ワンルームマンション投資で節税できる？税金対策の仕組みと計算

「不動産投資には節税効果がある」と、ワンルームマンションなどへの投資を勧められたことがないでしょうか。たしかに不動産投資には節税効果があります。ただし、人によってはそれほど大きな効果は得られません。この記事では、ワンルームマンション投資が節税になる理由や仕組みを解説します。節税以外のメリットも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

なお、ワンルームマンション投資を行う上では不動産投資ローンの活用は必須になります。

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【目次】

ワンルームマンション投資の節税の仕組み

節税効果の大きさは？

サラリーマンでも節税できる？

ワンルームマンション投資には生命保険の代用効果も？

大切なのは節税効果よりも収益性

ワンルームマンション投資の理想的な利回りとは？

ワンルームマンション投資は節税効果よりも収益性を考えよう！

ワンルームマンション投資の節税の仕組み

ワンルームマンションなどの不動産投資による節税は、「所得税」と「相続税」に効果があります。不動産所得は、赤字分を他の所得から差し引く「損益通算」が認められています。赤字分を差し引いた金額が所得税や住民税の課税対象となるため、納税額の軽減が可能です。毎月の給与から所得税が天引きされている会社員や公務員などは、不動産所得の赤字分を確定申告することで納めすぎた税金の還付が受けられます。

また、相続税が発生するほどの資産がある場合は、現金よりも不動産のほうが負担を軽減できます。現金や証券などは額面の金額が課税対象になるのに対し、不動産は路線価によって課税額が計算されるためです。

このように、不動産投資を行うことで所得税と相続税に対して効果を見込むことができます。

所得税の節税効果とデメリット

不動産所得は、年間の家賃収入から必要経費を引いた金額です。必要経費には、毎月支払う管理費や修繕積立金、火災保険や地震保険などの保険料、固定資産税、ローンの金利分などが含まれます。また、建物の取得費用を分割し、減価償却費として経費に計上できます。そのため、実際には赤字ではなくても帳簿上赤字になることが珍しくありません。不動産投資が節税になる理由には、黒字化しにくいということがあげられます。

しかし、所有している期間中いつまでも節税効果が続くものではないことに注意してください。減価償却費は建物の構造による法定耐用年数に応じて認められています。耐用年数を過ぎた時点で減価償却は終わり、経費として計上できなくなるため、帳簿が黒字になるのが一般的です。また、投資する物件を増やしていきたいと考えている場合は、赤字が続くことは、今後の融資付けに悪影響を及ぼします。金融機関から「不動産経営がうまくいっていない」と評価され、新たな融資を受けられない可能性があるためです。

参考>>不動産投資で節税できる？税金対策の嘘と本当を解説

相続税の節税効果とデメリット

現金と不動産とを比較したとき、不動産による相続には大きな節税効果があります。不動産の相続税は、土地部分は路線価、建物部分は固定資産税評価額によって計算されます。これらは公示地価の6～8割ほどで設定されるため、現金による相続よりも2～4割の節税が可能です。第三者に貸し出している投資用物件は評価額からさらに3割が控除され、より大きな節税効果があります。さらに、200平米以下であれば「小規模宅地等の特例」が適用されるため、ワンルームマンションによる相続は特におすすめです。

ただし、不動産は現金のように簡単に分割できないことに注意してください。共有名義の不動産を売却するときは名義人全員の同意が必要です。

相続をめぐって家族間でトラブルになることもあるため、安易に共有名義にするのはおすすめできません。不動産も含め、さまざまな相続税対策を検討してみましょう。

節税効果の大きさは？

不動産投資は、所得税、相続税に対して節税効果があるとお伝えしました。今回は、それぞれの節税効果の大きさについて解説します。

所得税については、不動産投資を始めた年には初期費用が多くかかり、確定申告上赤字になることが多く、節税効果を得られますが、次の年から節税効果はどんどん薄くなります。

一方で相続税については不動産の相続税は、土地部分は路線価、建物部分は固定資産税評価額によって計算されるため、現金で相続する場合に比べて非常に節税効果が高いと言えます。

参考>賢い節税で資産を守る。今すぐ取り組みたい対策と注意点を解説

新築と中古で減価償却は異なる？

減価償却費は建物の耐用年数によって計算しますが、新築建物の耐用年数は、構造によって異なります。鉄筋コンクリート（RC）は47年、重量鉄骨造は34年、木造は22年と定められています。

中古物件の場合、減価償却費を計算する際の耐用年数は、

（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20%という式にあてはめます。

たとえば、築20年の木造の場合には、（22年−20年）＋20年×20％＝6年ということになる。

このように長期間にわたって減価償却費の効用があるのが新築、短期間に一気に節税効果を生みやすいのが中古（特に築古）ということになる。

サラリーマンでも節税できる？

サラリーマンとして会社から給与収入を得ている人は、給与から所得税を納めています。

不動産投資を行い、家賃収入から必要経費を引いた額がマイナスの場合は、不動産収入を赤字で確定申告することで、マイナスの分だけ所得税を還付してもらうことができます。これを「損益通算」と言います。

また、住民税も所得によって税額が変わるため、確定申告することで軽減することができます。

参考>>不動産投資の節税術とは？サラリーマンにオススメの節税対策です

ワンルームマンション投資には生命保険の代用効果も？

節税できるうえ、生命保険の代わりになることも不動産投資のメリットです。物件購入時には不動産投資ローンを利用するのが一般的ですが、このときに団体信用生命保険への加入が義務付けられています。契約者に万一のことがあれば、ローンの残りは保険金で完済されるため、家族にローン返済の負担がかかりません。家賃収入が得られていれば生活費の足しにすることもできますし、売却して現金化することも可能です。

ワンルームマンションは手頃な価格で購入できる物件が多く、複数所有することも比較的簡単です。しかし、入居者がつかずに長期間空室が続くような物件ばかりでは、十分な家賃収入が得られません。それどころか固定資産税の納税や物件の管理などで、家族に負担をかけることになってしまいます。ワンルームマンション投資を生命保険として考えるときには安定した家賃収入が得られるよう、賃貸需要の高いエリアで物件を選ぶようにしましょう。

不動産投資ローンにおける、団体信用生命保険に関して解説した記事はこちらにありますので気になる方は合わせてご覧になってみて下さい。

参考>>不動産投資ローンの団体信用生命保険は充実すべき？新規でも借り換えでも決断は慎重に

大切なのは節税効果よりも収益性

不動産投資では帳簿上赤字になることが多く、それが所得税などの節税につながります。しかし、本当の赤字が続いてしまっては節税どころではありません。入居者がいなければ家賃収入が得られず、ローンの返済や管理費、修繕費、固定資産税などがすべて持ち出しになってしまいます。賃貸需要が少ない物件は購入希望者もなかなか現れません。手放したくても買い手が見つからず、所有している間はコストばかりが増えていくことになります。

不動産投資で重視すべきことは「収益性」です。安定した家賃収入が得られるか、年間にかかる経費はどのくらいかなどを考えつつ、収支をシミュレーションしてみましょう。このとき、「空室や家賃の滞納があるかもしれない」「住宅設備が故障して交換が必要になるかもしれない」など、必要経費をシビアに見積もっていくことが大切です。

収益性の判断基準は「利回り」

どのくらいの利益が得られるかを判断する基準として、「利回り」が用いられます。金融機関に預金するのと比べると不動産投資の利回りは高めです。10％を超えるような高利回りの物件も少なくありません。しかしながら、利回りだけで物件購入を決めるのは危険です。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれ次の計算式で求めることができます。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100
実質利回り＝（年間家賃収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100

計算式からもわかるように、表面利回りには諸経費が含まれていません。

不動産経営では、管理費や修繕費など欠かすことのできない経費があり、家賃収入が全て利益になるわけではありません。表面利回りだけで実際の収益性を判断するのは難しいのですが、物件情報には判断材料として表面利回りが記載されています。

利回りだけで物件を選ぶと失敗する？

物件を安く購入でき、高い家賃が得られれば、当然ながら利回りは高くなります。例えば、家賃10万円のワンルームマンションを500万円で購入した場合の表面利回りは次のとおりです。

10万円×12カ月÷500万円×100＝24％

表面利回りはあくまでも参考にし、家賃が適正であるかどうか、物件の管理状態は良好かなどをチェックするようにしましょう。家賃は同じエリアの家賃相場を参考に設定するのが一般的です。ただし、駅から遠いなどの立地条件や物件の状態によっては、家賃を値下げしなければ入居者が見つからないこともあります。また、室内の状態が悪く、かなりの費用をかけてリフォームしなければならないケースも珍しくありません。あまりに高利回りの物件は、慎重に検討することをおすすめします。