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不動産投資の節税術とは?サラリーマンにオススメの節税対策です

金銭面や老後の生活に対する不安から、現代社会では投資が注目されています。

特に、安全で長期的な収入が見込める不動産投資には資産運用を目的としている方も多く、非常に人気が高まっています。 

不動産投資は、ほかの株やFXといった投資と違って節税できるといった利点があります。

財産を安定的に運用できることに加えて節税効果も期待できることに人気の集まる理由があります。

今回は、不動産投資がいかに節税対策として効果的かを解説していきます。

なお、すでに不動産投資を行っている人は不動産投資ローンの借り換えを通じてかかった費用を経費にできるだけでなく、借り換えによって総返済額や利回りの改善が期待できます。

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なぜ不動産投資で節税効果が期待できるのか!?

不動産投資には節税効果があるといわれています。

それがどのような仕組みなのか、またどれほどの節税効果があるのかを知ったうえで不動産投資を始めることが大切です。

ここでは、不動産投資が節税対策になる仕組みや節税効果について解説していきます。

不動産投資が節税対策になる仕組みを解説

不動産を運用して得られたお金は、すべてが所得になるわけではありません。

不動産の収入から必要経費を差し引いた金額が、不動産所得額として計上されます。

必要経費が多く計上されれば当然不動産所得額が少なくなるため、支払う税金も少なくなります。 

また、必要経費として認められれば、不動産投資に掛かる支出を経費として計上することで、実際に利益があったとしても帳簿上ではマイナスとなり、課税されない可能性もあります。

 

節税に繋がる税金の種類

不動産投資において節税効果のある税金には、所得税・住民税・相続税・贈与税が挙げられますが、これらはそれぞれ節税効果が異なるのです。

所得税と住民税

所得税は、収入金額から必要経費を引いたものです。毎年の収入金額によって納める税金の額を計算するため、支払う額には増減があります。

これは住民税でも同じことがいえます。

不動産投資をはじめた最初の年というのは、登記費用や不動産所得税、仲介手数料などの高額な費用が掛かります。したがって、最初の年は赤字となることが多いでしょう。

これらは必要経費として計上できるので、確定申告の際に不動産投資の赤字として計上すれば、課税所得から赤字金額が控除されるのです。

つまり、所得税と住民税の負担を軽減できることになります。

 

相続税と贈与税

相続税と贈与税には高い節税効果があるとされています。

不動産を相続する、あるいは贈与する場合、その財産の価値は「相続税評価額」により算定されます。

これは相続税や贈与税を計算する際に基準となる課税価格です。

不動産投資では、現金を相続する場合や贈与する場合と比較して、約2~3割程度の税金を抑えることができるのです。

さらに節税効果を狙うなら、相続する不動産を人に貸すといった方法もあります。賃貸物件であれば、相続税の課税対象となる評価額はさらに低くなるからです。

 

節税で重要なポイントとは

毎年12月頃になると、翌年度以降の税制の改正について「税制改正大綱」が発表されます。不動産投資においては、この税制改正が収益に直接影響するものです。

 

こちらは新聞にも掲載されますので、不動産投資の節税に役立つ情報をチェックしましょう。

 

青色申告が節税に繋がる、損益通算と減価償却費とは

 

不動産投資においてマンションやアパートを運営すれば、賃貸料などの不動産収入が得られます。

毎年の確定申告で税金を納めなければなりませんが、ここにも節税のポイントがあります。

不動産運用で掛かった必要経費は、青色申告で正確に申告すれば大幅な節税につながる場合があるのです。

青色申告で押さえるべき節税になるポイント

青色申告には、正確な申告をすることで約10万円~65万円までの控除が受けられ、さらに税金面でも優遇されるという特典があります。

お得な点は、損失繰越期間が設けられていることです。

青色申告した場合、3年間損失を繰り越せる場合があります。

また、翌年以降の利益と相殺できるため、所得額を減らすこともできるので結果的に節税につながることとなります。

税制面で大きなメリットのある青色申告では、経営状況から取引の種類(収入と支出)、その内容(光熱費、借入金、備品類)など、こと細かく記録した帳簿と、各種書類をすべて保存しておく必要があることを覚えておきましょう。

 

減価償却費の仕組みを知って賢く節税

購入した物件は経年とともに価値が下がっていきます。

そこで物件の購入費を耐用年数で必要経費として差し引く仕組みが減価償却です。

毎年減った分の価値を経費として計上することができます。

ただし、減価償却では物件の構造によって経費として計上できる年数が異なるので注意しましょう。

法定耐用年数の基準は、木造=22年、軽量鉄骨造=19年、鉄骨造=34年、鉄筋コンクリート造=47年となります。

 

サラリーマンが知るべき損益通算の仕組み!!

損益通算は、2つ以上の所得があるサラリーマンの方におすすめです。

ひとつが赤字でもう一方が黒字の場合、一定の基準にしたがって合算され、黒字分から赤字分を差し引ける仕組みが損益通算です。

結果として課税対象額を少なくできます。

たとえば、不動産投資を行っているサラリーマンの場合、必要経費を差し引いた不動産所得と給与所得を合算し、納税額を割り出します。

この時、不動産所得の必要経費が多くて赤字になれば、給与所得から赤字分を差し引くことができます。

不動産投資において赤字計上となれば、納税した際の所得額よりも実際の所得は少ない訳ですから、確定申告をすることでその差額分が還付されるのです。

 

不動産投資のメリット・デメリットと注意点

堅実に運用すればリスクは避けられますし、不動産投資のメリット・デメリットと注意点を知れば、もっと効率的な運用ができるでしょう。

 

必要経費は計上できる!!不動産投資のメリット!!

不動産投資は不動産経営とも考えられます。

経営となれば所有する不動産関連のものについては、基本的に事業に必要な経費として計上できます。

建物にかける火災・地震保険料などは損害保険料として計上できます。

修繕箇所があれば修繕費で計上でき、物件内の点検から清掃も管理費として計上できます。

そのほかにも、賃貸管理代行手数料や借入利子、不動産所得税などが経費として該当します。

 

修繕費や個人事業税の恐れなどのデメリット!!

不動産投資には、突発的な故障や破損のトラブルに対処する際、修繕費が掛かるといったデメリットがあります。

住宅設備や共有スペースなどの一部が故障・破損するなどのトラブルが発生すれば修繕費を払わなければなりません。

急な支払いが発生することを前提に、維持管理に必要な現金を手元に残しておけば安心です。

また、不動産投資のデメリットでよく挙げられるのは、事業税の発生です。

事業税は、不動産投資が事業的な規模を満たしていると支払い義務が生じるものです。

個人事業税は、青色申告特別控除の控除前金額から290万円を控除した額の5%が税額となります。

都道府県によって不動産所得の規模に違いがあるので注意必要です。

 

賃貸需要や金利変動などの知っておくべき注意点!!

不動産投資で一番肝心なのは、不動産のあるエリアといえるでしょう。

例えば、地方だと利回り十数%と利回りだけ見ると一見魅力的な物件も、入居者がつかなければ不動産投資、資産運用にはなりません。

空室が目立てば収入も期待できず、コストばかりがかさんでしまいます。

物件を購入、あるいは建設する際には、賃貸需要を確かめたほうがよいでしょう。

また不動産投資の際に金融機関から融資を受けている場合、金利変動のリスクがあります。

せっかく買った物件に入居者が集まらず、安定的な収入が見込めない場合もあります。

その時に、家賃収入がない中、不動産投資ローンを変動金利で融資を受けていて、借りている変動金利が上昇すると返済額も増加するといったリスクもあります。

不動産投資で融資を受ける場合は、変動金利がいいのか、固定金利がいいのかの検討も必要です。

 

まとめ

制度や仕組みを知って不動産投資をすれば、節税対策だけでなく、利益も生み出せるのが不動産投資の利点です。

ここまで記載しましたように、不動産投資は節税に優れた投資といえるでしょう。

最後に、不動産投資家の方にご案内したい不動産投資の節税に有効といえるのが、不動産投資ローンの借り換えです。

不動産投資ローンの借り換えをすれば、借り換えにかかる諸費用を経費にもできますし、借り換えることでローンの利息総額を安くできる場合があるからです。

不動産投資ローンの借り換えとは、現在借り入れしているローンを別金融機関に乗り換えることを言います。

ローンの残高や返済期間にもよりますが、今現在のローンと借り換え後の金利差が0.5%~1%あれば充分メリットがあるといわれています。

現在、好条件といえる不動産投資ローンの金利は1%台といわれます。

もし現在、融資を受けているローンの金利が2%~4%台であれば、借り換えを検討することをおすすめします。

低金利のローンに借り換えれば、利回りが向上して収入の拡大も期待できることになります。

うまくいけば、数十万円から数百万円の借り換えメリットが出るかもしれません。

とは言え、不動産投資ローンの借り換えは大変面倒です。

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