【2026年4月】不動産投資市場マンスリーレポート INVASE Flash
2026/4/9
INVASE(不動産投資)
>
コラム
>
【2026年4月】不動産投資市場マンスリーレポート INVASE Flash
【2026年4月】不動産投資市場マンスリーレポート INVASE Flash
公開日:2026/4/10
更新日:2026/4/10
01今月のトピック
🌏 中東情勢の長期化でエネルギー価格が高止まり — コストプッシュ・インフレ継続
2月末に始まった米国・イスラエルによるイランへの軍事攻撃は収束の兆しを見せず、ホルムズ海峡閉鎖によるエネルギー価格の上昇がグローバル経済に深刻な影響を与えています。地政学リスクの増大で一方的な利上げが難しくなった反面、資源価格の高騰によるコストプッシュ型インフレは継続する見通しです。
📉 日経平均は6万円近辺から約1割下落 — 国債利回りは27年ぶり高水準
一時6万円近くを付けた日経平均は現在54,000円近辺（約▲10%）。中東依存リスクを嫌気した売りが続く一方、10年国債利回りは過去1か月で約0.2%上昇し2.4%台と27年ぶりの高水準を記録しました。ただしJ-REIT利回りも同程度上昇したため、イールド・スプレッドはほぼ変わらずです。
🏙 価格上昇は踊り場、賃料は上昇継続 — キャップレートの改善局面へ
都心3区の大型マンション・インデックスでは、ファミリー・シングルともに賃金上昇を織り込んだ実需価格の上昇が一定の限度を迎えつつあります。一方、賃料引き上げは継続しており、結果としてキャップレートが上昇。今後もインフレに伴う賃料上昇が見込まれるため、キャップレートのさらなる改善が期待されます。
02KPI — 主要指標
日経平均（月次終値）
月次終値（万円）。Yahoo Finance より取得。
REIT利回り・国債利回り・イールド・スプレッド（月次）
REIT：japan-reit.com 月末値。国債：investing.com 月初値。スプレッドは REIT−国債。
日経平均（先月末 2026/03/31）
51,064 円
▽ 7,786円（13.23%）前月比
REIT利回り（先月末）
3.77 %
▲ +0.22pt（前月末比）
10年国債利回り（2026/4/1）
2.30 %
▲ +0.19pt（前月比）
イールド・スプレッド（REIT－国債）
1.47 %pt
→ ほぼ変わらず（前月比）
03インデックス — 価格・賃料・利回りの推移（都心3区 主要10棟）
都心3区の主要マンション10棟を選択。ファミリー（75㎡・3LDK）とシングル（25㎡・1K）。 2021年4月＝100基準（左軸）、利回りは実数（右軸）。
📊 インデックス（ファミリー 75㎡・3LDK）
18,168万
平均推定価格（2026/3）
+95%
2021年4月比
+7.3%
賃料 前年同月比
📊 インデックス（シングル 25㎡・1K）
5,558万
平均推定価格（2026/3）
+50%
2021年4月比
+7.6%
賃料 前年同月比
04今後の見通し
ホルムズ海峡閉鎖を背景としたエネルギー価格の高騰は、コストプッシュ型インフレを通じて都心部の賃料上昇を後押しし続けると見込まれます。10年国債利回りが27年ぶり高水準（2.4%台）に達しているものの、J-REIT利回りも同程度上昇しており、イールド・スプレッドはほぼ維持されています。地政学リスクの拡大により日銀が一方的な利上げに踏み切りにくい環境となったことも、不動産市場への過度な金利上昇圧力を和らげる要因です。
都心3区のインデックスでは、賃金上昇を織り込んだ実需価格の上昇は踊り場を迎えつつある一方、インフレに伴う賃料引き上げは継続しており、キャップレートは上昇（利回り改善）局面に入りました。今後も賃料の上昇が続くと予想されるため、価格が横ばいを保つ間はキャップレートのさらなる改善が見込まれ、長期保有を前提とした都心現物不動産の投資妙味は引き続き高いと考えられます。ただし恩恵を受ける物件と受けない物件の二極化が進むため、CoAMer理論に基づく厳正な物件選別が不可欠です。
05注目物件
パークタワー勝どき（ミッド・サウス）
新築分譲時からの価格の伸び幅が1.5倍程度と高い水準にある一方、賃料については近隣賃貸供給の強さから大きく伸びていないケースも散見されます。CoAMer理論の観点でベンチマーク賃料と価格の乖離を精査することが重要です。今後、港区エリアの低利回り安定物件と同等に安定稼働できるか、また勝どき・晴海エリア内の他物件にどのような影響を与えるか、ベンチマーク物件として引き続き注目が必要です。
新築比
約+1.5倍
約+1.5倍
価格上昇率（2026年2月現在）
賃料上昇 限定的
近隣供給増の影響あり
要注視
CoAMerベンチマーク物件
06注目地域 — 勝どき・晴海エリア
メインオフィスエリアからの近さ、都心部全般の再開発期待、利益確定に向けた積極的な動きから、多くの物件が「売主主導のハイボール（高値）」でマーケットにリリースされています。この価格動向が株価・金利動向等の影響を受けながらどのように変化するか、今後の動きから目が離せません。
計画中
🏗 築地地区まちづくり事業 ＆ THE TOYOMI TOWER
ロングスパンでは「築地地区まちづくり事業」による築地市場跡地の新たな都市機能整備に注目。足元では2027年に予定されているTHE TOYOMI TOWER引き渡し後のマーケット価格変動が焦点となります。大規模供給がエリア相場に与える影響を注視してください。
注意点
⚠ ハイエンド街としての持続性を見極める
晴海・勝どきエリアがベンチマークたる賃料と物件価格を今後も伸ばし、「ハイエンド層」を安定集客し続ける街になりうるかが問われています。賃料・物件価格の上限を意識しながらモニタリングを続けることが不可欠です。
注意点
⚠ ハイボール価格と実際の成約価格のギャップ
高値で売り出されている物件について、実際の成約価格を把握しないと高づかみのリスクが生じます。一方、値上がり幅の確からしい仮説なしではどの物件も購入できません。物件ごとに変数を丁寧に拾い、ディスカッションを重ねることが重要です。
ポイント
🎯 板状マンションのキャッチアップと1LDKの動き
タワーマンションにより高められたエリア相場に、近隣板状マンションが賃料・価格の両面でどれだけキャッチアップするかが注目です。価格上昇可能性の観点では1LDKの賃料・物件価格の動きが特に面白く、ぜひご注目ください。
SNS公式アカウントで、コラムの最新情報をお知らせ中
新着のコラム
人気のコラム
カテゴリーから探す
株式会社MFS
INVASE（インベース 旧：モゲチェック不動産投資）は当社のサービスブランドです
INVASE（インベース 旧：モゲチェック不動産投資）は当社のサービスブランドです