不動産投資のために支払った金額は、確定申告時に必要経費として計上します。家賃など年間の収入から必要経費の合計を差し引いた残りが所得税の課税対象部分です。つまり、経費をもれなく計上して収入を少なくすることは、所得税の軽減につながるということです。今回は、経費として認められるもの・認められないものを具体的に紹介します。確定申告前にぜひチェックしておいてください。
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【目次】
サラリーマンが確定申告をするメリット
不動産投資の経費として認められる費用
経費として認められない費用
減価償却費の考え方
修繕費と資本的支出
経費を見分けるポイントは不動産投資に使ったかどうか
サラリーマンが確定申告をするメリット
公務員や会社員などの給与所得者は、毎月の給与から源泉徴収で所得税を納めています。納めた所得税の過不足を調整してその年の所得税を確定するのが年末調整です。基本的には勤め先ですべて行われるため、確定申告をする機会は多くありません。あるとすれば、マイホームを購入したときや多額の医療費がかかったとき、ふるさと納税をしたときの還付申告がほとんどでしょう。
不動産投資を始めると、サラリーマンも毎年の確定申告が必須となります。家賃収入などで得た1年間の所得をまとめ、所得税額を計算して税務署に申告する義務があるためです。なお、年収2000万円以下のサラリーマンで給与所得・退職所得以外の所得（ここでは不動産所得）の合計が20万円以下であれば、確定申告はいりません。
所得税は、収入から必要経費などを差し引いた課税所得に所定の税率をかけて算出します。このとき、課税所得がマイナスであれば、赤字分を黒字の所得から差し引ける損益通算という仕組みが利用できます。損益通算はすべての所得に対してできるわけではありません。認められているのは次の4種類の所得に関する赤字のみです。
・不動産所得
・事業所得
・譲渡所得
・山林所得
たとえば、サラリーマンが副業で行う不動産投資で赤字が出た場合は、給与所得から赤字分を差し引いて所得税ならびに住民税を軽減できます。物件を購入した年は大きな赤字になりがちですし、不動産投資は帳簿上赤字になることが多いため、損益通算を利用しない手はありません。
確定申告は手間のかかる作業です。今回紹介する必要経費も含め、コツコツ準備を進めておくことをおすすめします。
不動産投資の経費として認められる費用
物件の購入や運用中にかかった費用で、計上が認められる経費一覧は以下のとおりです。事業規模や扱う物件によっては他にも対象となる費用がありますが、ここでは一般的なものを紹介します。
・公租公課
・損害保険料
・管理委託料
・仲介手数料
・広告宣伝費
・管理費、修繕積立金
・修繕費
・減価償却費
・ローン保証料
・借入金利子
・通信費
・旅費交際費
・接待交際費
・新聞図書費
・研修費
・消耗品費
・支払手数料、顧問料
・青色事業専従者給与
それぞれ内容を具体的に説明します。
公租公課
いわゆる税金です。
物件を保有している間は毎年、以下の税金が課されます。
・固定資産税
・都市計画税
物件購入の年には以下の税金が発生します。
・登録免許税
・不動産取得税
・印紙税
状況によっては、次にあげる税金も発生します。
・自動車税、重量税（不動産投資に使っている部分のみ）
・法人事業税
・利子税
すべて経費として認められるので、受領書を保管しておきましょう。固定資産税・都市計画税は自宅分と混同しないように注意してください。
損害保険料
投資用物件を対象とした損害保険料はすべて経費になります。具体的には次のような保険です。
・火災保険
・地震保険
・家主保険（事故物件に備える保険）
5年分や10年分など保険料を一括払いにしている場合は、支払った額を契約年数で割って1年分の経費を算出します。
管理委託料
入居者募集やクレーム対応、家賃回収などのオーナー業務を管理会社に代行してもらう場合、月々の管理委託費は経費の対象となります。
仲介手数料
売買契約や賃貸借契約が成約した際、仲介を行った不動産会社へ仲介手数料を支払います。経費として計上できるのは、賃貸借契約時の仲介手数料のみです。購入時に支払った仲介手数料は取得価額に算入し、減価償却費として計上します。購入した年の経費にはできないので、注意してください。
広告宣伝費
賃貸借契約の成約時に、不動産会社から仲介手数料のほかに広告宣伝費（AD）を請求されることがあります。これも経費の対象です。
管理費、修繕積立金
投資用マンションの管理組合に支払う管理費と修繕積立金は、必要経費として認められています。
修繕費
退去時の原状回復工事やガス給湯器などの設備の修理・交換などは、修繕費として計上します。ただし、1回の支払いが20万円を超える場合は、経費ではなく資本的支出として減価償却するのが一般的です。
減価償却費
物件の購入価格のうち、建物部分については法定耐用年数に応じて減価償却費として毎年経費計上していきます。使用や経年によって老朽化した部分を費用として扱うという考えに基づくもので、老朽化がない土地には適用されません。金額としては大きく、経費のなかではかなりのウエイトを占めます。実際の支出はなく帳簿上の費用となるため、その年の所得を抑えるのに効果的です。減価償却費については確定申告時に悩む人も多いため、後ほど改めて解説します。
ローン保証料
ローン保証料とは、融資を受けるときに保証会社に支払う費用です。ローン保証会社は、契約者がローンを返済できなくなったときに返済金の立替えを行います。保証料の支払いは、契約時の一括払いかローンの金利に上乗せされるかのどちらかです。
借入金利子
月々のローン返済金のうち、利子部分は経費として計上できます。元本部分は借金を返しているだけなので経費にはなりません。融資を受けた金融機関から契約時に発行された返済表に、完済までの月々の元本部分と金利部分が記載されています。もし見当たらない場合は、金融機関に問い合わせてみましょう。
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通信費
不動産会社や管理会社、入居者などとのやりとりに使用した以下の費用は経費になります。
・電話代
・郵便代
・インターネット通信料
また、通信に使用する機材なども経費として扱えます。
・スマートフォンやパソコンの購入費
・不動産投資に使用するソフトウェアやアプリの購入費・利用料
ただし、不動産投資に使用した部分しか認められないため、プライベートと兼用する場合は気をつけてください。その場合はかかった費用に対して家事按分を行い、事業に使用した金額を計上します。
旅費交際費
物件を選ぶ際の現地訪問、不動産会社や金融機関に出向くなど、不動産投資のために利用した費用も経費として扱えます。具体的には次のような費用が該当します。
・電車やバスなど公共交通機関の運賃
・タクシー代
・自家用車のガソリン代
・有料道路通行料
・駐車場代
・宿泊費
領収書を忘れずに受け取り、目的をメモしておきましょう。公共交通機関では領収書をもらえないので、日付・行き先・目的などを記録した精算書を作成しておくと、経費の計上漏れを防げます。
接待交際費
不動産投資に関係するのであれば認められます。具体的には次のようなケースです。
・不動産会社や管理会社との打ち合わせを兼ねた食事
・不動産会社や管理会社へのお中元・お歳暮
・投資家仲間との情報交換を目的としたゴルフ代
・キャンペーンで新規入居者にプレゼントしたギフト券
ポイントは不動産投資に関係するかどうかです。家族や友人との食事などは経費にはなりません。交通費と同じく領収書を受け取り、誰とどんな目的でどこへ行ったのかをメモしておきましょう。
新聞図書費
不動産の業界紙・専門誌、不動産投資を学ぶための書籍や新聞は、新聞図書費として経費計上できます。買ったときのレシートや領収書を保管しておきましょう。
研修費
不動産投資セミナーへの参加費や不動産コンサルタントへの相談料などは、研修費として計上します。ただし、資格取得講座の授業料は、宅建士など不動産に関係するものだとしても経費になりません。自己啓発とみなされるためです。
消耗品費
ノートやボールペンなどの事務用品も、不動産投資にのみ使用するものは経費になります。
支払手数料・顧問料
専門家に仕事を依頼したときの費用も経費として認められます。たとえば、以下のようなケースです。
・司法書士に物件の登記を依頼した
・税理士に確定申告書類の作成を依頼した
・入居者トラブルを解決するために弁護士に相談した
スポット的な依頼なら支払手数料、顧問契約を結んでいる場合は顧問料に仕訳されます。
青色事業専従者給与
家族へ支払った給与も経費として計上できます。確定申告には白色申告と青色申告の2種類があり、いずれかを選択することになっています。このうち、家族への給与を経費にできるのは青色申告者のみです。
青色事業専従者給与にはいくらまでという決まりがなく、支払った給与を全額経費にできます。ただし、あまりに金額が大きい場合は税務調査の対象になるおそれがあります。常識的な範囲で給与額を決めるようにしてください。ちなみに、個人での不動産賃貸業では、月10万円以内が妥当です。
経費として認められない費用
反対に、経費として計上が認められ ない経費は以下のとおりです。
・不動産投資に関係ないもの
・住民税、所得税
・ファッションアイテム
具体的に見ていきます。
不動産投資に関係のないもの
不動産投資の経費に計上できるのは、不動産収入を得るための必要経費です。不動産投資の事業を行う上でまったく関係のない費用は経費になりません。
このため、所有する不動産に関係のない交際費や旅行の費用は経費に計上できません。
必要経費としてなんでも経費計上していると、脱税になる可能性があります。脱税と見なされた場合は、ペナルティーを受けることになるので十分注意する必要があります。
住民税・所得税
不動産投資の際にかかる税金の中でも住民税や所得税は経費計上できません。住民税や所得税は、給与所得や不動産所得といった所得金額を合算した総所得金額をもとに計算します。
ファッションアイテム
仕事用のスーツや腕時計などは一般的に経費として認められません。交渉の際に取引相手とスーツを着て会うことは普通なので、経費として認められる気もしますが、プライベートでも使用できることから、服やカバンなどのファッションアイテムは経費にできないと考えましょう。
減価償却費の考え方
減価償却とは、購入価格が10万円以上の物品はその年に全額経費にするのではなく、何年かに分けて処理するという会計処理のルールです。減価償却費を求めるには次の計算式を用います。
・減価償却費＝取得価格×耐用年数に応じた償却率
取得価格
減価償却の対象となるのは建物部分のみです。売買契約書に建物の価格が記載されていれば、その値で計算します。土地・建物の合計でかつ消費税込みの金額の場合は、土地は非課税のため、消費税から建物価格が逆算できます。わからないときは物件を購入した不動産会社に確認してみましょう。
耐用年数
物品ごとに法定耐用年数が定められています。木造住宅は22年、鉄骨鉄筋または鉄筋コンクリート造の住宅は47年です。中古物件を購入したときは、下記の計算式でその時点での耐用年数を求めます。
・耐用年数＝（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2
償却率
償却率には定額法と定率法の2種類がありますが、2007（平成19）年4月1日以降に購入した物件については定額法を用います。定額法では毎年同額を減価償却費として計上していきます。初めに計算を間違えると翌年以降に影響するため、気をつけて計算してください。
減価償却費の計算例
・物件価格：1,500万円（うち建物部分1,000万円）
・構造：鉄筋コンクリート造
・築年月：2010年1月
・購入日：2021年9月
・耐用年数：（47年－11年）＋11年×0.2＝38年※端数切捨て
・償却率： 0.027
・減価償却費：1,000万円×0.027＝27万円
修繕費と資本的支出
認められる経費の段落で、20万円をこえる場合は修繕費ではなく資本的支出として減価償却すると説明しました。判断に迷うことが多いので、改めて解説します。
まず、修繕費と資本的支出には次のような違いがあります。
・修繕費：原状回復を目的とした費用
・資本的支出：物件の資産価値を高める費用
ガス給湯器の交換を例に説明すると、同タイプ・同機能の機種に交換した場合は修繕費、既存のものにはない機能を搭載した新型機種に交換した場合は資本的支出となります。
では、同タイプ・同機能の機種への交換工事が20万円を超えた場合はどうでしょうか。仮に一棟アパートで、150万円をかけて全部屋の給湯器を一斉に交換したとします。同タイプ・同機能への交換は原状回復とみなされるため、150万円は修繕費として全額計上が可能です。
経費を見分けるポイントは不動産投資に使ったかどうか
不動産投資の経費として認められる項目が、とても多いことに驚いた人もいるのではないでしょうか。経費が多いほど所得が少なくなるため、所得税や住民税が節約できます。不動産投資や賃貸経営のために使った費用は、取りこぼしのないよう計上しましょう。
ただし、むやみに経費を増やすのはおすすめできません。減価償却費以外は実際の支払いが発生するので資金繰りに影響しますし、疑わしいとして税務調査は入る可能性もあります。経費について理解して、正しく申告するようにしてください。
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