【2026年8月】不動産投資市場マンスリーレポート INVASE Flash

01今月のトピック

🌏 地政学リスク：ホルムズ・ウクライナに変化なし、高止まり

ホルムズ海峡を巡る状況やロシアのウクライナ侵攻に大きな変化はなく、地政学リスクの高い状況が引き続き続いています。

💴 金融マーケット：日経は6.5万円割れ／国債2.8%／円安で介入

スペースX上場で湧いた株高も熱狂が冷め、日経平均は65,000円を下回るレベルまで低下。10年国債は2.8%と約30年ぶり高水準で推移。日米為替介入を招いた円安が示す通り、骨太方針や食料品消費減税がインフレを助長すると市場から警戒されています。REIT3社の利回りは4.1%程度に踏みとどまる一方、スプレッドは1.3%程度とやや低下。

🏙 インデックス：価格・賃料ともに頭打ち、キャップレート回復鈍化

都心3区インデックスではファミリー（75㎡）・シングル（25㎡）ともに価格・賃料が頭打ちとなり、キャップレートの回復が鈍化しています。

02KPI — 主要指標

日経平均（月次終値）

月次終値（万円）。Yahoo Finance より取得。

J-REIT分配金利回り・国債利回り（月次）

REIT：japan-reit.com。国債：財務省。

日経平均（先月末 2026/07/31）

64,362 円

▽ 5,700円（8.14%）前月比

J-REIT平均分配金利回り（今月月初）

4.11 %

▲ +0.03pt（前月末比）

10年国債利回り（先月末）

2.80 %

▲ +0.11pt（前月比）

イールドスプレッド（REIT－国債）

1.31 %pt

▽ -0.08pt（前月比）

03インデックス — 価格・賃料・利回りの推移（都心3区主要10棟）

都心3区の主要マンション10棟を選択。ファミリー（75㎡・3LDK）とシングル（25㎡・1K）。 2021年8月＝100基準（左軸）、利回りは実数（右軸）。

📊 インデックス（ファミリー 75㎡・3LDK）

17,759万

平均推定価格（2026/8）

+79%

2021年8月比

+4.4%

賃料前年同月比

📊 インデックス（シングル 25㎡・1K）

5,379万

平均推定価格（2026/8）

+58%

2021年8月比

+4.3%

賃料前年同月比

04今後の見通し

ホルムズ海峡を巡る状況やロシアのウクライナ侵攻に大きな変化はなく、地政学リスクは引き続き高止まりしています。スペースX上場で湧いた株高も熱狂が冷め、日経平均は65,000円を下回るレベルまで低下しました。一方、10年国債利回りは2.8%と約30年ぶりの高水準で推移しており、日米の為替介入を招いた円安の進行が示す通り、政府の骨太方針や食料品への消費減税といった政策がインフレを助長すると市場から警戒されています。金利上昇にもかかわらずレジデンシャル系REIT3社の配当利回りは4.1%程度に踏みとどまっており、イールド・スプレッドは1.3%程度とやや低下しました。

都心3区の大型マンション・インデックスでは、ファミリー（75㎡）・シングル（25㎡）ともに価格・賃料が頭打ちとなり、キャップレートの回復が鈍化しています。過去5年では価格がファミリーで約1.8倍、シングルで約1.6倍となった一方、賃料はいずれも1.2倍程度の上昇にとどまっていることを踏まえると、中長期的には賃金の増加やインフレの進行を通じて賃料の上昇余地が大きく、キャップレートは再び上昇軌道に戻ると考えられます。

🌏 地政学リスク高止まり💴 日経 65,000円割れ🏦 国債 2.8%（30年ぶり高水準）💱 円安・為替介入🏙 賃料上昇余地／キャップレート改善

05注目物件

グランドミッドタワー大宮

📍 さいたま市大宮区・大宮駅東口エリア／ 🧳 2011年竣工大宮駅徒歩圏ツインタワー

さいたま市大宮区下町3丁目に位置し、JR京浜東北線ほか計13路線が乗り入れる「大宮」駅徒歩7分に建つ、地上30階・総戸数945戸のツインタワーマンション（フォレストタワー・スカイタワー）です。大宮駅東口・氷川参道方面の生活圏に位置し、都心方面への通勤利便性と、大宮公園・氷川神社参道方面の生活利便性を同時に享受できる点が特徴です。2011年1月竣工、近鉄不動産・小田急不動産分譲、鹿島建設施工の大規模タワーレジデンスとして、大宮駅圏における既存タワーのベンチマーク物件の一つといえます。

CoAMer理論の観点からは、単に「大宮駅徒歩7分」「13路線乗り入れの巨大ターミナル駅」という利便性だけでなく、実際の成約賃料、管理状態、共用部の維持水準（共用施設22種類以上・24時間有人管理）、周辺新築タワーとの築年差、そして大宮駅東口・西口エリア全体の価格キャッチアップ余地を冷静に比較することが重要です。特に、大宮駅西口徒歩5分圏で2024年5月に完成した「大宮スカイ&スクエアザ・タワー」（大宮サクラスクエア、総戸数522戸）など、同じ大宮駅圏で新規供給が進んでいるため、既存タワーとしての価格妥当性と管理優位性がより問われる局面に入っています。

駅前性

高い

大宮駅徒歩7分・13路線乗り入れターミナル圏

築年数

築中堅ツインタワー

2011年竣工

要注視

CoAMerベンチマーク物件

06注目地域 — さいたま市大宮区・大宮駅周辺エリア

大宮駅は、JR京浜東北線・宇都宮線・高崎線・埼京線・湘南新宿ライン・上野東京ライン、東武アーバンパークライン、埼玉新都市交通ニューシャトル、新幹線各線を含む計13路線が乗り入れる首都圏有数の巨大ターミナル駅であり、住みたい街ランキングでも上位常連のエリアです。さいたま市は「大宮駅グランドセントラルステーション化構想」のもと、駅前広場を中心とした交通基盤整備、駅前広場に隣接する街区のまちづくり、乗換改善等を含めた駅機能の高度化を三位一体で推進しており、新東西通路（延長約260m×幅員15m）の新設や、東武大宮駅を1面2線から2面3線に増強したうえでの橋上化など、駅機能の抜本的な強化が計画されています。

大宮エリアの注目点は、駅機能強化・都心方面へのアクセス評価を受けた「大宮駅徒歩圏エリアのキャッチアップ」です。大宮駅周辺の中古マンション価格は、通勤利便性の高さとグランドセントラルステーション化構想の具体化と連動しながら、さいたま市内での相対評価が上がりやすい局面にあります。

🧳 計画中

大宮駅グランドセントラルステーション化構想・周辺再開発の進行

大宮駅西口では、桜木町2丁目において地上28階・総戸数522戸の複合タワー「大宮スカイ&スクエアザ・タワー」（大宮サクラスクエア）が2024年5月に完成し、入居が進んでいます。また東口の大門町3丁目中地区では、高さ約100m・地上21階のオフィス・商業複合施設の計画が2028年度完成を目指して進められていますが、2026年4月時点の報道では組合設立の見通しが立っていないとされ、実現時期には不透明な部分もあります。既存のグランドミッドタワー大宮にとっては、駅前の都市機能更新が進むほど、築年数・共用施設・価格差・管理状態の比較が今後より重要になります。

⚠ 注意点

グランドセントラルステーション化構想の完成時期は未定

新東西通路の新設や東武大宮駅の橋上化を含む大宮駅グランドセントラルステーション化構想は、さいたま市が段階的な整備を検討しているものの、着工・完成の具体的なスケジュールは現時点で明らかにされていません。CoAMer理論では、構想具体化への期待だけで売出価格が先行していないか、実際の成約賃料・成約価格・管理水準を確認することが不可欠です。

⚠ 注意点

大宮駅東口・西口・大宮区役所周辺のポジション差

大宮駅西口は大宮サクラスクエアなど商業・オフィス機能を伴う再開発が先行する一方、東口は氷川参道の門前町的な街並みや大宮門街、連鎖型のまちづくりが特徴です。グランドミッドタワー大宮が位置する下町3丁目は東口寄りのエリアであり、西口の新築タワーとは生活動線・商業集積・眺望・騒音・管理状態・築年数の評価軸が異なります。今後の再開発進捗により、これらの差が価格形成により明確に反映される可能性があります。

🎯 ポイント

大宮駅徒歩圏×交通結節点のキャッチアップ

グランドミッドタワー大宮は、大宮駅徒歩7分とやや距離はあるものの、945戸・共用施設22種類以上・駐車631台という大規模ツインタワーならではの管理体制とインフラの充実が強みです。派手な新築プレミアムではなく、既存タワーとしての管理状態、共用部の維持、実需層にとっての住みやすさ、賃料の下支えを丁寧に確認することで、大宮駅圏の再開発期待を受けたキャッチアップ余地を見極めることができます。特に1LDK・2LDK・3LDKそれぞれで、単身・DINKS・ファミリー実需の需要層が異なるため、間取り別の賃料と売買価格のバランスをモニタリングすることが重要です。