INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
金利動向やREIT市場、インフレ動向を踏まえた不動産投資市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
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1. 市場サマリー
10年国債利回りが上昇する一方でREIT利回りは低下しており、今月の不動産リスクプレミアムはさらに縮小しています。これは不動産市況に対して、機関投資家が強気な見方をしていることを意味します。今年に入りCPI（インフレ率）が上昇しており、賃料にも上昇圧力がかかっていることから、投資用不動産マーケットは今後も堅調に推移すると考えます。
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
2. 賃料・キャップレート（賃料利回り）の動き
賃料
ロシアによるウクライナ侵攻の影響などから、インフレが進行しています。首都圏の居住用マンション価格が大きく上がっており、賃料水準も徐々に引き上がっていくと見込まれます。
キャップレート
このところ低下していた10年国債利回りは、8月末に再び上昇に転じました。本来金利上昇は不動産市況にとって向かい風ですが、REIT株価が底堅く推移したため、REIT利回りは低下しました。上述のように、これは機関投資家が不動産市況に対して強気姿勢であることの表れです。こうした動きから不動産リスクプレミアムは2.8%台と、過去5年で最も低いレベルで推移しています。円安進行による海外投資家からの資金流入も見込まれるため、今後もキャップレートの低下傾向は継続すると思われます。
3. 今月の注目物件
(1) コンシェリア大森The Residence
いよいよ残戸数が僅かとなってきたクレアスライフの「コンシェリアシリーズ」新築物件です。
その仕様の良さから高級賃貸マンションブランドの地位を築き、98％以上（※）の安定的な入居率を誇る人気シリーズの中でも、安定性が見込める大田区・大森エリアの厳選賃貸マンションです。（※株式会社クレアスレント資料より）
(2)クレヴィア両国 国技館通り
この度当社で販売を開始させていただいた、JR両国駅徒歩２分（両国国技館近隣）の新築物件です。
分譲ブランドとして確固たる地位を確立している「クレヴィアシリーズ」として賃貸付けの強さが期待できると共に、両国という街の強さからも安定稼働が狙える分譲クオリティの賃貸マンションです。
4. 注目地域
今月の注目地域①：品川
隣接する「高輪ゲートウェイ」との一体的なエリア開発、リニアモーターカー新駅、高輪口側にかけた再開発案件と、大規模・長期案件が続き、その資産性として圧倒的な安定感を誇るエリアです。今後長いスパンで期待ができ、さらにこの影響は近隣の駅にも及び、その影響範囲が大きいことが特徴です。今後のオフィス供給量を勘案しても前述の高輪ゲートウェイ、そして田町とのラインの構築、南側では大井町・大森・蒲田といった京浜東北ラインへの影響が大きく想定されています。
今月の注目地域②：両国
日本橋エリアの安定的な強さ、錦糸町エリアの再開発の成功に挟まれ、その交通利便性から強く伸び続けているエリアです。南側の森下に向かうエリアと、北側の本所に向かうエリアの賃貸ニーズ（賃料相場）を外さなければ堅実な投資ができるエリアであり、近隣の飲食店の使い勝手は単身者に人気が高く、また、東京駅を軸にしたオフィス街へのアクセスのみならず、新宿等の西側へのアクセスもよい、オールマイティーなエリアです。
5. 渕ノ上からのメッセージ
現状の変数を客観的に分析・処理すると、今後の更なるインフレ傾向が想定されます。その際に、不動産マーケットに対しての資金流入は想像するに難しくなく、今後も堅調に推移することが想定されます。
昨今不動産価格についていわゆる「バブル期（1986年〜1991年頃）」との比較がなされる場面を見かけますが、当時と異なる点が多いのが実際です。投資用不動産はもちろんですが、自己居住用不動産においても賃料価格を意識して購入する層が多くなり、「買ったほうが得か」「借りたほうが得か」について視座高く、賃料価格と物件価格を客観的に分析されているお客様の声を昨今よく聞くように思われます。
金融緩和が継続しており、当時とは金融政策が大きく異なることはもちろん、ほぼすべてのエリアが上昇傾向となったバブル時期とは異なり、「上がるエリア」「上がらないエリア」と、物件仕様の良し悪しを勘案した優勝劣敗・二極化は明確になりつつあります。しっかりとエリアと物件を見極めて投資適格を丁寧に見極めて行きましょう。
＞＞不動産のプロ・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから：note
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