【2023年4月】不動産投資市場マンスリーレポート　INVASE Flash

INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。

金利動向やREIT市場、インフレ動向を踏まえた不動産投資市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。

*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談を承ります。その他にもローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。

1. 不動産投資市場サマリー

3/10にシリコンバレー銀行、3/12にシグネチャー銀行と米国の中小銀行が相次いで破綻。また、金融大国・スイスの伝統的な大銀行であるクレディ・スイスも経営危機に陥るなど、3月は欧米の銀行経営を巡る信用不安がニュースとなりました。これらの銀行が一般的な銀行と少々ビジネスモデルが異なっていた点や、以前より経営上の問題を抱えていた点を割り引いて見る必要はあるものの、一時は「リーマン・ショックの再来」などと煽る報道もみられました。

こうした信用不安の根源は世界的なインフレ対策の利上げ（金融環境の引き締め）です。直近信用不安に関するニュースはトーンダウンしているものの、まだまだ欧州を中心にインフレ率が低下しきっておらず当面利上げが続くとみられ、再燃する可能性は否定できません。

日本は欧米諸国ほどの高インフレには及ばず、依然として金融緩和が続いていますが、海外の金融情勢が大きく変化する局面では少なからず影響を受けます。不動産市況にも影響を及ぼすため、海外の金融情勢に対して一定の警戒感は必要でしょう。

日本固有の事情としてポジティブな点は経済のリオープンです。5月上旬に新型コロナの感染症法上の位置付け5類に移行されることで、欧米諸国に比べ周回遅れではあるものの、徐々に日本経済はコロナ禍以前の姿に戻っていくことになります。東京一極集中への回帰、インフレを背景にした賃上げ、インバウンドの回復によって、緩やかに都心の不動産市況にはプラスの効果が現れていくことが期待されます。

サマリー

※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合

※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃

※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）

※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均

※5：10年国債利回りとREIT利回りの差

2. 各種指標の動向

賃料・インフレ

東京都のインフレ率は上昇トレンドが継続する中、都全体では賃料の伸びがインフレにビハインドしています。

ただし、賃料の増減は東京23区内でも動きが異なっています。以下はマンション賃料インデックス（※5）より都内4エリアのシングルタイプマンション賃料の推移をピックアップしたグラフです。

エリア別（※6）に見ると、日本橋・人形町や銀座・新富町といった中央区エリアは継続的な賃料上昇が見られるのに対し、青山・原宿エリアは緩やかな低下トレンドとなっています。また、広尾・麻布エリアは2021年前半をピークに、現在は急速に下落しています。23区全体の賃料は横ばいでも、このように賃料相場は細かいエリアによってトレンドが異なっており、より賃料の維持・向上を見込めるエリアを厳選していく必要があるでしょう。

なお、マンション賃料インデックスでは他のエリアやタイプ別（シングル、ファミリーなど）と、さらに細かいデータが提供されています。別の機会に、改めてレポートとしてご紹介します。

※5：アットホーム株式会社・株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成。シングルタイプとは18㎡以上30㎡未満のマンションを指す。2009年第1四半期を100とした指数。

※6：エリアごとの具体的な駅名は下記の通り。

日本橋・人形町：小伝馬町・茅場町・人形町・日本橋・馬喰横山・浜町・新日本橋・馬喰町・三越前・水天宮前

銀座・新富町：銀座・京橋・八丁堀・築地・東銀座・銀座一丁目・新富町・宝町・築地市場

青山・原宿：原宿・明治神宮前・青山一丁目・外苑前・表参道

広尾・麻布：広尾・麻布十番

キャップレート（表面利回り）

3月は信用不安の影響から株価下落・金利上昇となりました。これは、より安全資産である債券が買われて債券価格が上昇（金利は低下）、リスク資産である株式が売られたということになります。本来であれば金利低下は不動産市況にとってプラスであるものの、REITはどちらかというとリスク資産に該当するため、3月はREIT株価がやや下落（利回り上昇）し、リスクプレミアムもやや上昇しました。

Pスコア・適正利回り

PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。　　

より好立地・より新しい物件が該当する高スコア帯の利回りは3月にやや上昇しました。

Pスコアが5ポイントの場合の利回りを時系列で示したものが以下のグラフです。緩やかな低下が続いてきたこともあり、3月は信用不安などの影響から市況がやや調整したものと考えられます。

＞＞Pスコアシミュレーターはこちらから

＞＞過去の不動産市場レポートはこちらから

3. 最新の注目物件

デュオ・スカーラ　西新宿Ⅱ　ー地域一帯での次世代再開発ー　　

皇居を中心に西側東側と分けた場合に、西側エリアのターミナルは北から「池袋」「新宿」「渋谷」の3つです。これら郊外からの「ゲートタウン」となる3つのターミナルはそれぞれの個性がありますが、今回は中央のターミナル「新宿」の「デュオ・スカーラ西新宿Ⅱ」をご紹介させていただきます。

「デュオ・スカーラ西新宿Ⅱ」は都営大江戸線「西新宿五丁目」駅徒歩4分、並びに同都営大江戸線「都庁前」駅徒歩6分、そして新宿中央公園も至近距離にあり、住環境としては抜群です。ゲートタウンである新宿にあり、人気タワーマンションエリアの西新宿は、過去数年から安定的な人気がありましたが、「シティタワー新宿」の竣工を受け、さらなる資産価値向上が期待されます。

新宿西口の新築マンションの価格がドライバーとなり、エリアが盛り上がっていることはもちろん、今回ご紹介をさせていただく住戸は5階角住戸ということで、採光の確保はもちろん、各部屋のサイズ感も十分です。賃借人退去後の「住宅ローンマーケット」での売却価格も大きなものが狙えます。

新宿駅の再開発への期待、タワーマンション竣工等による期待値が高いのが実際ではありますが、それらを待つことなく、確実な資産性が狙える魅力的な物件です。