INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
金利動向やREIT市場、インフレ動向を踏まえた不動産投資市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEでは仲介物件の購入に関するご相談を承ります。その他にもローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 不動産投資市場サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
サマリー
金融市場は引き続き安定しています。FRB（中央銀行）による利上げの効果からアメリカのインフレ率はピークアウトしており、足元ではインフレ率が政策金利を下回る状況です。利上げが近々停止されるとの見方が支配的になりつつある中でも、景気後退局面入りを示唆する強いシグナルは特段見られません。利上げの停止＝金融引き締め局面の終了であり、遠くない将来に金融緩和（利下げ）に転じるとの期待が金融市場に安定をもたらしています。
金融緩和およびそれに対する期待感は、一般的に資産価格の上昇をもたらします。不動産価格（とくに大都市区分マンション）が堅調に推移する中、2023年に入り日米の株価指数は強含んで推移しており、リーマンショックのような大きな経済ショックが起こらないという前提のもと、引き続き日本の不動産市況にはある程度明るい見通しを持てるでしょう。
なお、REIT（不動産投資信託）の値動きを見ると、足元では住宅系REITが東証REIT指数を大きくアウトパフォームしています。REITは実物不動産に比べて流動性が高い分、不動産市況の先行指標という性質を持ちます。同じ不動産というアセットの中でも商業施設やオフィス、物流施設、ホテルなどに比べ、投資家が住宅セクターに対して強気であることが示唆される動きであり、今後不動産価格には上昇圧力がかかると予想されます。
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
東京都のインフレ率は上昇トレンドが継続する中、依然として全体では賃料の伸びがインフレ率にビハインドする状況が続いています。
キャップレート（表面利回り）
金融市場参加者が不動産に対して期待する収益率であるキャップレートは緩やかな長期低下トレンドが継続しています。賃料が一定ならばキャップレートの低下は不動産価格の上昇を意味します。昨年12月の日銀の金融緩和修正を受けて金利水準は上がっていますが、その中でも低下トレンドが続いているのは不動産にとっては良い状況です。上述のように賃料が上昇していない中、物件価格の上昇が不動産市況を牽引しています。
Pスコア・適正利回り
PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。
全体的に利回りは安定的に推移しています。
3. 最新の注目物件
シティタワー武蔵小杉 ー武蔵小杉のフラッグシップマンションー
武蔵小杉エリアは、タワーマンションと商業施設の開発で大きく街づくりが加速したこともあり、多くの有名タワーマンションを擁しています。その中でも、今回ご紹介させていただくのは、武蔵小杉駅徒歩4分の住友不動産による大規模タワーレジデンス「シティタワー武蔵小杉」です。その立地はグランツリー武蔵小杉（後述）に近く、東急・JR両線との距離感からも強い人気を誇ります。
建物仕様として免震構造を採用しており、積層ゴムとダンパーを用いた免震装置が地震のエネルギーを吸収するため、建物の変形、揺れを抑制します。専有部分としてはリビングダイニングに大きな開口が取られており、共用部分としてはエントランスの構成がダイナミックに造られ、今後の資産性確保も期待ができる物件です。
その他眺望が抜群なスカイラウンジの人気はもちろん、ゲストルーム、コミュニティルーム、そして安定のコンシェルジュサービス・・・と、大規模タワーマンションの魅力をしっかりと備えています。
現状シティタワー武蔵小杉の物件価格は大きく上昇しており、2019年の大風19号以降もその動きが変わっていないという事実も非常にポジティブです。
※近日ご紹介が可能となる予定の物件ですので、ご要望の方はお気軽に無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にてお問い合わせください。
4. 注目地域
今月の注目地域：武蔵小杉
武蔵小杉は言わずとしれた、その交通アクセスの良さから強い人気を誇る街です。
昨今のタワーマンション群が話題となってはいますが、実は江戸時代以降「中原街道」の渡し場として栄えたことから始まる、歴史ある街です。
大正末期から昭和初期にかけて「南武鉄道」（現・JR南武線）、「東京横浜電鉄」（現・東急東横線）の2本の鉄道が開通し、「東京横浜電鉄」沿線では住宅開発が進められ、そのポテンシャルを高めていきました。
そして、2001年から運行が開始されたＪＲ線湘南新宿ラインは、そのアクセスの強さを一層向上させています。
また、タワーマンションとショッピングモール（ららテラス武蔵小杉・グランツリー武蔵小杉・武蔵小杉東急スクエア）を擁し、その利便性から安定的な街が構成されています。
「デュアルインカム：通勤利便性の追求」にはじまる社会的な変化も武蔵小杉という街には追い風であったことは間違いがありません。
2019年の台風19号被害や、駅の混雑問題等、様々な話題がありましたが、その影響の尾が長く続いてはおらず、結果として物件価格の安定性は高いといえます。
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
この度INVASE（MFS・コンドミニアム・アセットマネジメント）では「ダイレクト・リースバック」サービスをリリースさせていただきました。
ダイレクト・リースバックでは売却後にもご自宅に住み続けられるため、お引越しのご負担なく利益確定ができ、かつ、次にご購入される自宅購入のため、ご自身の与信枠を「空ける」ことができます。
今回ご紹介させていただいた武蔵小杉エリアはもちろん、湾岸エリアのような物件価格がアップトレンドであるマンションをお持ちの方で、特にお買い替えを考えられていらっしゃる皆様にとっては非常に使い勝手の良いサービスと言えます。
このサービスの特徴として、価格とご自身が売却後に賃借人として支払う家賃のイニシアティブを取ることができるため、売主様にとってフェアな価格・賃料設定が可能です。
ダイレクト・リースバック案件は、住宅ローンでの融資付を想定している「ファミリータイプ」マンションの流動性を高める可能性が強く、今後の投資のゲームチェンジャーになりうるサービスであると考えています。
是非ご売却・ご購入の両面でご活用をご検討ください。
＞＞不動産のプロ・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから：note
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また、不動産投資ローンの借り換えによる収支改善のご提案も行っております。不動産投資ローンの借り換えを個人で行うことはハードルが高いですが、INVASEであれば【特別金利1.55%〜】からご提案が可能です。
収支を改善したいと思っている方は、まずは借り換え無料Web診断をご活用になってはいかがでしょうか。
