INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
東京都心部を中心に、物価動向といったマクロデータや金融市場の動向を踏まえた不動産市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 金融・不動産市況サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
トピック
2月は米FOMC、日銀金融政策決定会合ともになく、経済指標や政治動向に注目が集まりました。雇用統計では失業率の低下や平均時給の上昇などから労働市場の底堅さが示され、消費者物価指数が予想を上回るなどしたことから、米利下げ停止が長引くとの見方が強まりました。またトランプ大統領による各国に対する関税政策強化への懸念やインフレ再燃につながるとの見方から株式市場は軟調な展開となっています。
為替市場ではドル円が日米金利差の縮小やマーケットセンチメントの悪化から円買いが進み、155円台から150円割れの水準まで下落、また日銀の追加利上げ観測が高まる中、長期金利は1.40％を上回っています。日経平均株価は関税を中心とするトランプ政策の影響が大きく、39,000程度から月末には今年の最安値となる37,000を割れる水準まで下落しています。
※参照：日本経済新聞
東証REIT指数は、1月末の日銀金融政策決定会合を受けた上昇からの反落が2月半ばまで続きましたが、その後は緩やかに回復して行って来いの展開となりました。
※参照：日本取引所グループ
トランプ政権における関税政策、インフレ懸念などマーケットはやや不安定な状況となっています。株式市場が軟調な展開ではありますが、長期金利は上昇しており、緩やかなインフレが継続するというINVASEの見方に変更はありません。今後は引き続き米国における経済や政治動向、日銀の金融政策見通しには注意が必要です。不動産価格については、REITについては大きな変化はなく、不動産キャップレートも落ち着いています。インフレが継続する中で賃料の上昇も続いており、引き続き安定した推移になると考えています。
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
東京都区部インフレ率（CPI）の総合指数は前年同月比+3.00%上昇しています。一方、CPI内の賃料指数は前年同月比0.80%の上昇となっており、家賃が賃貸契約更新時に見直される遅行指標であることを考慮すると、CPI全体の上昇とともに賃料も今後より上昇するものと考えられます。
キャップレート（表面利回り）
キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。不動産価格は賃料÷キャップレートで計算されるため、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。
キャップレートは、長期国債利回りに代表されるリスクフリーレートと不動産リスク・プレミアムで構成されます。2月の長期国債の利回りは約0.151%上昇し、住宅系REITの配当利回りは0.043%下落したため、不動産リスク・プレミアムは前月比0.194%下落しました。結果としてキャップレートは下落し、不動産価格は上昇傾向にあります。
Pスコア・適正利回り
PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。
適正利回りは先月と比べ大きな変動はありません。
3. 注目物件
「ヴィナシス金町タワーレジデンス」
ー金町駅近隣再開発エリアのベンチマーク物件ー
今回は、「再開発×レジデンス」で、安定的に物件価格と賃料が伸びているお手本事例とも言える「ヴィナシス金町タワーレジデンス」についてお話をさせていただきます。
「ヴィナシス金町タワーレジデンス」は、京成電鉄金町線および千代田・常磐緩行線の金町駅から徒歩2分に位置する総戸数512戸 （管理会社発行の重要事項調査報告書より抜粋）、築16年の大規模再開発タワーマンションです。
再開発案件として、1～2階がスーパーマーケット、カルチャーセンター、クリニックモール、金融機関などの商業施設、3階が約5,000平方メートルの広さをもつ区立中央図書館、低層棟の4～7階が自走式で256台収容可能の区営駐車場、高層棟の4～39階が住宅となっています。また、地下には住宅用の駐車場・駐輪場、店舗用の駐輪場が整備されています。
（葛飾区ウェブサイトより情報抜粋）
そして、このマンションはその建物クオリティの高さも注目ポイントの一つです。
1Fラウンジは天然石を多用、また、各専有部分にはポーチを備えており、現在の新築マンションではその費用対効果から再現できない造りとなっています。
また、建物仕様がよく土地が廉価という、「アンバランス」から、建物部分の占める割合が非常に大きいことも特徴の一つです。そのため、高年収帯の方にとっては大きな減価償却タックスマネジメントメリットが実現できます。（詳細のご説明は以下の参考動画をご参照ください）
・参考動画 減価償却を活用した投資スキームについて／ 実はファミリータイプの区分マンションでも減価償却取れます！
https://www.youtube.com/watch?v=nF5MIdTVHag
現在売り出しがない（ウェブサイト上記載があっても既にINVASEのユーザー様でご契約済みとなっている）物件ですが、INVASEでは先行情報のご案内も予定しておりますので、是非無料カウンセリングサービス（Journey：ジャーニー）にてお話をさせていただけましたら幸いです。
※本物件にご興味をお持ちの方はもちろん、INVASEでは不動産購入の前段に必要な知識全般のご提供や、更にはご売却・賃貸等の物件マネジメントのご相談を無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にて承っております。是非お気軽にお問い合わせください。
4. 注目地域
今月の注目地域：葛飾区・金町・新宿・東金町エリア
ー 複数エリアの開発による「街の広がり」に注目 ー
葛飾区の金町・新宿（にいじゅく）・東金町エリアは下町の戸建と商店とで形成されていましたが、過去20年ほどで新たな大規模な再開発が入り、更には複数のエリアが繋がり、街が大きくなっています。
葛飾区についてお話をさせていただくと、水害リスクに言及される方が多くいらっしゃいますが、中川、荒川氾濫時のマップでは「避難先」として指定されており、危険度は低いと言えます。これは湾岸エリアの水害同様「都市伝説」と言っても過言ではなく、自己居住用・賃貸用両方の投資家にとっては、その情報の非対称性から「狙い目」であると言えます。
※以下葛飾区江戸川氾濫版ハザードマップより抜粋）
https://www.city.katsushika.lg.jp/kurashi/1004028/1000063/1004031/1022522.html
参考資料①：荒川氾濫版
参考資料②：中川氾濫版
そして、最もリスクが高いとされる江戸川氾濫時でも、金町駅近辺の浸水想定は以下のとおりですので、現地の高低差を見てもレジデンス（住宅）エリアとして伸びている理由は理解ができます。
参考資料③：江戸川氾濫版
そして、金町駅近辺のエリアは以下の3つのエリアに分類して考えると整理がしやすいのが実際です。
※上掲江戸川氾濫版ハザードマップ参照
①金町駅前北エリア（金町エリア）
以下の再開発案件により安定的に伸びたエリアです。
街の賑わいを測るベンチマークとなる、スターバックス・タリーズ・コメダ珈琲・プロントといったカフェは満席となることが多く、人が集まる街づくりにレジデンスを合わせ、発展基盤を創出しているといえます。
【再開発案件】
2010年完了：金町六丁目地区第一種市街地再開発事業（ヴィナシス金町）
2022年完了：金町六丁目駅前地区第一種市街地再開発事業（ベルトーレ金町）
②金町教習所・イトーヨーカドーエリア（東金町エリア）
※三菱地所レジデンス・三菱地所レジデンス・三井不動産レジデンシャル報道道発表資料より抜粋
https://www.mec.co.jp/news/archives/202202824_mec_higashikanamachikenri.pdf
東金町エリアの再開発は、地元の方に親しまれてきた金町教習所とイトーヨーカドーのリニューアルを軸に進みます。三菱地所、三菱地所レジデンス、三井不動産レジデンシャルによるタワーマンションの価格に注目が集まることは確実とも言えそうです。
③工場跡地エリア（新宿エリア）
三菱製紙中川工場跡地を軸に再開発がなされたエリアです。工場跡地では「葛飾にいじゅくみらい公園」と「東京理科大学葛飾キャンパス」の開発と、住友不動産によるマンション建築等が進められました。
駅からの距離は一定ありますが、その公園との一体開発による優れた環境から、安定的に物件価格が伸びています。より駅に近い②エリアの今後の盛り上がりによる、賃料・物件価格ストレッチに期待ができます。
※①〜③のタイトルは渕ノ上命名
金町駅近辺エリアの面白い点は、駅前再開発から始まり、その後一旦駅から離れた再開発が走り、そしてその間のエリアの開発がなされるという流れになっている点です。
「再開発」×「レジデンス」の再開発は、「既存物件が周りの案件に引っ張られる」ことにより、安定的な伸びを実現します。
そのため、現在の金町は②の再開発によって①の駅前エリアはもちろん、③のエリアも非連続に伸びる可能性を含んでおり、引き続き目が離せないのが実際です。
※当該エリアでのご購入を希望されている方が多くいらっしゃいます。物件のご売却をご検討されていらっしゃる方はこちらよりお気軽にお問い合わせください。
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
ー 「次に伸びるエリア」をロジックから考える ー
「再開発があると不動産価格が伸びる」という営業トーク（お客様より間接的に耳にすることが多くあります・・・）は、「コンドミニアム・アセットマネジメント」の観点からみると、常に正しいとは言えません。というのも、直近の事例を見る限り、賃料・物件価格を上げる新築レジデンスが竣工していない場合は、不動産価格とその裏側にある賃料の伸びが弱いからです。
※「コンドミニアム・アセットマネジメント」は、不動産を土地（街）・建物・管理に分解し、それぞれの要素を分析し、賃料をベンチマークに物件価格までの資産性を測る考え方です。
※安定的なデータがある区分所有建物の賃料を軸にする点から、戸建て・一棟アパート等の適正賃料・適正価格にも応用ができます
・参考動画 【投資】不動産物件の適正価格は賃料を見て判断すべき！ 価格が上がるロジックを分かりやすく解説
https://www.youtube.com/watch?v=V2voW-cxr7Y&t=1s
レジンデンスの賃料・物件価格は「近隣物件に引っ張られる」という流れから安定的に伸びます。そのため、単純に再開発があっても、需要が強く、新築物件が竣工しその賃料と物件価格がエリアを牽引しない限り、なかなかレジデンスの賃料・物件価格が伸びないのが実際です。
参考例：既に再開発が行われている名古屋市の賃料の上昇率（2009年〜）
区分マンション賃料・エリアレポート_東京23区で6%程度の賃料上昇を記録（2024.12版）
さらには買ったほうが得か、借りたほうが得か、という比較が常に賃料に影響を与えるため、「物件価格がストレッチする→賃料価格がストレッチする→（買ったほうが得だから）物件価格がストレッチする」という観点からも、再開発エリアに起爆剤となる新築案件が登場するか否かは注目すべきポイントとなります。
この基本的な流れ、ロジックを軸に、是非ご一緒に「確からしい仮説」を立て、次に伸びるエリアを理解し、目的に合致した利益を実現していきましょう。
＞＞不動産ナビゲーター・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから
＞＞不動産投資の基本から応用までを解説。Youtube「不動産ナビゲーターチャンネル」はこちらから
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