不動産投資において、ローンの選定は収益性を大きく左右する重要なポイントです。 収益物件を仲介取引で購入する際には、不動産投資ローンの借り入れがネックになります。 

売主が不動産会社の場合は売主物件となるため、通常その不動産会社の提携ローンを使って購入できますが、仲介の場合はご自身で金融機関を探す必要が出てきます。 

また、物件によっては不動産会社が売主であっても不動産投資ローンの案内がなく、ご自身で探す場合もあり、いずれにせよご自身で借入先を探すことは難易度が上がります。 

今回は旧耐震である築45年のマンションでありながら、ファミリー層からの実需性を評価し、長期的な資産形成を見据えて購入に踏み切った事例をお届けします。

※時間がない方へ・・・購入したい物件がすでに決まっていて今すぐ不動産投資ローンの借入相談をしたい方は「借り入れサービス」をご利用ください。自宅にいながらオンラインでお申し込み頂けます。

大阪府南部エリアのファミリー区分マンションで借り入れを実現

今回ご紹介するのは、会社員としてお勤めの投資家様です。 

大阪府南部エリアにあるファミリー向け区分マンションを、投資用物件として購入することを検討されていました。 

物件は築45年のSRC造マンションです。

新耐震基準は1981年6月以降に建築確認を取得した建物に適用されますが、建築確認を取得してから実際に建築・竣工するまでには一定の期間がかかるため、実務上は1983年以降に竣工した物件が新耐震基準に該当する傾向があります。

築45年の本物件はこの基準を満たさない、旧耐震基準の物件といえます。

旧耐震基準の物件は、金融機関によっては融資期間や担保評価の面で慎重に見られやすく、融資そのものを断られるケースもあります。

そのような条件にもかかわらず、今回は借り入れを実現することができました。


一方で、今回の物件はファミリー層を中心とした実需性の高い間取りであり、周辺の生活利便性も充実したエリアに位置しています。

不動産投資では、築年数が古い物件であっても、立地・構造・賃貸需要・出口戦略を総合的に見て判断することが重要です。

特にSRC造のマンションは、鉄骨鉄筋コンクリート造であることから、一般的な木造物件と比べて金融機関に評価されやすいケースもあります。 

ただし、築古区分マンションの場合、金融機関によっては融資期間が短くなったり、自己資金を多めに求められたりする可能性があります。

投資家様は、購入したい物件がすでに決まっていた一方で、築45年の物件でも融資を受けられるのか、自己資金はいくら必要になるのか、月々の収支をどう見ればよいのかといった資金計画面に不安を感じられていました。 

そこで、物件特性と融資条件を整理するため、INVASEの借り入れサービスにご相談いただきました。

今回の借り入れ条件は以下の通りです。

  • 所在地：大阪府南部エリア
  • 物件種別：SRC造 ファミリー区分マンション
  • 築年数：築45年
  • 借入金額：約1,000万円
  • 金利：2％台後半
  • 期間：16年
  • 毎月返済額：約6万円
  • 月次収支：約▲6万円（空室のため）

今回の事例では、購入時点で空室のため、月次収支は返済額と同額のマイナスとなっています。 入居後は毎月の賃料収入が発生するため、収支は改善する見込みです。

また、区分マンションの場合、ローン返済額に加えて管理費や修繕積立金も発生します。

管理費は、共用部の清掃や設備管理、建物の管理体制、防犯面の維持などに使われる費用です。

修繕積立金は、将来的な大規模修繕や建物の維持管理に備えて積み立てられる費用です。

区分マンションは管理費や修繕積立金が毎月発生する分、収支上は持ち出しに見えやすいものの、建物の維持管理や将来の修繕に備える費用をあらかじめ分散して負担しているともいえます。

毎月の収支を見る際には、単純な黒字・赤字だけでなく、管理費や修繕積立金が何に使われる費用なのか、将来的な修繕リスクにどのように備えられているのかも確認することが大切です。

なぜ旧耐震の築古ファミリー区分マンションで借り入れを実現できたのか？

築45年という年数に加え、1981年5月以前に建築確認を取得した旧耐震基準の物件である可能性が高いことは、融資審査において複数のハードルが重なる条件です。 

しかし今回は、SRC造という構造の堅牢性と、ファミリー層を中心とした安定した実需性を丁寧に整理・説明することで、審査通過につなげることができました。

INVASEでは、提携先金融機関の審査傾向を踏まえ、物件や購入者の状況に応じた適切な金融機関を選定しています。 

築古物件の場合、どの金融機関に持ち込むかが融資の可否を大きく左右します。 

物件の収益性や周辺の賃貸需要など、融資判断に関わる情報を整理・補足することで、審査通過を後押しします。 

今回も、構造面での優位性や実需に基づく賃貸需要の安定性を訴求することで、最終的に融資を実現することができました。

出口戦略の幅が広がる「実需価格での売却」

今回の投資家様がファミリー向け区分マンションを選んだ理由のひとつが、「実需価格」での売却が期待できる点でした。 

投資用として購入する際は、利回りベースで価格が算定されます。 

しかし空室になった際に自宅用として売却すれば、実需価格（住宅として購入する人が払える価格）で売却できる可能性があります。 

この価格差により、売却時にキャピタルゲイン（売却益）を得られるチャンスが生まれます。

ワンルームの場合、売却先は基本的に投資家に限られるため、市況が悪化すると買い手が見つかりにくくなります。 

しかしファミリー向け区分マンションであれば、投資家と実需層の二つのマーケットを持てるため、出口戦略の選択肢が広がります。 

万が一空室が発生しても、実需向けに売却するという選択肢があることは、投資判断において大きな安心材料となります。

購入したい物件がすでに決まっていて今すぐ不動産投資ローンの借入相談をしたい方は「借り入れサービス」をご利用ください。自宅にいながらオンラインでお申し込み頂けます。

まとめ

今回はINVASEの借り入れサービスによって、築45年のSRC造ファミリー区分マンションでありながら、構造の堅牢性と実需性を評価し、長期的な資産形成を見据えて購入に踏み切った事例をお届けいたしました。 

INVASEであれば、戸建、区分マンション、一棟物件など幅広い物件において新築中古問わずローンのご紹介でお手伝いできる可能性があります。 他社は物件とセットでのローン案内なのに対し、INVASEは「物件がすでに決まっている」投資家様のための後付け融資サポートも強みとしています。お気軽に借り入れサービスをご活用ください。

参考記事

>>不動産投資ローン借り入れ事例　晴海フラッグを低金利で投資用ローンの借入を実現

>>不動産投資ローンはどの銀行がオススメ？金利や審査基準を比較

*お客様事例に掲載する情報には充分に注意を払っていますが、成果には個人差がありその内容について保証するものではありません。