賃貸需要×出口戦略で選ぶ｜高年収投資家が文教エリア築浅デザイナーズマンションのコンパクトファミリー区分を購入した事例【不動産投資購入事例】| INVASE（インベース）

不動産投資において、「どんな物件を選ぶか」という判断は、その後の成果を大きく左右します。

特に初めて投資を検討される方にとっては、「立地」「築年数」「価格」「将来性」など、複数の要素をどう見極めればいいのか分からず、最初の一歩を踏み出せない方も少なくありません。

今回ご紹介するのは、高年収の不動産投資家が一棟アパートではなく、東京都内の文教エリアに位置する築浅デザイナーズマンションのコンパクトファミリー区分オーナーチェンジ物件を選択された事例です。

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物件概要と購入の背景

今回ご紹介するのは、東京都内の文教地区として知られるエリアに位置するコンパクトファミリー向け区分マンションです。

東京メトロの複数路線が徒歩圏内に揃い、都心主要エリアへのダイレクトアクセスが可能な好立地でありながら、落ち着いた住宅街の雰囲気を保ったエリアに建てられています。

周辺には著名な大学や医療機関が集積しており、教職員・研究者・医療関係者・DINKSなど、良質かつ安定した賃貸需要が見込めるエリアです。

より客観的な比較と中立的な情報を求めて、INVASEのサービスを利用されました。エリアや価格、物件タイプなどの基本情報は以下の通りです。

所在地：東京都内・文教エリア
物件種別：区分マンション（オーナーチェンジ）
物件価格：7,000万円台
推定利回り：3％台前半
年間賃料：220万円台
築年数・構造：築7年程度／RC造
間取り：1LDK（40㎡台）

本物件は、都内文教エリアに位置する築浅デザイナーズマンションの一室です。

オーナーチェンジ物件のため取得直後から収益化でき、単身エリート層・DINKS実需層・共働き夫婦のペアローン層と出口の間口が広い点も評価できます。

立地・築浅・管理水準のバランスが良く、長期保有・再販いずれの戦略にも対応できる実践的な不動産購入の事例です。

なぜ「一棟」ではなく「コンパクトファミリー区分」を選んだのか

高年収の投資家であれば、一棟アパートや一棟マンションへの投資も十分に選択肢に入ります。しかし今回の投資家様は、あえてコンパクトファミリー向けの区分マンションを選択されました。その背景には、区分ならではの合理的なメリットと、文教エリア×築浅×デザイナーズという物件特性が生み出す構造的な強みがありました。

本業に集中できる「管理の手離れの良さ」

区分マンションを選ぶ大きな理由のひとつが、管理負担の軽さです。一棟物件の場合、建物全体の管理責任がオーナーにあり、共用部の清掃から設備の修繕、入居者間のトラブル対応まで、管理業務は多岐にわたります。管理会社に委託するとしても、最終的な判断や費用負担はオーナーが担うことになり、想定外の対応に追われることも少なくありません。一方、区分マンションであれば管理組合が共用部を管理するため、オーナーが対応すべき範囲は専有部分に限定されます。本業が忙しい会社員投資家にとって、この手離れの良さは大きな魅力です。

また、一棟物件に数千万円〜数億円を集中投資すると、その物件の空室や価格下落が資産全体に大きな影響を与えます。区分マンションであれば、複数のエリア・複数の物件に資金を分散することが可能です。今回の投資家様も、将来的な資産拡大を見据え、まずは区分から堅実にスタートする戦略を選択されました。

文教エリアが生む「景気に左右されない賃貸需要」

今回の物件が位置するエリアは、都内でも有数の文教地区であり、大学・病院・研究機関が集積しています。そのため、景気動向に左右されにくい教職員・医療関係者・研究者などの安定した需要層が常に存在しており、長期にわたって高い入居率が期待できます。 40㎡台の1LDKというコンパクトながらゆとりのある間取りは、単身のエリート層だけでなくDINKS（共働きカップル）のニーズにも対応できるため、入居者層が広く、空室リスクを分散しやすい構造になっています。また、築浅かつデザイナーズ仕様の設備水準は、周辺の一般的な賃貸物件と明確な差別化を図ることができ、家賃維持力の高さも期待できます。

出口戦略の幅が広がる「実需価格での売却」

今回の投資家様がコンパクトファミリー区分を選んだ最大の理由が、「実需価格」での売却が期待できる点でした。投資用として購入する際は、利回りベースで価格が算定されます。しかし空室になった際に自宅用として売却すれば、実需価格（住宅として購入する人が払える価格）で売却できる可能性があります。この価格差により、売却時にキャピタルゲイン（売却益）を得られるチャンスが生まれるのです。

ワンルームの場合、売却先は基本的に投資家に限られるため、市況が悪化すると買い手が見つかりにくくなります。しかしコンパクトファミリー区分であれば、投資家と実需層の二つのマーケットを持てるため、出口戦略の選択肢が広がります。万が一空室が発生しても、実需向けに売却するという「保険」があることは、投資判断において大きな安心材料となりました。

なお、コンパクトファミリー区分の投資は、ローン付けの難易度から敬遠する投資家も多く、競合が比較的少ないのが現状です。 INVASEでは、コンパクトファミリー区分購入時に課題となるローン付けも一気通貫でサポートしており、この障壁を乗り越えるお手伝いをしています。購入したい物件がすでに決まっていて今すぐ不動産投資ローンの借入相談をしたい方は「借り入れサービス」をご利用ください。自宅にいながらオンラインでお申し込み頂けます。

INVASEで物件購入を行った決め手

1. 投資判断に必要な情報を網羅できる提案力

物件の価格や利回りといった表面的な情報だけでなく、ローン条件、エリア特性、管理状況、修繕計画など、投資判断に必要な多角的な情報をワンストップで提供できるのがINVASEの強みです。物件単体では判断が難しい場面でも、資産全体を見据えた視点から、適切な情報と選択肢をご提案します。

2. スピードと精度の高いレスポンス対応

不動産投資においては、タイミングが収益性を左右する場面も少なくありません。 INVASEでは、専門知識を持った担当者が迅速かつ的確に対応する体制を整えており、検討中の不安や疑問をスムーズに解消しながら、安心して意思決定を進めていただけます。

3. 新築・中古を問わない幅広い物件提案

新築・中古・仲介など多様な物件を取り扱っており、特定の提案に偏らない中立的な視点で比較検討ができるのも特徴です。投資目的やライフスタイルに応じて、条件に合った最適な選択肢を納得感を持って選んでいただける提案力を大切にしています。

4. 自宅価格での売却に注目した堅実な物件提案

INVASEでは、投資用購入価格と自宅用売却価格のギャップを活かせる物件提案に力を入れています。なぜなら投資用で購入した場合と自宅用での売却価格にはギャップが生まれやすく、空室時の売却リスクを下げることに繋げられるからです。加えて、空室時に実需向けへ売却することで売却益も期待できます。 INVASEはこの「実需と投資のギャップ」に着目し、生活利便性・地域特性・資産性を総合的に判断したうえで、コンパクトファミリー区分の物件を提案しています。また、コンパクトファミリー区分の物件購入時に苦戦しやすいローン付けに関しても、一気通貫でサポートをしております。

不動産投資においては、物件条件の良し悪しだけでなく、信頼できるパートナーの存在が、投資全体の質と安心感を左右します。 INVASEでは、情報の網羅性・提案の中立性・対応のスピードを大切にしながら、投資家一人ひとりが納得して前に進めるよう、伴走型のサポートを提供しています。