【2026年6月】不動産投資市場マンスリーレポート INVASE Flash
2026/6/11
INVASE(不動産投資)
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【2026年5月】不動産投資市場マンスリーレポート INVASE Flash
【2026年5月】不動産投資市場マンスリーレポート INVASE Flash
公開日:2026/5/10
更新日:2026/5/10
01今月のトピック
🌏 地政学リスク：停戦もホルムズ海峡閉鎖は継続
2月末から続いた米国・イスラエルによるイランへの軍事攻撃は一旦停戦となったものの、ホルムズ海峡の閉鎖は継続しており、予断を許さない状況が続いています。
💴 金融マーケット：日経6万円超／国債2.5%／REITは横ばいでスプレッド縮小
日経平均はイラン問題収束期待から一時6万円超まで回復。10年国債は2.5%（27年ぶり高水準）まで上昇する一方、レジデンシャル系REIT3社の利回りはほぼ前月並みで、将来のインフレ期待を背景にイールド・スプレッドの縮小が顕著です。
🏙 インデックス：ファミリー頭打ち／シングルは+5pt上昇
都心3区インデックスではファミリー（75㎡）が頭打ちとなる一方、シングル（25㎡）は+5pt上昇。ファミリーは賃金上昇・35年超ローン・ペアローン活用による借入拡大要因が一巡。賃料上昇継続でキャップレート改善が見込まれます。
02KPI — 主要指標
日経平均（月次終値）
月次終値（万円）。Yahoo Finance より取得。
J-REIT分配金利回り・国債利回り（月次）
REIT：japan-reit.com 月末値。国債：investing.com 月初値。
日経平均（先月末 2026/04/30）
59,285 円
▲ 8,221円（16.10%）前月比
J-REIT平均分配金利回り（今月月初）
3.78 %
▲ +0.01pt（前月末比）
10年国債利回り（先月末）
2.51 %
▲ +0.21pt（前月比）
イールドスプレッド（REIT－国債）
1.27 %pt
▽ +0.19pt（前月比）
03インデックス — 価格・賃料・利回りの推移（都心3区 主要10棟）
都心3区の主要マンション10棟を選択。ファミリー（75㎡・3LDK）とシングル（25㎡・1K）。 2021年5月＝100基準（左軸）、利回りは実数（右軸）。
📊 インデックス（ファミリー 75㎡・3LDK）
18,546万
平均推定価格（2026/5）
+94%
2021年5月比
+5.2%
賃料 前年同月比
📊 インデックス（シングル 25㎡・1K）
5,603万
平均推定価格（2026/5）
+55%
2021年5月比
+6.6%
賃料 前年同月比
04今後の見通し
米国・イスラエルによるイランへの軍事攻撃は一旦停戦したものの、ホルムズ海峡の閉鎖が続くなど中東情勢は依然として不透明です。日経平均はイラン問題の収束期待から一時6万円超まで戻した一方、10年国債利回りは2.5%と27年ぶりの高水準に達しました。それでもREIT利回り（レジデンシャル系3社平均）はほぼ横ばいで推移しており、イールド・スプレッドの縮小が顕著です。将来のインフレ期待が利回り低下圧力として働いているためと考えられます。
都心3区の大型マンション・インデックスでは、ファミリー（75㎡）が頭打ちとなる一方、シングル（25㎡）は+5pt上昇しました。ファミリーは賃金上昇や35年超ローン・ペアローン活用による借入額拡大という押し上げ要因が一巡しており、今後の一方的な価格上昇は期待しにくい局面です。一方、インフレを背景に賃料の上昇は継続する見込みで、価格が頭打ちとなるなかキャップレート（利回り）の改善が引き続き見込まれます。
05注目物件
ステーションプラザタワー
近隣の2008年築のステーションガーデンタワーと共に山手線・京浜東北線・京成本線を利用できる日暮里駅前のランドマークタワーマンションです。リーマン・ショック前後に企画されたこれらの高仕様マンションは、価格上昇と賃料水準のバランスを精査すべき局面にあります。CoAMer理論の観点では、駅距離や再開発期待だけでなく、管理状態・成約賃料・主要オフィスエリアへの通勤利便性が近い他物件との比較が重要です。西日暮里駅前再開発の進展により、日暮里駅前既存タワー群がどこまで再評価されるか、エリア全体の価格形成にどのような影響を与えるか、ベンチマーク物件として引き続き注目が必要です。
高い
（日暮里駅前ランドマーク）
駅前性
中堅
（2009年竣工）
築年数
CoAMerベンチマーク物件
要注視
06注目地域 — 日暮里・西日暮里エリア
山手線・京浜東北線・千代田線・京成本線・日暮里舎人ライナーを利用できる交通利便性に加え、谷根千・上野・文京方面への近さから、実需と賃貸需要の双方が見込まれるエリアです。西日暮里駅前再開発への期待もあり、今後の価格動向と賃料の追随度合いから目が離せません。空港アクセスを含む広域交通の強さも、他の山手線北東部エリアとの差別化要因です。今後、下町性と都心近接性が共存する点も、独自の評価軸になり得ます。
計画中
🏗 西日暮里駅前地区第一種市街地再開発
東急不動産による住宅・商業・業務・文化交流機能を含む大規模複合再開発に注目。駅前の回遊性や街の滞在価値が高まることで、既存マンションの評価にも波及する可能性があります。足元では計画進捗と周辺売出価格の変化が焦点となります。
注意点
⚠ 再開発期待による価格先行に注意
将来期待を織り込んだ売出価格が増える一方、賃料が同じ速度で上がるとは限りません。価格とベンチマーク賃料の乖離を見極めることが不可欠です。
注意点
⚠ 既存タワーと新規供給のポジション
西日暮里側で新築供給が進むと、日暮里駅前既存タワー群との比較が強まります。築年数・仕様・管理状態の差がどのように評価されるか注視が必要です。特に駅へのアクセス性や共用部の管理水準は、築年数を超えて評価を左右します。
ポイント
🎯 山手線北東部のキャッチアップ
山手線沿線でありながら相対的に価格上限が抑えられてきたエリアとして、1LDK・2LDKの実需兼投資ニーズや近隣板状マンションの再評価にもぜひご注目ください。都心アクセスと生活利便性の両面から、賃料・物件価格のキャッチアップ余地をモニタリングすることが重要です。
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