【2025年04月】不動産投資市場マンスリーレポート　INVASE Flash

INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。

東京都心部を中心に、物価動向といったマクロデータや金融市場の動向を踏まえた不動産市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
　　　　　　　　　　

*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。

1. 金融・不動産市況サマリー

※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合

※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃

※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）

※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均

※5：10年国債利回りとREIT利回りの差

トピック

3月は米FOMCや日銀による金融政策、雇用・インフレ動向、そしてトランプ政権による関税政策に注目が集まりました。米雇用統計は失業率で予想を上回ったものの雇用者数や堅調に増加し、消費者物価指数はやや伸びが低下しました。米FOMCでは政策金利を据え置き、米国債などの資産を圧縮する量的引き締め（QT）を4月から減速することが発表されました。
トランプ大統領からの利下げ圧力がありますが、景気への関税政策の影響を見極めるのに時間が必要との見方です。

日本においても同様で、消費者物価指数が前年同期比で3.0%とインフレは継続していますが、関税政策による景気後退リスクを注視しており、追加利上げは夏以降との見方が大勢です。そんな中で景気悪化リスクが高まり半導体・情報テクノロジー株を中心に株式市場は下落する展開となっています。トランプ政権による関税政策が発表されるたびに株式市場が下落し、センチメントは悪化しております。

為替市場ではドル円がリスクオフや日銀による金融政策正常化への期待から円買いが進み、146円台まで円高が進む局面がありました。また金融政策の見極めから長期金利は1.50％付近で動意の乏しい推移となりました。日経平均株価はリスクセンチメントの悪化から36,000を割れる水準まで下落しました。

※参照：日本経済新聞

東証REIT指数は、株式市場と同様にセンチメントに振らされる動きとなっており、3月はレンジでの推移となっています。

※参照：日本取引所グループ

4月に入り、トランプ政権における関税政策が世界経済を大きく揺るがし、株式市場はボラティリティの高まりとともに大きく下落、長期金利は下落しています。今後もし政策が長引くようですと経済や景気に大きなダメージを与える可能性があります。目先は緩やかなインフレが継続すると考えていますが、中長期的には世界経済の動向を確認が必要であるというのがINVASEの見方です。不動産価格については、REITについては大きな変化はなく、不動産キャップレートも落ち着いているため安定した推移になると考えていますが、引き続き米国による関税政策やそれに対する各国の対応には注視する必要があります。

2. 各種指標の動向

賃料・インフレ

東京都区部インフレ率（CPI）の総合指数は前年同月比+3.00%上昇しています。一方、CPI内の賃料指数は前年同月比0.80%の上昇となっており、家賃が賃貸契約更新時に見直される遅行指標であることを考慮すると、CPI全体の上昇とともに賃料も今後より上昇するものと考えられます。
実際3ヶ月毎に更新される東京23区内のマンション賃料インデックスはすでに前月比で2.16ポイントの上昇となっており、年率で7%程度上昇しており、賃料の上昇が鮮明になっています。

キャップレート（表面利回り）

キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。不動産価格は賃料÷キャップレートで計算されるため、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。

キャップレートは、長期国債利回りに代表されるリスクフリーレートと不動産リスク・プレミアムで構成されます。3月の長期国債の利回りは約0.109%上昇し、住宅系REITの配当利回りは0.110%上昇したため、不動産リスク・プレミアムは前月比0.001%上昇と横ばいになります。結果としてキャップレートはほぼ変わらず、不動産価格はあまり変動がありませんでした。

Pスコア・適正利回り

PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。

適正利回りは先月と比べ大きな変動はありません。

＞＞Pスコアの解説とシミュレーターはこちらから

＞＞過去の不動産市場レポートはこちらから

3. 注目物件　

「大宮ファーストプレイスタワー」

ー再開発大宮エリアのベンチマーク物件ー

今回は、大宮再開発エリアの安定タワーレジデンスである「大宮ファーストプレイスタワー」についてお話をさせていただきます。

※こちらの物件は、私渕ノ上が購入しており、都度ご説明用の材料として使わせていただいております。

・参考動画

【不動産投資】実は東京近郊のあのエリアが狙い目!?タワマン購入してみた

https://www.youtube.com/watch?v=Tq22rH8uIQc&t=5s

「大宮ファーストプレイスタワー」は、大宮そごう・大宮ソニックシティ近くに位置する、2008年2月竣工、総戸数179戸のタワーマンションです。

大宮駅西口徒歩5〜6分圏内というその立地から、エリアのベンチマーク物件として賃料・売買価格ともに注目される物件です。

建物は制震構造を採用しており、地震時の揺れを軽減する設計となっています。また、外観は黒の石張りと赤白のストライプでまとめられ、流行り廃りに流されにくい、安定性が高いデザインとなっています。

また、吹き抜けのグランドロビーにはフロントカウンターが設置され、ホテルのような雰囲気を演出し、昨今の新築物件の「はしり」となる高級感のあるデザインが採用されています。さらに、オーナーズラウンジやパーティールームとしても利用可能なスイートルームなど、多彩な共用施設も充実し、各階の24時間ゴミ出し可能なダストステーション等も相まって、生活利便性が高められています。

尚、建物仕様がよく土地が廉価という、「アンバランス」から、建物部分の占める割合が非常に大きく、機械式駐車場2基、タワーパーキング1基を備え、建物部分のうち「付属設備」部分が大きいため、大きな減価償却タックスマネジメントメリットが実現できます。（詳細のご説明は以下の参考動画をご参照ください）

※機械式駐車場

・参考動画

減価償却を活用した投資スキームについて／

実はファミリータイプの区分マンションでも減価償却取れます！

https://www.youtube.com/watch?v=nF5MIdTVHag

【コンドミニアム・アセットマネジメントの観点から】

大宮ファーストプレイスタワーを「コンドミニアム・アセットマネジメント」の観点から分析すると、建物の観点から見て不動産投資として負けにくく、土地（街）についても後述のように今後のストレッチが期待できます。2025年に入り、賃料も66㎡低層階の３LDKのお部屋でAI推定賃料20万円に対し、実際成約賃料が2万円〜ストレッチしているため、投資としての安定性も高いと言えます。また、管理状況に関しては、重要事項調査報告書や総会議事録を読み解くと、ハード（修繕）、ソフト（管理組合マネジメント）両面の安定的なマネジメントが把握でき、その評価は高いと言えます。

INVASEではより具体的なご案内も行っておりますので、是非無料カウンセリングサービス（Journey：ジャーニー）にてお話をさせていただけましたら幸いです。

※「コンドミニアム・アセットマネジメント」は、不動産を土地（街）・建物・管理に分解し、それぞれの要素を分析し、賃料をベンチマークに物件価格等の資産性を測る考え方です。（安定的なデータ抽出が可能な区分所有建物の賃料をベンチマークに、戸建て・一棟アパート等の適正賃料・適正価格を評価することができます。）

・参考動画

【投資】不動産物件の適正価格は賃料を見て判断すべき！

価格が上がるロジックを分かりやすく解説

https://www.youtube.com/watch?v=V2voW-cxr7Y&t=1s

※本物件にご興味をお持ちの方はもちろん、INVASEでは不動産購入の前段に必要な知識全般のご提供や、更にはご売却・賃貸等の物件マネジメントのご相談を無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にて承っております。是非お気軽にお問い合わせください。

4. 注目地域

今月の注目地域：大宮駅前エリア

　ー　「大宮駅グランドセントラルステーション化構想」　ー

大宮駅は、埼玉県内最大のターミナル駅で、JR京浜東北線、JR埼京線／川越線、 JR高崎線・宇都宮線（上野東京ライン）、JR湘南新宿ライン、東北・上越・北陸・北海道新幹線、東武アーバンパークライン（旧東武野田線）、埼玉新都市交通ニューシャトルと多くの路線が乗り入れており、都内、北関東エリアの支店への通勤等はもちろん、出張や旅行でも非常に利便性が高い駅となっています。（様々な統計・発表資料はありますが、JR、その他各社路線での乗降客数で60万人を超えるとも言われています）

大宮駅周辺にはショッピング、グルメ、スポーツなど多彩な施設が集積しており、生活利便性が高く、また、氷川神社の門前町としての歴史もあり、文化的な魅力も兼ね備えています。

【大宮駅グランドセントラルステーション化構想】

https://www.city.saitama.lg.jp/001/010/015/004/007/index.html

（さいたま市説明資料）

「大宮駅グランドセントラルステーション化構想」は、2018年7月に策定された、大宮駅周辺の駅前広場整備・隣接街区の再開発・駅機能高度化を一体的に推進するための総合ビジョンであり、駅前交通基盤の強化、乗換利便性の向上、周辺市街地のまちづくりを三位一体で進め、日本の玄関口にふさわしいターミナル拠点を目指しています。

また、実際には2024年には「サクラスクエア」タワーマンションである「大宮スカイ&スクエアザ・タワー」が竣工し、「大宮駅西口第3－B地区第一種市街地再開発事業」が形になっています。

https://www.city.saitama.lg.jp/001/010/015/004/008/003/p052947.html

（さいたま市ウェブサイトより）

そして近接する「大宮駅西口第3－Ａ・Ｄ地区第一種市街地再開発事業」は、さいたま市大宮区桜木町2丁目の約1.5ヘクタールの区域で進行中の再開発プロジェクトです。この地区は、老朽化した木造建築物の密集、狭隘な道路、五差路交差点の存在、緑地やオープンスペースの不足など、防災性や交通環境の改善が課題とされていました。

これらの課題を解決し、「にぎわいのある、安心・安全なまち」の実現を目指して、平成25年3月に地元権利者による市街地再開発準備組合が設立されました。その後、平成30年11月に都市計画が決定され、令和4年3月には市街地再開発組合の設立および事業計画が認可されています。

https://www.city.saitama.lg.jp/001/010/015/004/008/003/p088209.html

（さいたま市ウェブサイトより）

このように非常にポテンシャルが高い大宮ですが、10分から15分ほど歩くと街の景色が変わります。これは東京23区でも珍しくはない現象で、建築費高騰・人口減少から「コンパクトシティ」が当然となった昨今では、一部「エリア」のみの盛り上がり等が当たり前になることは自明の理です。この傾向を意識して自己居住用投資・不動産賃貸用投資を考えて投資物件の選定を行い、勝ち筋エリアを丁寧に分析し、効果的な投資を行っていきましょう。

※当該エリアでのご購入を希望されている方が多くいらっしゃいます。物件のご売却をご検討されていらっしゃる方はこちらよりお気軽にお問い合わせください。

5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ

ー再開発の「確からしさ」を考えるー

渕ノ上

駅前の盛り上がりは、土地（街）の現在・未来の資産性を考える上で非常に重要な要素であり、各市区町村の戦略は郊外であればあるほど「コンパクトシティ」を志向する形となってまいります。

そして「コンパクトシティ」構築の軸になるものが再開発なのですが、TOC五反田、中野サンプラザといった商業施設の再開発の調整（実質停止）から、再開発の実現可能性が昨今課題になっています。また、今回ご説明をさせていただいた「大宮駅西口第3－Ａ・Ｄ地区第一種市街地再開発事業」についても、当初想定の2027年の事業完了は難しい状況とお伺いしています。

主な理由は前述のように建築費（人件費・資材）の高騰であるのですが、今後もこのリスクは常に再開発にはついて回ることになります。

※尚、権利変換を伴うものは土地価格の高騰もその事業性に影響を大きく与えます。

自己居住用・不動産賃貸用問わず、投資家の皆様が気をつけなければならないことは、「仮に再開発が進まなくとも現状での収益性・価格安定性が確保できるかどうか」ということです。

三十数年前のバブル景気の際は、再開発が行われること前提で郊外住宅地を購入したものの、バブル崩壊による工事停止で、資産性が全く伸びず、最終的には下がっているケースが存在しました。

現状がバブルであるとは考えておりませんが、①再開発の確からしさ、②再開発が行われなくとも損失がないか、③再開発×レジデンスによる賃料と物件価格のストレッチがあるのか・・・等を考え、丁寧に投資活動を行っていきましょう。

（③については是非以下の動画をご参照ください）

※参考動画

【港区】再開発で必ず物件価格が上がるわけではない、注目すべきは周辺の◯◯です。