【2025年02月】不動産投資市場マンスリーレポート　INVASE Flash

INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。

東京都心部を中心に、物価動向といったマクロデータや金融市場の動向を踏まえた不動産市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
　　　　　　　　　　

*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。

1. 金融・不動産市況サマリー

※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合

※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃

※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）

※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均

※5：10年国債利回りとREIT利回りの差

トピック

1月は日銀の政策金利変更が大きなトピックとなりました。12月は予想通りに利上げ見送りとなっていましたが、24日まで開いた金融政策決定会合で政策金利を0.50%程度に引き上げることを決定しました。会合後は次回利上げは6,7月が妥当との見方が中心ですが、2月に入って田村審議委員によるタカ派なコメントもあり、為替市場では円高が進行し、債券市場では長期金利は1.3％台に上昇するなど利上げ継続姿勢に注目が集まっています。

一方米国では12月の雇用統計が市場予想を上回るなど堅調な経済情勢や1/20に就任したトランプ大統領の政権運営を見極める必要から、FRBは政策金利を4.25-4.50%に据え置くことを決定しています。日経平均株価は半導体関連株が軟調になる影響から下落する局面もありましたが、高値付近で推移する米株にも下支えされ38000円から40000円台レンジでの推移となっています。

※参照：日本経済新聞

東証REIT指数は、日銀が24日までの金融政策決定会合を受け、目先の懸念材料が出尽くしたとの見方から海外勢を中心に買いが入ったようで、月末にかけて大きく上昇していますが、2月に入ってからは頭打ちとなって反落しています。

※参照：日本取引所グループ

米国経済が堅調な中、関税などのトランプ政策の見極めの時期であり、マイルドなインフレが続くというINVASEの見方に変更はありません。今後米国の経済政策や日銀による金融政策見通しの変更によって起こる経済状況の変化には注意が必要です。不動産価格については、REITが反転して不動産キャップレート上昇が落ち着き、インフレが継続する中で賃料の上昇も続いており、安定した推移になると考えています。

2. 各種指標の動向

賃料・インフレ

東京都区部インフレ率（CPI）の総合指数は前年同月比+3.60%上昇しています。一方、CPI内の賃料指数は前年同月比0.70%の上昇となっており、家賃が賃貸契約更新時に見直される遅行指標であることを考慮すると、CPI全体の上昇とともに賃料も今後より上昇するものと考えられます。

キャップレート（表面利回り）

キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。不動産価格は賃料÷キャップレートで計算されるため、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。

キャップレートは、長期国債利回りに代表されるリスクフリーレートと不動産リスク・プレミアムで構成されます。11月の長期国債の利回りは約0.127%上昇し、住宅系REITの配当利回りは0.170%上昇したため、不動産リスク・プレミアムは前月比0.043%上昇しました。結果としてキャップレートは上昇し、不動産価格にはネガティブな状況になっています。

Pスコア・適正利回り

PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。

キャップレートは上昇しており、適正利回りは先月と比べ上昇トレンドにあります。

＞＞Pスコアの解説とシミュレーターはこちらから

＞＞過去の不動産市場レポートはこちらから

3. 最新の注目物件　

「ザ・湾岸タワーレックスガーデン」

ー東雲エリアのポテンシャルを測るー

今回は、2024年9月の「不動産投資市場マンスリーレポート　INVASE Flash」にてご紹介させていただいた「ザ・湾岸タワーレックスガーデン」の、その後の情報をご紹介させていただきます。

　　　　　
「ザ・湾岸タワーレックスガーデン」はりんかい線・東雲駅から徒歩約3分。地上31階、全456戸の免震タワーマンションです。至近のりんかい線「東雲駅」の利便性はもちろん、近隣のバス停からは数多くの始発便が運行しており、通勤や通学の利便性が高いのみならず、オーケー東雲店、イオン東雲店といった商業施設も充実しています。

コンシェルジュサービス、ゲストルーム、スカイラウンジといった大規模マンションとしてのサービスはもちろん、約2,000㎡もの敷地に四季折々の多種多様な樹木や草花が植えられた「東雲の杜」には、緑の中を散策できる小路等があります。さらに、天然石が印象的なグランドロビーは、ガラス張りの窓からは、この東雲の杜を眺められる明るく開放的な空間となっています。

2024年9月のマンスリーレポートで触れさせていただいたように、動向に着目してきましたが、踊り場を超えて2024年年末から2025年年初にかけて成約価格がストレッチしてきています。遅効性のある「賃料」も勝どき・月島・晴海・豊洲・有明エリアのストレッチを受けての伸びが見られており、今後の動き方に期待が見られます。

※抜け感のあるロビーから見る緑は目に優しく、開放的な空間となっています。

※抜け感のある眺望は湾岸の開放感を体感できます。（販売中22F住居からの眺望）

※物件情報はこちら（ログインが必要となります）

※本物件にご興味をお持ちの方はもちろん、INVASEでは不動産購入の前段に必要な知識全般のご提供や、更にはご売却・賃貸等の物件マネジメントのご相談を無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にて承っております。是非お気軽にお問い合わせください。

4. 注目地域

今月の注目地域：江東区・東雲エリア

　ー　「プレミアム系物件」の動きに注目　ー

東雲のタワー系マンションは、「パークタワー東雲」「プラウドタワー東雲キャナルコート」といったフラッグシップマンションを筆頭に、2024年後半から、平米単価で10万円〜20万円を超えて価格が上がってきており、部屋位置と広さ等によっては非連続なストレッチが見られます。

2,024年の後半から、2LDK、3LDKの70㎡程度のファミリー向け物件の価格が全体的に上昇する中、湾岸エリアの中で「割安」に感じられるようになっている東雲エリアへの注目度が強くなり、更には今後のストレッチが期待されています。

前回の2025年1月の不動産投資市場マンスリーレポートINVASE Flashでもお伝えさせていただきましたが、マーケットがいわゆる「90㎡前後」を目安に、広い・眺望の優れているプレミアム系物件を強く評価している中、直近の「THE TOYOMI TOWER（2027年竣工予定）」の倍率を拝見するにつけても、当該傾向はより明確になっていると言えます。

このストーリーが東雲エリアにもどれだけ影響するのか、広い・眺望が優れている、といった差別化がなされている「プレミアム系物件」が当該エリアにどれだけ影響するのか・・・2025年の上期の数字を分析しつつ是非ご一緒に見ていけたらと考えています。

※当該エリアでのご購入を希望されている方が多くいらっしゃいます。物件のご売却をご検討されていらっしゃる方はこちらよりお気軽にお問い合わせください。