【2026年1月】不動産投資市場マンスリーレポート　INVASE Flash| INVASE（インベース）

INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。

東京都心部を中心に、物価動向といったマクロデータや金融市場の動向を踏まえた不動産市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
　　　　　　　　　　

*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。

1. 金融・不動産市況サマリー

※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合

※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃

※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2020年基準に修正）

※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均

※5：10年国債利回りとREIT利回りの差

トピック

米国では、延期されていた12月雇用統計（1月9日発表）で、非農業部門雇用者数が+5.0万人増と市場予想を下回り、労働市場の冷え込みが鮮明となりました。これを受け、1月下旬のFOMC（連邦公開市場委員会）では、景気後退リスクを回避するための「雇用重視」の姿勢へ傾きつつあり、さらなる利下げの是非が最大の焦点となっています。

しかし、足元のインフレ状況がその判断を極めて困難にしています。1月13日に発表された12月消費者物価指数（CPI）は前年比+2.7%と、FRBの目標である2%を依然として上回って推移しており、景気が減速する中で物価が高止まりする「スタグフレーション」への警戒感が、金融緩和への強い足かせとなっています。こうした中、1月11日にパウエル議長は米司法省による刑事捜査の対象となったことをビデオ声明で公表しました。FRB本部の改修工事（予算約25億ドル）を巡る議会への虚偽証言の疑いとされていますが、パウエル議長はこれを「利下げを強いるための政権による脅迫と不当な圧力」であると痛烈に批判し、中央銀行の独立性を守り抜く姿勢を見せています。本来であれば雇用悪化を食い止めるための利下げが求められる局面ですが、政権からの露骨な司法介入に対し、FRB内部では「ここで利下げを行えば政治的圧力に屈したと見なされ、中央銀行の信頼性が失墜する」との懸念が強まっています。景気減速と物価高、そして政治的混迷の3つが重なる中で行われる1月末のFOMCは、米国の経済秩序と民主主義の試金石となる見通しです。

日本においては、12月に成立した補正予算による経済対策が本格始動し、物価高対策が内需を下支えしています。日銀は12月会合で金利を0.75%へ引き上げましたが、依然として続く円安（150円台後半で推移）が輸入コストを押し上げ、実質賃金のプラス定着を阻むリスクとなっています。そのため、1月22,23日の会合では、物価安定と通貨安阻止の両面から追加利上げに向けた前向きな姿勢を維持するかが焦点です。日米ともに景気配慮と物価・為替安定の極めて難しい舵取りを迫られています。

※参照：日本経済新聞

ドル円は日米金利差や解散総選挙報道に伴う財政不安から、155円台から約1年半ぶりの安値圏となる158円台後半へ円安が進行。日経平均は米株高や円安を追い風に、1月13日に5万3549円の史上最高値を大きく更新しました。

※参照：日本取引所グループ

東証REIT指数は12月上旬の1,960ポイント近辺から、日銀利上げ観測による下押しを補正予算への期待が支える形で上昇。1月に入り2,049ポイントの昨年来高値を更新しましたが、現在は長期金利上昇を警戒し高値圏で一進一退の展開です。

米国は雇用統計の減速で景気後退懸念が強まる一方、CPI高止まりとパウエル議長への司法捜査という政治的混乱が利下げの足かせとなる「スタグフレーション」のリスクに直面しています。日本は補正予算が内需を支える一方、158円台の円安と輸入物価高が課題で、日銀の追加利上げ姿勢が焦点です。この状況下、日経平均は史上最高値を更新し、REIT指数も高値圏で一進一退となるなど、極めて複雑な市場環境が続いています。

2. 各種指標の動向

賃料・インフレ

東京都区部インフレ率（CPI）の総合指数は前年同月比+2.2%上昇しています。一方、CPI内の賃料指数は前年同月比2.8%の上昇となっており、家賃が賃貸契約更新時に見直される遅行指標であることを考慮すると、CPI全体の上昇とともに賃料も上昇が継続するものと考えられます。

キャップレート（表面利回り）

キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。キャップレートは賃料÷不動産価格で計算されるため、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。

キャップレートは、長期国債利回りに代表されるリスクフリーレートと不動産リスク・プレミアムで構成されます。12月の長期国債の利回りは約0.293%上昇し、住宅系REITの配当利回りは0.007%下落したため、不動産リスク・プレミアムは前月比0.300%下落となりました。結果としてキャップレートは先月から引き続き9か月連続で下落し、不動産価格は上昇傾向にあります。

Pスコア・適正利回り

2025年4月にPスコアの刷新を行いました。
従来モデルのPスコアは、ワンルームや1K等の投資用および築年数の比較的新しい物件に重きを置いてモデルを作成しておりました。今回、学習データを大幅に増加させることにより、2LDKや3LDK等のファミリー向けや、築年数の古い物件にも対応が可能になりました。

刷新されたPスコアは、1.00〜5.00までの点数で表され、点数が高い方がリスクが低い、つまり将来価格下落リスクが小さく、賃料が安定的に入ってくる物件であることを示します。先月と比較して各スコアに変化は見られませんでした。

＞＞Pスコアの解説とシミュレーターはこちらから

＞＞過去の不動産市場レポートはこちらから

3. 注目物件

シティタワーズ豊洲ザ・ツイン
ー豊洲のベンチマーク物件が示すマーケットの動きー

※左手のツインタワーが「シティタワーズ豊洲ザ・ツイン」（弊社カメラマン峰岸撮影）

今回は、豊洲エリアのランドマークとして揺るぎない地位を確立している「シティタワーズ豊洲ザ・ツイン」をピックアップします。住友不動産が誇るタワーマンションの湾岸フラッグシップモデルとして、2026年現在もなおそのプレゼンスは高まり続けています。

2026年1月現在、本物件の中古市場は、周辺（晴海エリアの物件を筆頭）の物件価格、後述する再開発の完了により、「指名買い」が相次ぐマーケットとなっています。最新のデータでは、高層階3LDK案件の売出価格は1億5,500万円〜2億1,000万円台で推移しており、築年数を経てもなおプレミアム・アセットとしての地位を確立しています。直近の成約価格帯も、㎡単価約170万円〜220万円（坪単価約560万円〜730万円）を記録しており、豊洲エリアにおける圧倒的な資産性を示しています。

【CoAMer理論による物件分析】

不動産を「土地・建物・管理」の3要素で分解し、その本質的価値を分析する「CoAMer（カマー）理論」を用いて本物件を紐解きます。

土地（街）：豊洲三丁目の「整然」がもたらす優越 かつての造船所跡地である「豊洲三丁目」は、電柱の地中化や広々とした歩道整備が徹底されたエリアです。本物件は、運河に面した開放感と、目の前のスーパービバホーム豊洲（2022年から「アークホーム豊洲店」に。構成はホームセンターのみならず、複合的な商業施設）、そしてららぽーと豊洲までフラットに繋がる利便性も享受します。さらに、2025年夏に稼働を開始した「豊洲セイルパーク」などの最新オフィス群とも近く、エリア全体の「昼間人口」と「ビジネス拠点化」の恩恵をダイレクトに受けています。

※スーパービバホーム豊洲：右手奥が「シティタワーズ豊洲ザ・ツイン」左手奥が「THE　TOYOSU TOWER」（弊社カメラマン峰岸撮影）

※豊洲三丁目エリア：オフィスビルの奥に「シティタワーズ豊洲ザ・シンボル」「THE　TOYOSU TOWER」（弊社カメラマン峰岸撮影）

建物：デザイン性と機能性の融合 住友不動産特有の、全面ガラスに覆われたスタイリッシュな外観は、2026年の基準で見ても極めて現代的です。逆梁工法とハイサッシによる「ダイナミックパノラマウィンドウ」は、湾岸の眺望を最大限に引き出しており、これが他物件との差別化、すなわち「代わりの効かない価値」を生んでいます。また、重厚な車寄せや、天然石を贅沢に使用したエントランスホールは、昨今の資材高騰下では実現が難しい「本物の質感」を醸成しています。
管理：徹底したマネジメントプランに基づく合理的な運営 1,000戸を超えるスケールメリットを活かし、24時間有人管理、コンシェルジュサービス、スカイラウンジ、ジム等の共用施設が非常に高いレベルで維持されています。大規模修繕工事時においても、マネジメントプランが機能しており、長期修繕計画の堅実さが、中古市場での流動性を下支えしています。

【賃料ベンチマークでの分析】

CoAMer理論の核心は、物件価値を「賃料」という客観的指標で評価することにあります。

想定㎡単価： 5,600円〜 6,650円（坪単価：約18,500円〜 22,000円）
70㎡（3LDK）換算： 賃貸サイト掲載価格で39.2万円〜 46.5万円
周辺の築浅物件の賃料高騰を受け、本物件は「広さと価格のバランス」に長けた、高所得実需層および法人契約の受け皿として、非常に高い稼働率を維持しています。

晴海エリアの再開発との関連もあり伸びてきている豊洲エリアは、晴海エリアのハイレンジ1.8億〜2億レンジの物件の上値が重い中、その比較における割安感から直近2年ほどで価格を伸ばしてきました。晴海・勝どき・東雲、そして有明エリアと対比を見つつ、今後の賃料・物件価格の伸び幅を見極めたいところです。

【シティタワーズ豊洲ザ・ツイン・物件概要】

所在地：東京都江東区豊洲3-4-1（サウスタワー）、3-4-2（ノースタワー）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩4分、ゆりかもめ「豊洲」駅徒歩6分
竣工年月： 2009年3月
総戸数： 1,063戸（ノースタワー・サウスタワー合計）
構造：鉄筋コンクリート造・地上48階地下1階建

※本物件にご興味をお持ちの方はもちろん、INVASEでは不動産購入の前段に必要な知識全般のご提供や、更にはご売却・賃貸等の物件マネジメントのご相談を無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にて承っております。是非お気軽にお問い合わせください。

4. 注目地域

今月の注目地域：豊洲
ー成熟の先にある「豊洲エリア」のポジションー

※「アーバンドックパークシティ豊洲」と「ららぽーと豊洲」遠景（弊社カメラマン峰岸撮影）

2026年、豊洲はもはや「新興開発エリア」というステージを脱し、居住性において「成熟した複合都市」としての地位を確立しました。2025年末に完了した一連の再開発の総括と、2026年以降の展望を深掘りします。

【土地（街）】再開発の「最終ピース」がもたらしたビジネスエコシステム

2025年に竣工した「豊洲セイルパーク」の本格稼働は、単なるビルの供給以上の意味を持ちました。ここには大手企業のR&D拠点や、スタートアップ向けのインキュベーション施設、そして高機能なシェア企業寮が内包されています。

※出展：豊洲セイルパークウェブサイトより　https://www.toyosu-sail-park.jp/about/

職住近接の深化： これにより、豊洲は「寝に帰る街」から、高所得層が「働き、遊び、住まう」自己完結型の都市へと進化しました。このビジネスエコシステムの形成は、エリア内のマンションにとって、単なる「居住用ニーズ」だけでなく、企業の「法人契約ニーズ」と、物件賃料・流通価格の安定という強力な下支えを生んでいます。今後当該ビジネスエリアがどれだけワークするのか・・・是非皆様とディスカッションをしたいポイントです。

インフラの完成： 豊洲二・三丁目地区の整備が完了したことで、電柱のない整然とした街並みと、運河沿いの広大な親水公園がシームレスに繋がりました。この「都市の美観」と「回遊性」は、今後数十年間にわたって、他エリアに対する圧倒的な比較優位性となります。

※「運河沿いの親水公園」と「ららぽーと豊洲」（弊社カメラマン峰岸撮影）

【生活利便性】「ららぽーと豊洲」リニューアルと、高度化する生活インフラ

2026年1月の目玉は、開業20周年を迎えた「アーバンドックららぽーと豊洲」の大規模アップデートです。

ウェルビーイングへの投資：従来の物販中心から、最新のウェルネス、高度医療クリニック、そして都心型スポーツ施設を融合させた「体験・健康型」へのシフトが進んでいます。これは、豊洲居住者の平均所得上昇と健康意識の高まりに呼応したものであり、街の「鮮度」を維持する戦略ともいえます。

※「ららぽーと豊洲」近景（弊社カメラマン峰岸撮影）

有楽町線延伸： 豊洲〜住吉間の延伸事業（地下鉄8号線）の進捗が可視化されるにつれ、これまでは「有楽町線頼み」だった交通網が、東東京のネットワークと結ばれることへの期待値がマーケットを盛り上げることが期待されています。

※出展：有楽町線・南北線伸延　新線プロジェクト　ウェブサイトより　https://www.tokyometro-newline.jp/yurakucho/

※当該エリアでのご購入を希望されている方が多くいらっしゃいます。物件のご売却をご検討されていらっしゃる方はこちらよりお気軽にお問い合わせください。
湾岸エリアを「再配線」する根本的変革

5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ

ー 2026年の市場展望：湾岸エリアの「質的変容」と
マネジメントの重要性ー

あけましておめでとうございます。渕ノ上でございます。
本年もよろしくお願い申し上げます。

2026年の幕開けにあたり、私が皆様に最も強くお伝えしたいのは、不動産マーケットにおける「残酷なまでの二極化」の加速です。「不動産を買えば上がる」という単純なフェーズは完全に終焉を迎え、これからは「選ばれ続ける数％」と「それ以外」の差が、埋めようのないほどに広がっていきます。

1. 選ばれる物件への資本集中

2025年から続く金利の緩やかな上昇局面において、買い手の目は極めてシビアになりました。投資家も実需層も、リスクを避けるために「確実に需要がある場所」へ資金を集中させています。その象徴が、今回挙げた豊洲や、未来価値を考えると、先月取り上げたお台場のようなエリアです。
そして、さらにこれらのエリアでも、全ての物件価格が上昇するわけではありません。CoAMer理論でいう「土地・建物・管理」の3要素が揃ったランドマーク物件には、国内外から資本が流入し価格が吊り上がる一方で、駅距離が遠い、建物仕様が新築物件キャッチアップしない、管理状況が悪い等の物件は、マーケットの二極化の影響、そしてさらには金利上昇等の変数の逆風をまともに受ける事が想定されます。

2. 「賃料」が担保する資産価値の境界線

二極化を見極める最大の指標は、やはり「賃料」です。売買価格（グロス）は市況や金利に左右されますが、賃料は「その街に・その部屋に住みたい」のみならず、「住める」という実需の積み上げであり、嘘をつきません。また、賃料はそのエリアに居住する方々の収入水準の「鏡」であり、「買ったほうが得か」「借りたほうが得か」の賃貸・所有比較ロジックから、物件価格への影響も含め、その資産性評価に大きな影響を与えます。

2026年、豊洲のトップ層物件の賃料は平米単価6,000円（坪単価約20,000円）を超えて定着しつつあります。この「高い賃料を払ってでも住みたい・住める」層が厚い物件こそが、二極化の「勝ち組」に残る条件です。逆に、賃料が頭打ち、あるいは下落傾向にある物件は、「負債」化するリスクを孕んでいます。

3. 2026年、あなたのポートフォリオをどう守るか

この二極化時代において、最大の投資リスクは「上値の見極めができないこと」です。足元1年〜5年の間の上限「キャップ」価格はどう動くのか、そのトレンドを精緻に把握すべきと言えます。この流れを把握できなければ、2026年度に想定されている税制改正（住宅ローン減税の中古住宅支援拡充）や、単純なマーケットの雰囲気という「追い風」に単純に踊ることになります。もちろん単純な暴落可能性は著しく低いという、多くのアナリストが採用するポジションは大枠正しいため、フォーカスポイントは、今の物件価格が確からしく、さらにもうワンストレッチするのか・・・対象物件が二極化のどのポジションにあるのかを丁寧に見極めなければなりません。上値が重ければ、皆様個別の目的を軸に、バックキャスティングでネクストアクションを決定し、ポートフォリオを組み替える。こういった積極的な「アセットマネジメント」こそが、インフレと金利上昇が共存する現状、そして2026年以降の最適戦略となります。
※より具体的なお話はPremia SeminarやJourneyにてお伝えができましたら幸いでございます。

本年も、データと独自のロジックを用い、皆様が二極化に負けないアセットマネジメントを行えるよう、適宜情報のアップデートを行い、皆様の羅針盤として機能できるよう取り組んでまいります。是非ご一緒にこのマーケットを勝ち抜いていきましょう。

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この度、2025年12月16日より、拙書賃貸マネジメントの羅針盤: CoAMer理論が示す「不動産価値最大化の本質」 CoAMer Journeyの配信が開始となります。本書では、不動産を「土地・建物・管理」の3要素で分解し、「賃料」を基準に本質的価値を見抜く独自の分析手法『CoAMer（カマー）理論』を軸に、あなたの賃貸マネジメントを具体的な解決策へと導きます。

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この度、拙書三部作全てがベストセラーを頂戴いたしました！
是非「賃貸マネジメントの羅針盤」と合わせてお目通しが叶いましたら幸いです。