INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
東京都心部を中心に、物価動向といったマクロデータや金融市場の動向を踏まえた不動産市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 金融・不動産市況サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
トピック
12月は日米ともに金融当局の動向に注目が集まりました。まずFRBは市場予想通り政策金利を▲0.25％ポイント引き下げ4.25-4.5％とすることを決定しました。パウエル議長は会見で「（利下げの）プロセスは新たな段階に入った」、「政策金利のさらなる調整を検討する際には、より慎重になることができる」と強調し、2025年の利下げ回数が2回と9月の前回見通しの半分になりました。また日銀は12/19に開いた金融政策決定会合で、無担保コール翌日物金利の誘導目標を0.25%で据え置きました。7月末の会合で0.25%への利上げを決めてから、利上げ見送りは3会合連続となっています。こちらもトランプ次期米政権の経済政策の先行きや、国内の賃金・物価動向を引き続き見極める動きとなっています。
為替相場では、米金利の上昇に伴い日米金利差が意識されて、ドル円は円安となり157円台まで上昇となっています。日経平均株価はFOMCの後に米株につれて下落する局面もありましたが、年末には再び4万円台を回復する展開となっています。
※参照：日本経済新聞
東証REIT指数は、12月に入って下落が続いていましたが、一旦底を打ったように反転しています。
※参照：日本取引所グループ
年初に発表された12月米雇用統計は予想を上回る結果となっており、トランプ政策もありインフレへの根強い警戒があります。また日銀においても1/23-24で開催される金融政策決定会合で物価見通しを上方修正し、利上げするのではとの見方が強まっています。しかし米国経済は堅調であり、日本も牽引される展開が続くのと同時にマイルドなインフレが続くというINVASEの味方に変更はありません。ただ先に触れたように金融政策や見通しの変更によって起こる経済状況の変化には注意が必要です。不動産価格については、REITの緩やかな下落による不動産のキャップレート上昇が続いていますが、賃料の上昇も継続しており、安定した推移になると考えています。
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
東京都区部インフレ率（CPI）の総合指数は前年同月比で上昇が続いており、インフレ基調は継続しています。一方、CPI内の賃料指数は前年同月比0.7%の上昇となり、引き続き緩やかな上昇トレンドとなっています。これは家賃が賃貸契約更新時に見直される遅行指標であることが原因だと推定され、CPI全体の上昇とともに賃料も今後より上昇するものと考えられます。
キャップレート（表面利回り）
キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。不動産価格は賃料÷キャップレートで計算されるため、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。
キャップレートは、長期国債利回りに代表されるリスクフリーレートと不動産リスク・プレミアムで構成されます。11月の長期国債の利回りは約0.038%上昇し、住宅系REITの配当利回りは0.010%下落したため、不動産リスク・プレミアムは前月比0.048%下落しました。結果としてキャップレートは下落し、不動産価格に上昇圧力がかかっています。
Pスコア・適正利回り
PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。
キャップレートは上昇しているものの、適正利回りは引き続き下降トレンドにあります。
3. 最新の注目物件
「ガレリアグランデ」
ー非連続に価格がストレッチする2025年注目のレジデンスー
今回は、2024年年末から2025年にかけて注目を集めている「ガレリアグランデ」をご紹介させていただきます。
ガレリアグランデは2006年2月竣工、413戸の地上27階 地下1階のタワーマンションです。ロケーションとしては、新交通ゆりかもめ有明テニスの森駅より徒歩9分、東京臨海高速鉄道国際展示場駅徒歩13分に位置し、東京駅へのバスでのダイレクトアクセスと、大規模集客施設である有明ガーデンの利便性を享受できる点から人気となっています。
ラウンジ・プール・トレーニングルーム・コンシェルジュサービスをはじめ、最上階には、バーラウンジや眺望を誇るスカイガーデンなど充実の設備を備えています。
尚、直近の大規模修繕工事を通して設備等のリニューアルを行っており、特に3Fの共用ラウンジはリニューアルを行い、ワークスペースとして活用できるように生まれ変わっており、その資産価値を高めていると言えます。
本マンスリーレポートでも複数回触れさせていただいていますが、有明エリアではベンチマーク物件として、有明ガーデン直結の「シティタワーズ東京ベイ」の価格ストレッチを受け、ガレリアグランデをはじめとした物件の価格が伸びていくストーリができています。
具体的には、昨年の、シティタワーズ東京ベイファミリータイプ（70㎡台）1.5億円というプライシングの影響を受けて当該エリアの物件価格が順次伸び始めている中で、ガレリアグランデは非連続に価格がストレッチしているのが実際です。
2024年の踊り場を抜け、2025年に入って大きく伸びているガレリアグランデに是非ご注目ください。
※北西側にかけてレイボーブリッジ等の眺望が確保されていることもガレリアグランデの人気の一つとなっています。（販売中25F住居からの眺望）
※最上階ラウンジは眺望はもちろん、中央には熱帯魚が泳ぐ水槽があり、非常に特徴的な空間となっています。（時間によってはバーカウンターが営業しています。）
※物件情報はこちら（ログインが必要となります）
※本物件にご興味をお持ちの方はもちろん、INVASEでは不動産購入の前段に必要な知識全般のご提供や、更にはご売却・賃貸等の物件マネジメントのご相談を無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にて承っております。是非お気軽にお問い合わせください。
4. 注目地域
今月の注目地域：勝どき・晴海・有明エリア（価格連動性）
ー 「晴海フラッグ SKY DUO」のマーケットに注目 ー
先日マイナビニュース様で「2025年、専門家注目のタワマン3選 - 『晴海フラッグ SKY DUO』は転売市場でどう動くか」の記事を年初1月5日にリリースさせていただいており、当該記事の補足をこの場で行わせていただけたらと考えております。
結論、2025年夏を目処に「晴海フラッグ SKY DUO」の引き渡しが行われますが、当該物件のセカンダリーマーケットでの価格の伸びが注目されており、今後の湾岸エリアのマーケットを占うベンチマークとなることが想定されています。
具体的には、マーケットはいわゆる90㎡前後を目安にした広い・眺望の良いプレミアム系物件を強く評価しており、2億円を超える物件が「パークタワー勝どき」及び当該エリアの「THE TOYOMI TOWER（2027年竣工予定）」において安定的に動いています。その物件価格が本当に安定しているのか・・・「答え合わせ」ができるのが、今年であると言えます。そして、晴海の価格はもちろん勝どきに影響し、バスで10分かからずに到着できる有明エリアにも影響しています。
尚、あくまで私の各所からのヒアリングに基づく数値感ではありますが（一定確からしいと言えるだけのお話をお伺いさせていただいております）、湾岸エリアでは永住権をお持ちの定住外国籍の方が3割以上いらっしゃると言え、その関係者が湾岸エリアに物件を購入することを希望されている傾向があります。
これは自己居住用、投資用（日本国内への資金移動目的を含む）の両面の目的設定がなされているように見えますが、深堀りしてお伺いしてみると自分で住むことを想定している方の割合は多く、俗に言う「半投半住」狙いの側面があると言えそうです。
これは国内外問わず居住用プレミアムを視野に入れていると言え、その中で、売れるロジックを形成しやすく、自己居住用物件としても暮らしやすい「広い部屋」「眺望の良い部屋」の需要が高まっており、このトレンドは2025年も継続し、転売市場で有利に働くことは間違いありません。
当該ストーリーはもちろん晴海のみならず、その近隣の勝どき・有明等にも影響を及ぼすと言え、価格が弱かった有明が2023年に非連続に伸び、2024年は踊り場があったものの、シティタワーズ東京ベイの影響を受け、年末にかけて大きく物件価格が伸びたことは記憶に新しいのが実際です。
是非エリアごとの物件価格の「ムラ」を捉え、「確からしさ」を丁寧に分析しつつ、時期を捉えた投資活動をご検討ください。
※当該エリアでのご購入を希望されている方が多くいらっしゃいます。物件のご売却をご検討されていらっしゃる方はこちらよりお気軽にお問い合わせください。
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
ー 動き続けるマーケットのロジックを理解する ー
賃料をベンチマークに「土地（街）」「建物」「管理」を分析する手法が、皆様に提案させていただいている弊社社名でもある「コンドミニアム・アセットマネジメント」です。
そして、土地（街）の要素を考えた際にやはり話題になるのが「再開発」「新築物件の販売開始・竣工」です。
多くの不動産営業の方からは再開発の決定や新築物件のリリース等、単純なファクトに基づく物件購入の提案がなされるのが実際ですが、レジデンスにおける不動産投資を行う上で大事な事項は、賃料と物件価格に上昇インパクトを与えられるか、の分析です。逆に言えば、賃料、物件価格にインパクトがない再開発はあまり意味がないことになります。
例えば、そもそも需給のバランスが悪いエリアに再開発があったとしても賃料は上がりません。特に「買ったほうが得か」「借りたほうが得か」の比較によって賃料・物件価格を高め合う30㎡以上の自己居住用住宅ローンマーケット物件（ワンルーム以外のコンパクト・ファミリータイプ物件）では、需給のバランスによる分析が非常に重要となります。
尚、前述のように、今年の「晴海フラッグ SKY DUO」のセカンダリーマーケットの動きが近隣物件に与える影響は以下の3つといえます。
１.湾岸エリア物件のアッパー層自己居住物件の価格安定
（2億円程度の物件が当然に動き出すという答え合わせと、そのマーケットボリュームの把握）
2.賃料が低い、低利回り物件の価格安定性
3.近隣エリア（有明・豊洲・東雲・台場エリア）への上昇インパクト
そして、そのバックグラウンドとして築地・有明エリアの開発等が存在すると言えます。
尚、湾岸エリアを「対岸の火事」と捉えている方が多くいらっしゃいますが、母集団の大きい湾岸エリアの物件の賃料・物件価格動向は、中央区・港区の内側や千代田区はもちろん、新宿区、目黒区といった「内地」エリアにもその影響は波及します。
是非、具体的な物件価格（成約）をモニタリングしながら、2025年のマーケットを歩いていただけましたら幸いです。
＞＞不動産ナビゲーター・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから
＞＞不動産投資の基本から応用までを解説。Youtube「不動産ナビゲーターチャンネル」はこちらから
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