INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
金利動向やREIT市場、インフレ動向を踏まえた不動産投資市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEでは仲介物件の購入に関するご相談を承ります。その他にもローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 金融・不動産市況サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
トピック
日銀は4月25〜26日に開催した政策決定会合で、3月に決定したマイナス金利解除などの政策を維持しました。政策発表後に開いた植田総裁の会見では、中東情勢などを踏まえ「足元の原油高や円安がさらに物価を押し上げ、結果としてさらなる賃金上昇圧力が生まれる可能性がある」と発言し、今後のインフレ進行を示唆しました。
日銀は金融政策の決定にあたって、外的要因による物価高（コストプッシュ・インフレ）よりも賃金上昇を起点とする物価高（ディマンドプル・インフレ）を重視しているため、賃金動向が重要です。今年は大企業を中心とする春闘で3%以上のベースアップが行われましたが、中小企業を含めた全体的なデータは「毎月勤労統計（厚労省発表）」によって、やや遅行して観測されることになります。
今春の賃金データは今後夏場にかけて徐々に明らかになる点、日銀としては数ヶ月分のデータで傾向を確かめる必要がある点を踏まえると、INVASEとしては早ければ7月、または9月会合で0.25%の追加利上げが行われる可能性があると予想しています。
今後の不動産市況に関しては、当然ながら政策金利の上昇がローン金利の上昇に繋がる負の側面もある一方、インフレによる賃料上昇や価格上昇には期待したいところです。
不動産市況に対して先行性があるとされるREIT価格（上場不動産投資信託）を見ると、年末から3月にかけては資金流出が相次ぎ軟調に推移していたものの、3月19日（日銀の政策発表）を境に急速に買われています。金融相場用語で表現するならば、「日銀の政策運営を巡る不透明感がある程度払拭されたことでアク抜けした」と言えるでしょう。
とりわけ、オフィス・物流施設などのセクターを含む東証REIT指数に比べ、住宅系REITの方がV時回復が著しい（緑色）ことが見て取れます。REITは借り入れによって不動産投資を行うファンドであり、政策金利の上昇はネガティブ要素ですが、金融市場は他セクターに比べ住宅セクターの安定性や賃料上昇・価格上昇への期待感を高く評価しているものとみられます。
景気を急速に冷やす必要に迫られるほどの過度なインフレになっておらず、現在の日銀は慎重に追加利上げを模索するフェーズにあります。2%程度の緩やかなインフレと、その状態にふさわしいと言える範囲の利上げが行われる限りは、不動産市況は安定的に推移するものと考えています。
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
東京都区部インフレ率（CPI）は、直近値は1.8%と弱含んだものの、前年同月比2%前後のインフレが継続しています。こうした中、シングルタイプのマンション賃料は3四半期連続で最高値を更新しており、幅広い物件タイプが含まれる賃料CPIも、極めて緩慢ながら上昇が続いています。
キャップレート（表面利回り）
キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。賃料が変わらない場合、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。
REIT利回り自体は過去の値動きに比べ比較的高めの水準にあるものの、上述の通り金利上昇局面ながらもREIT価格は急速に切り返しており、結果として不動産リスク・プレミアムは長期低下トレンドに回帰しています。
Pスコア・適正利回り
PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。
適正利回りはやや低下しており、現物不動産市況は堅調に推移しています。
3. 最新の注目物件
オープンレジデンシア日本橋横山町
今回ご紹介させていただく「オープンレジデンシア日本橋横山町」は、JR馬喰町徒歩1分、都営浅草線東日本橋駅3分、都営新宿線馬喰横山駅徒歩4分とアクセス抜群の都市型物件です。
株式会社オープンハウス・ディベロップメントによって2017年12月に竣工された地上14階地下1階建て、分譲時の面積は40㎡から76㎡、間取りは1LDKから3LDKと、シングルからファミリーまで幅広い世代に対応している総戸数75戸のマンションです。
日本橋エリアは、首都高速道路環状線の地中化計画等、非常に長いスパンでの開発が決定されており、安定的な資産性確保が想定されています。
※東京都都市整備局 ウェブサイトより
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bunyabetsu/kotsu_butsuryu/kosoku_nihonbashi.html
馬喰横山町は今後の日本橋エリアの再開発を視野に入れた際に、ダイレクトに大規模開発があるかは未定にせよ、近隣小規模ビルの建て替え等含めポテンシャルが期待できます。
近隣賃料の値上がりに引き上げられる形で物件が上がるのみならず、今後のインフレキャッチアップも視野に入れると安定的な運営が望める物件です。
＜INVASE Pro アプリでの評価結果＞
・評価価格：6,500万円
・適正賃料（月額）：19.78万円
・適正利回り：3.65%
・Pスコア：3.51
※当社評価モデルによる試算です。
※INVASE物件情報はこちら（ INVASEへのログインが必要です）
※詳細情報等は別途無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にてお問い合わせください。
4. 注目地域
今月の注目地域：中央区〜港区再開発ライン ー 再開発に向けたエリア連携を読み解く ー
東京駅の周りの大手町・丸の内・八重洲・日本橋エリアは先行して開発が進んでおり、オフィスエリアとしての成熟度は非常に高く、今後予定されている計画がどのようなスピードで実現されていくかがポイントとなります。
それに比して街のこれからが期待される港区の高輪ゲートウェイ駅・品川駅に向けてのエリアがどれだけ街と街との連携が取れるのか、そのムラが賃料含めどこまで解消されるのかがフォーカスポイントとなります。
今回は皆様よりご質問を多く頂戴する以下のエリアの再開発について触れたいと思います。
１．中央区（日本橋エリア再開発）
中央区日本橋エリアの再開発は向こう20年間の計画が見えており、安定的な発展が見えています。
前述させていただいたような首都高速道路の地中化計画はもちろん、それ以外でも東京駅・日本橋エリアを軸にした街のリニューアルの完成度は高いことが想定され、オフィス・商業地域としての安定成長が期待できます。
東京都中央区発表 都市計画図より抜粋
・中央区都市計画
https://www.city.chuo.lg.jp/machizukuri/toshikeikaku/index.html
２．港区
虎ノ門から麻布台、六本木にかけては、森ビル株式会社が手がける虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズ、2030年に向けた第二六本木ヒルズ（仮称）は言わずもがなですが、以下のように、中規模以上のこれからの再開発が多く存在します。
これらがまとまりとなり開発が行われる相乗効果は非常に大きく、また、昨今の再開発がレジデンスを同居させる形で行われるため、賃料・物件価格の引き上げに大きく貢献するといえます。
まとまった公的な発行元の図面が見つけられなかったためエリア一覧のリンクを記載させていただきますが、虎ノ門から六本木等「一帯」と表現して差し支えがないレベルでの再開発と言えます。
【未完了の再活事業一覧】
・港区第一種市街地再開発事業Webページより
これらのエリアを読み解くことは非常に面白いのですが、どうしても高価格レンジの取引にならざるを得ないのが悩ましいところです。
構築年物件の考え方は後述させていただきますが、ぜひどのレンジでチャレンジするのかは、ローンマネジメントと合わせ、是非ご一緒に検討させていただけましたら幸いです。
※当該エリアを狙ってご購入を希望されている方が多くいらっしゃいます。物件のご売却をご検討されていらっしゃる方はこちらよりお気軽にお問い合わせください。
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
ー 築年と物件仕様の相関関係ー
本年3月19日の日銀の政策発表を境にREIT（上場不動産投資信託）が一層買われており、政策金利の上昇はネガティブ要素ではあるものの、金融市場は賃料上昇・価格上昇への期待感が高いといえます。
今回は中古マンション、その中でも高築年物件の「価格上昇」について少し深掘りをしたいと思います。
不動産を「土地（街）」「建物」「管理」の3要素に分けた上で、賃料をベンチマークに分析を行なっていくいわゆる「コンドミニアム・アセットマネジメント」の観点からは、その内容が何に基づくものなのかを具体的に確認をしていくことが重要です。
エリアごとに建物仕様如何によって賃料・物件価格の伸びが異なるのですが、傾向としては近隣の新築物件の物件価格・賃料価格がストレッチしていればいるほど、新築物件類似の既存中古物件が伸びるのですが、物件仕様によって差が出るのが実際です。
ここではご参考までに、高築年数物件でも一定の伸びが見られているケースをピックアップします。
【参考マンション】
物件概要：港区三田エリア築50年越（耐震補強工事実施）、駅7分、200戸超大規模マンション
専有部分：6F、約70㎡
◼️1㎡あたりの単価について
・2017年成約案件：リフォーム済み 1㎡あたり90万円
・2024年成約案件：リフォーム済み 1㎡あたり119.2万円
※部屋位置は若干の違いあり
具体的な物件の情報の記載は差し控えますが、約7年間での伸びを考えると築年数が高い物件でも、「街」の力があるもの、「建物」が大規模で仕様がよいもの、そしてそれを担保する望ましい「管理」がなされているものは安定的にマーケットに、広くはインフレにキャッチアップすることが想定されます。ただ、投資用ローンを活用する際は、期間がどうしても短くなってしまうため、参入障壁が一定高いことには注意が必要です。
以上のように、高築年数物件は一つ一つの変数を丁寧に拾っていくことが必要になり、難易度が上がるため、どこまでリスクをとりにいくのかは目的に合わせて検討を行う必要があります。
容易ではない作業となりますので、是非ご面談等でご一緒に最適解を探れましたら幸いです。
＞＞不動産ナビゲーター・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから
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