INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
金利動向やREIT市場、インフレ動向を踏まえた不動産投資市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEでは仲介物件の購入に関するご相談を承ります。その他にもローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 金融・不動産市況サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
トピック
6月21日に公表された当レポートでお馴染み・マンション賃料インデックス(※)の最新版では、東京23区のマンション賃料がシングル・コンパクト・ファミリーと全ての物件タイプで史上最高値を更新したことが明らかとなりました。
全国的に賃料上昇はファミリータイプが牽引する傾向が強かった中、このところはシングル・コンパクトがファミリーを上回る伸びを記録しています。今回の発表は2024年1〜3月ののデータが対象ですが、発表元の三井住友トラスト基礎研究所(SMTRI)は「東京23区の人口転入超過数がコロナ禍前とほぼ同等となり、入居者入れ替えが多かったシングルで特に賃料上昇が大きかった」と分析しました。区分マンション投資において最もポピュラーなシングルタイプで賃料上昇が顕著になっているのは、不動産投資家にとって朗報と言えるでしょう。
SMTRIは賃貸マンション市場の好不調の要因は人口流入・小世帯化等にあると分析しています。現時点では世界的に大きな経済ショックの火種が見受けられないこと、また、日本でもインフレ基調が根付きつつある中、経済情勢が安定的に推移するならば今後も賃料上昇トレンドが続く可能性が高いとみられます。
（今回のデータを踏まえたマンション賃料インデックスの解説レポートは近日公開予定です。お楽しみにお待ち下さい。）
※SMTRIレポート：「賃貸マンション市場好調の要因は、人口流入・小世帯化・賃貸選好など複合的[2024年7月公表]」
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
東京都区部インフレ率（CPI）は前年同月比2%前後のインフレが継続する中、最新の23区マンション賃料は一段高となり、史上最高値を更新しました。
キャップレート（表面利回り）
キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。賃料が変わらない場合、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。
6月は長期金利の上昇が一服しました。REIT利回り、不動産リスク・プレミアムともに横ばいで推移しており、特に市場に変化は見られませんでした。
Pスコア・適正利回り
PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。
適正利回りに大きな変化はなく、現物不動産市況は安定的に推移しています。
3. 最新の注目物件
パークタワー勝どきー 現在、そして今後のベンチマークレジデンス ー
今回ご紹介させていただく「パークタワー勝どき」は、総戸数2,786戸の都営大江戸線勝どき駅直結の、勝どきエリアで最も注目されている物件の一つです。
「勝どき東かちどきひがし地区第一種市街地再開発事業」として「ミッド」「サウス」と２棟が2023年に竣工し順次販売・引き渡しがなされている三井不動産レジデンシャル株式会社分譲の新築マンションです。
※竣工直前
【イメージパース】
※東京都都市整備局ウェブサイトより
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/katidokigu/saikaihatsu2-20.html
【市街地再開発事業施行区域】
※東京都都市整備局ウェブサイトより
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/katidokigu/saikaihatsu2-20.html
現状竣工している「ミッド」が1,121戸、「サウス」が1,665戸と総戸数は2,786戸と現状でも非常に大規模ではありますが、さらにもう一棟建築がなされる計画で工事が進んでいます。
具体的には、市街地再開発事業として、「黎明スカイレジテル」（1975年6月竣工・地上15階 /地下1階建総戸数511戸）の建て替え事業を軸に取り組みが行われており、計画上は事業完了が令和10年10月予定となっています。（※巷では仮称として「ノース」と呼ばれているます。）
現状パークタワー勝どきは平米単価200万円を優に超える価格で動いており、賃料を勘案すると、現在セカンダリーマーケットで流通している物件は、利回りが3％台前半から2％を切るものも見受けられます。さらにワンルーム系（25㎡前後）の部屋も5,000万円以上で動いており、物件価格の観点からはシングル・コンパクトファミリー等の括りなく盛り上がりを見せていることが見て取れます。
このような状況は、「買った方が得か」「借りた方が得か」という購入・賃貸判断の基準となる基本ロジックから考えると、プレミアムが乗らない限り受忍できる価格でないことは否定できません。
こうなるとさらに竣工予定の「ノース」の物件価格の動きが周囲に与える影響は注目せざるを得ないのが実際であり、ますます持ってその動向に目が離せない日々が続きます。
※ご売却・賃貸等の物件マネジメントのご相談を無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にて承っております。是非お気軽にお問い合わせください。
4. 注目地域
今月の注目地域：勝どき×晴海フラッグ ー 街の賃料・物件価格の動きと周辺との相互影響 ー
今回は勝どきエリア、及び様々な情報が飛び交う「晴海フラッグ」を擁する晴海エリアの西側についてお話をさせていただきます。
※勝どきエリアから晴海方面
この20年間年々大きな変化を見せてきた勝どきエリアは、元々は水産加工会社や倉庫といったものが多く、その景色はまだ所々に残っています。
現在の大規模開発事業については、三井不動産レジデンシャル株式会社をはじめとしたデベロッパーが勝どきエリアの開発を行っており、今回は割愛するものの、隣の月島エリアとの連携もポイントの一つとなっています。
※中央区 勝どき・豊海地区まちづくりガイドラインより
https://www.city.chuo.lg.jp/documents/5126/katidoki.pdf
勝どき対岸に位置する晴海フラッグについては転売・民泊・ゴーストタウン・・・と、話題をピックアップすると枚挙にいとまがありません・・・
詳細は他の記事やyoutube動画にてコメントさせていただいているため、そちらに譲らさせていただきますが、結論、悲観的に見る必要は強くないと考えられます。
電車による交通利便性に欠ける部分はあるにせよ、東京都心部のオフィスエリアへのダイレクトアクセスは先行して伸びている勝どきに準ずるものがあり、賃貸・売買ともに郊外エリアや晴海フラッグの賃貸の動き、転売についての価格は常にウォッチしつつ、勝どきの今後の案件の価格、また今回は割愛しますが、月島の再開発の動きを追う必要があります。
【参考：渕ノ上コメント記事・youtube動画】
「晴海フラッグ"ゴーストタウン化"は本当か? その背景を冷静に分析する」（マイナビニュース）
https://news.mynavi.jp/article/20240617-2966119/
※Yahooニュース転載版
https://news.yahoo.co.jp/articles/30a85d599f3b9d12b4fde17b3e5143109cf93c5c
「湾岸タワマンの大暴落は考えにくい」と言える、これだけの理由
https://news.mynavi.jp/article/premium-Wx9vIA0e/
※Yahooニュース転載版
https://news.yahoo.co.jp/articles/576fb69fc303b36a5b28a8ab0068f82e35d69382
「駅徒歩20分」「70平米」で家賃30万円 “ゴーストタウン”報道も相次ぐ「晴海フラッグ」の賃料は妥当か（デイリー新潮）
https://www.dailyshincho.jp/article/2024/06210601/?all=1#goog_rewarded
※Yahooニュース転載版
https://news.yahoo.co.jp/articles/e29552970c9661985676ca2e196e77f09a9e506b
【不動産投資】晴海フラッグは空室だらけでゴーストタウン？実際に現地を見学（不動産ナビゲーターチャンネル）
https://www.youtube.com/watch?v=HyJFXnU-gQY
今後の見立てとして、晴海フラッグの竣工、引き渡し前後に勝どきエリアの物件価格が上昇した影響を受け、晴海エリア、特に晴海フラッグにどこまで「影響返し」があるのかが注目です。
賃料が上がりきっていない中での物件価格の先行上昇、利回り3％前半から2％台になることが、自己居住用・不動産賃貸投資用の両面からどこまでマーケットに支持されるのか・・・やはり勝どき・晴海フラッグはワンセットで目が離せないエリアです。
※当該エリアを狙ってご購入を希望されている方が多くいらっしゃいます。物件のご売却をご検討されていらっしゃる方はこちらよりお気軽にお問い合わせください。
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
ー 変数の拾い方とその注意点 ー
今回は勝どきエリア、晴海FLAG等についてお話をさせていただいておりますが、不動産を「土地（街）」「建物」「管理」の3要素に分けて分析する「コンドミニアム・アセットマネジメント」の考え方において、それぞれの変数がどのように物件価格・賃料に影響を与えるのかは、重要ポイントとなります。
そのため、できるだけ変数を把握しようと思うと様々な情報を取りに行くことになるのですが、その際の注意点としては以下2点が挙げられます。
１．情報の真偽
発信者の様々な目的から、バイアスがかかってしまう場合が多く、情報の真偽は丁寧に分析しなければなりません。特にインターネットやSNSの情報はよりキャッチーなものが盛り上がる傾向があるため、補足情報（事実）をどれだけ集められるかは重要です。
２．拾うべき情報の選択
多くの情報から物件価格・賃料価格への影響に対してインパクトが大きいものを取捨選択し、より確からしい仮説を導き出す必要があります。
例えば買い物をする施設の種類と数、趣味を充足するための商業施設等、生活に必要な一定レベルを備えていれば、過分なものは賃料に対する大きなインパクトは与えにくいのが実際です。また、共用施設としても、プールを全ての方が使用するわけではないため、賃料や物件価格への影響がどこまで大きいのか、といった点の検証が必要であることも実際です。（ただ、プールがあることによるブランディングのプラス要素も一定考える必要もあります・・・）
様々な変数のうち、どれに重きを置くかは、そこに住む（賃貸・売買共）対象者を丁寧に分析し、適切な検討ロジックを組む必要があり、これが自己居住用・賃貸不動産用両方の不動産投資の面白さでもあります。
正確な情報、シンプルなロジックに基づく確かな仮説から５年後、10年後を見据え、「土地（街）」に、「建物」に、そして「管理」に投資していきましょう。
＞＞不動産ナビゲーター・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから
＞＞不動産投資の基本から応用までを解説。Youtube「不動産ナビゲーターチャンネル」はこちらから
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