INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
東京都心部を中心に、物価動向といったマクロデータや金融市場の動向を踏まえた不動産市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 金融・不動産市況サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
トピック
日本では石破新政権が誕生し追加利上げへの懸念から日経平均が大きく下がる局面がありましたが、その後の発言の修正等により株価は回復しています。一方米国の強い雇用統計の数字を受けて円安が進行すると共に、米国の景気悪化の不安が若干払拭され株価のサポートになったようで、株価は堅調に推移しています。
※参照：日本経済新聞
東証REIT指数も石破新政権発足を受けて一時大きく下落し、日経平均と異なりその後の回復が弱い状況が続いています。
※参照：日本取引所グループ
4日に発表された雇用統計の数字が予想より強く、米国経済は追加利下げの恩恵を受けてソフトランディングする可能性が高まっています。イランによるイスラエルへのミサイル攻撃など地政学リスクの高まりが影を落としているものの米国経済、日本経済共に大きな腰折れ懸念はなく、日本においては実質賃金の上昇を受けてマイルドなインフレが長期化するというINVASEの見方に変化はありません。今月はREITの回復が遅れたことで一時的に不動産のキャップレートが上昇していますが、賃料の上昇も継続しており、不動産価格は底堅く推移すると考えられます。
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
東京都区部インフレ率（CPI）の総合指数は前年同月比で先月より若干低下したものの2%台の上昇になっており、確実にインフレが顕在化しています。一方、CPI内の賃料指数は前年同月比0.6%の上昇であり、引き続き緩やかな上昇トレンドとなっています。これは家賃が賃貸契約更新時に見直される遅行指標であることが原因だと推定され、CPI全体の上昇とともに賃料もいずれ2%以上の上昇に転じると考えられます。実際3ヶ月毎に更新される東京23区内のマンション賃料インデックスはすでに前年同期比で4.91ポイントの上昇となっており、賃料の上昇が鮮明になっています。
キャップレート（表面利回り）
キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。不動産価格は賃料÷キャップレートで計算されるため、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。
キャップレートは、長期国債利回りに代表されるリスクフリーレートと不動産リスク・プレミアムで構成されます。10月の長期国債の利回りは約0.06%低下した一方、住宅系REITの配当利回りは約0.1%上昇したため、不動産リスク・プレミアムは前月比0.16%上昇しました。結果としてキャップレートも0.16%上昇し、不動産価格にややネガティブな状況になっています。
Pスコア・適正利回り
PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。
キャップレートは上昇しているものの、適正利回りは引き続き下降トレンドにあります。
3. 最新の注目物件
パークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワー
ー新築物件キャッチアップを狙うフラッグシップマンションー
今回は今まで、そしてこれからも盛り上がりを見せるつくばエクスプレス「柏の葉キャンパス」駅前エリアのフラッグシップタワーマンションをご紹介させていただきます。
「パークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワー」は2021年11月に竣工した地上29階建てのマンションで、つくばエクスプレス柏の葉キャンパス駅から徒歩約4分の距離に位置する総戸数は364戸のタワーマンションです。
駅周辺には商業施設、スーパー、コンビニエンスストア、ドラッグストア、病院、金融機関、飲食店などが集積し、生活利便性が高く、マンション自体には、ラウンジ、サロン、キッズルーム、パーティールーム、コミュニティパークなどの充実した共用施設を擁しており、仕様としても過不足ないと言えます。
56㎡～91㎡台のファミリータイプのお部屋がメインではあるものの、専有面積38.75㎡のシングル向けのワンルームから、117.69㎡の3LDKまで設定がなされているため、単身からファミリーまで幅広い層に対応しています。
そして特筆すべき事項は、エリアの物件価格・賃料価格を上げるドライバーとなる新築物件の存在です。「（仮称）柏の葉キャンパス149街区計画」として、つくばエクスプレス「柏の葉キャンパス駅」東口前（千葉県柏市）に地上43階、高さ161.10ｍ、総戸数629戸のタワーマンションと併設オフィスが 2027年10月を目処に竣工する予定となっています。
新築物件に既存「好」仕様物件がキャッチアップしてエリアの物件価格を盛り上げる現象は湾岸エリアに限らず歴史的に実証されています。
今後の価格の動きも注目していきたいピックアップ物件です。
※物件情報はこちら（ログインが必要となります）
※本物件にご興味をお持ちの方はもちろん、INVASEでは不動産購入の前段に必要な知識全般のご提供や、更にはご売却・賃貸等の物件マネジメントのご相談を無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にて承っております。是非お気軽にお問い合わせください。
4. 注目地域
今月の注目地域：「柏の葉キャンパス」
ー 今までのニュータウンとは異なる街づくり ー
【柏の葉キャンパス ららぽーと柏の葉】
INVASEでご提案させていただいている「コンドミニアム・アセットマネジメント」の考え方は賃料をベンチマークとし、不動産を「土地（街）」「建物」「管理」の3要素に分けて分析を行いますが、その土地（街）という変数はその不動産の資産価値（金銭的・居住的両面）に与える影響が特に大きいのが実際です。
そしてその土地（街）としての住宅地を考える際、いわゆる「ニュータウン」とは何かの分析が重要です。
いわゆるニュータウンは次の3タイプに分類できると言えます。
一つは1970年代から多く展開されたあくまでベッドタウンとしての機能がメインである「郊外ベッドタウン型」、そしてもう一つは森ビルによる「ヒルズ」開発に代表される長い時間をかけて取り組まれる「都心再生型」、そして何もない場所に「都市」をゼロから立ち上げる「都市創生型」。
※これらは渕ノ上オリジナルの分類です。
今回ご紹介させていただく「柏の葉キャンパス」はつくばエクスプレスという新路線と共に創生された、都市創生型に分類される街です。「柏の葉キャンパス」は駅周辺に東京大学柏地区キャンパス、千葉大学柏の葉キャンパス、産業技術総合研究所柏センターなどの研究機関や産学連携に期待するベンチャー企業などが集積して、スマートシティを構築しつつある上、コア部分に三井不動産の大規模商業施設「ららぽーと柏の葉」が展開されています。
以前の主流であった「郊外ベッドタウン型」の街は、共働きが当然になった、そして、「モノよりコト消費」という価値観が広まる中では、その都心からの通勤利便性の難から２極化が進んでいると言えます。再開発等で都市創成型にコンバージョンできているものは資産性が強いのが実際ですが、高齢化・過疎化等が進んでいるものも少なくありません。
やはりコロナ後リモートワークが一般化されているといえどもオフィス回帰は進んでおり、また、資産性の観点からより都心部オフィスエリアに近いものから流通価格がストレッチしている状況は否めません。このような観点から見ると柏の葉キャンパスという街は都市創成型の勝ち筋と言えるのではないでしょうか。
※当該エリアでのご購入を希望されている方が多くいらっしゃいます。物件のご売却をご検討されていらっしゃる方はこちらよりお気軽にお問い合わせください。
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
ー コア・エリアを読み解く ー
他の記事でもお伝えさせていただいたことがあるのですが、不動産投資は「自宅として購入」「不動産賃貸投資」の２つの観点から分析をする必要があります。そして、「自宅として購入」するケースは、比較的主観性が高い「居住的資産価値」と、経済的な「金銭的資産価値」のキャピタルゲインにフォーカスして物件価格の期待値を軸に価格がつくケースが多いのが実際です。
この物件価格の上限範囲は、もちろん住宅ローンの上限範囲の影響を受けます。つまり年収・収入の観点から上限があるのは明らかで、水が高いところから低いところに流れるように、中心が盛り上がり高すぎて買えない状況になれば、押し出されてくる購入希望者が生ずるため、他のエリアにその価格上昇は飛び火します。
ただ、例えば東京の中央3区（千代田、港、中央）が盛り上がったとしても直ちに23区内が均一に盛り上がるわけではないのが実際です。これは街毎の魅力と、デベロッパーの方針として当該エリアに建設される建物仕様に、大きな「ムラ」があるからです。
そのため、かえって東京駅から見た際に近隣都市と言える横浜市、さいたま市、千葉市等のなかの中心市街が大きく盛り上がるケースも多いのが実際です。
例：横浜みなとみらい、浦和、海浜幕張等
30数年前のバブルにおいては多くの街が均一に伸びましたが、それ自体に本質的なロジックがなかったことは歴史的にも明らかです。各エリアの盛り上がりを細かく分析していくことが負けない不動産投資の基本ですので、是非ご一緒に一つ一つのエリアで盛り上がっているポイントを丁寧に確認していきましょう。
＞＞不動産ナビゲーター・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから
＞＞不動産投資の基本から応用までを解説。Youtube「不動産ナビゲーターチャンネル」はこちらから
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