INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
東京都心部を中心に、物価動向といったマクロデータや金融市場の動向を踏まえた不動産市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 金融・不動産市況サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
トピック
石破茂首相による衆議院解散から衆議院議員選挙における与党の過半数割れと日本の政局は目まぐるしく変化しましたが、リスクオフの展開にはなりませんでした。また米9月雇用統計が予想を大幅に上回る結果だったことや、米大統領選挙でのトランプ氏の勝利が株式市場を下支えしました。
※参照：日本経済新聞
東証REIT指数は、日経平均と異なり日銀による追加利上げを警戒してか緩やかな下落が続いています。
※参照：日本取引所グループ
米国では9月の雇用統計や小売売上高など主要指標が経済の底堅さを示しており、引き続きソフトランディングの見方が優勢となっています。日本では日銀による追加利上げ観測や政局の不透明感が増していますが、堅調な米国経済に牽引されるとの見方から、マイルドなインフレが長期化するというINVASEの見方に変化はありません。REITの緩やかな下落により不動産のキャップレートが上昇が続いていますが、賃料の上昇も継続しており、不動産価格は底堅く推移すると考えられます。
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
東京都区部インフレ率（CPI）の総合指数は前年同月比で低下が継続しているものの、インフレ基調は継続しています。一方、CPI内の賃料指数は先月と変わらず前年同月比0.6%の上昇となり、引き続き緩やかな上昇トレンドとなっています。これは家賃が賃貸契約更新時に見直される遅行指標であることが原因だと推定され、CPI全体の上昇とともに賃料も今後より上昇するものと考えられます。
キャップレート（表面利回り）
キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。不動産価格は賃料÷キャップレートで計算されるため、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。 キャップレートは、長期国債利回りに代表されるリスクフリーレートと不動産リスク・プレミアムで構成されます。11月の長期国債の利回りは約0.08%上昇し、住宅系REITの配当利回りは約0.22%上昇したため、不動産リスク・プレミアムは前月比0.14%上昇しました。結果としてキャップレートは上昇し、不動産価格にはネガティブな状況になっています。
Pスコア・適正利回り
PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。 キャップレートは上昇しているものの、適正利回りは引き続き下降トレンドにあります。
3. 最新の注目物件
「コンシェリア中野南台 THE RESIDENCE」
ー中野〜新宿、そして東京駅まで臨むハイグレードレジデンスー
今回は中野・新宿から東京駅アクセスまでを狙える方南町エリア物件の「コンシェリア中野南台 THE RESIDENCE」をご紹介させていただきます。
「コンシェリア中野南台 THE RESIDENCE」は、2024年11月竣工の地上5階建て、東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅徒歩6分に位置する、総戸数42戸の低層レジデンスです
東京メトロ丸の内（支線）は中野〜新宿、そして東京駅まで臨むロケーションに位置しており、その通勤利便性が確保されています。また、当マンションは「方南町」駅近くの「方南銀座商店街」を抜けたほど近い住宅地に位置しており、日常生活品の購入をはじめ、その生活利便性も非常に高いといえます。そのため、丸の内沿線の中で費用対効果を勘案して物件を選択する、ミドルレンジ以上のマーケット層に安定的な人気を誇ります。
建物仕様としては天然御影石質による高級感の演出、アースカラーの外観、そしてホテルライクの内廊下はコンシェリアシリーズのブランディングに相応しいデザインとなっています。また、24時間365日対応のALSOK警備システムによるセキュリティ等のケアもなされています。
専有部分の設備としても、ピクチャーレール&アクセントクロス、姿見ミラー、プロジェクター付LEDシーリングライト（TVチューナー付属）、人造大理石のカウンタートップのキッチン、なごみライン浴槽、24時間換気機能付浴室換気暖房乾燥機、人造大理石のカウンター一体型洗面ボウルを採用したパウダールーム、Wi-Fi・IP電話対応等、快適性を担保した仕様となっています。
※物件情報はこちら（ログインが必要となります）
※本物件にご興味をお持ちの方はもちろん、INVASEでは不動産購入の前段に必要な知識全般のご提供や、更にはご売却・賃貸等の物件マネジメントのご相談を無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にて承っております。是非お気軽にお問い合わせください。
4. 注目地域
今月の注目地域：中野駅前再開発エリア
ー ⽂化を原動⼒として成⻑し続けるまちづくり ー
「⽂化を原動⼒として、⽣活・交流・産業が活性化し、成長し続けるまちづくり」をコンセプトのひとつとして大規模再開発が行われている中野駅前再開発エリア。
具体的には、大ホールとそのまわりの商業施設による集客と、さらには駅至近のレジデンスにより街を盛り上げていく方針となっています。
※以上「中野駅新北駅前エリア拠点施設整備に係る提案概要説明」より抜粋
ただし、サンプラザ中野の再開発工事については建築費の高騰を受け、一旦仕切り直しとなっており、今後のマネジメントプランから目が離せないのが実際です。
尚、先行して三井不動産株式会社により開発がなされている「パークシティ中野」は、既に募集が始まっており街つくりのアウトラインは相当固まっていると言えます。
「パークシティ中野」は中野駅前において計画されている数多くの再開発事業の中でも「中野」駅前開発の先駆けとなる約2.0haの大規模複合再開発事業となり、2022年9月1日に着工し、2025年12月に竣工予定となっています。
【物件概要抜粋】
※三井不動産レジデンシャル株式会社 公式webサイトより
https://www.31sumai.com/mfr/X1514/outline.html
「パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ザ タワー ブリーズ」
総戸数
807戸（一般販売対象戸数401戸）
入居時期
ザ タワー エアーズ：2026年7月下旬入居予定、
ザ タワー ブリーズ：2026年7月下旬入居予定
構造
ザ タワー エアーズ：
鉄骨鉄筋コンクリート造地上24階地下2階建、
ザ タワー ブリーズ：
鉄骨鉄筋コンクリート造地上20階地下1階建
交通
中央本線「中野」駅 徒歩6分～8分
※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2030年度）および西側南北自由通路（完成予定時期：2026年度）完成後は、ザ タワー エアーズのエントランスから「中野」駅まで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスから「中野」駅まで徒歩5分となります。
※事業完了予定時期は遅れる場合あり。
このように、中野駅から囲町地区まで結ぶペデストリアンデッキを含む都市計画変更素案が発表されており、住宅、オフィス、商業施設等を整備し、駅に繋がる導線設定が予定されています。
三井不動産レジデンシャル株式会社によると「多様な人々が集い出会うコミュニティの拠点となる魅力あふれる空間を創出し、活気ある街づくりに取り組むとともに、持続可能な社会の実現に貢献」することを目指したマネジメントが行われるとの表明もなされており、街の機能として、よりこの再開発全体に対するインパクトの期待値も非常に大きいと言えます。
※ご参考 三井不動産レジデンシャル株式会社
中野駅前大規模複合再開発事業「パークシティ中野」に街区名称決定
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2023/0216_02/
※当該エリアでのご購入を希望されている方が多くいらっしゃいます。物件のご売却をご検討されていらっしゃる方はこちらよりお気軽にお問い合わせください。
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
ー いわゆる「中央線ロジック」を理解する ー
賃料をベンチマークに「土地（街）」「建物」「管理」を分析する手法が、当社で皆様に提案させていただいている「コンドミニアム・アセットマネジメント」です。
賃料の上昇に寄与している要素が何か、という観点から具体的な分析を行いますが、ダイレクトに再開発エリアに新築されると「土地（街）」「建物」の要素による非連続な賃料上昇と物件価格上昇という結果が発生します。
※物件価格と賃料は相まって上がっていきます。ロジック詳細につきましては、以下動画にてお話をさせていただいております。
【不動産投資】負けないために確認したい2つの指標
https://www.youtube.com/watch?v=kPr2iDFRZek&t=444s
この状況はどのエリアにおいても発生しますが、特に新宿駅〜立川までのJR中央線のエリアではその傾向がより大きく見られます。ご存じの方も多いように、中央線沿線は戦後貨物線から通勤路線へと発展してきましたが、その歴史的な強さから、多くの皆さんのいわゆる「地元」として存在感を有しています。そして、そのエリアを軸に今後の人生を組み立てるケースが多く、そのエリアから出ない、年収が上がるとより駅前のフラッグシップマンションに居を構える、といった傾向が見られます。
そのような状況から、一番立地に地元の名士（地元企業のオーナー、開業医の方、その他あえて地元から出ないことにインセンティブがある方々等）が集まり、そして物件価格を先行して上げてきた歴史が存在します。これを私は「中央線ロジック」と名付けていますが、この状況は他のいわゆる「地方都市」でも発生します。そしてこの状況が地方の駅前タワーマンションの盛り上がりを支えていると言っても過言ではありません。
今回の中野駅前再開発は「パークシティ中野」の70㎡超えのアッパールームで優に2億円を超えているとお伺いしていますが、この物件価格の安定性については、「物件価値のなし崩し的な実現」とも言える賃料を見ることが重要です。例えば、近隣の「中野ステーションレジデンス」の1K案件が月額賃料18万円を超えるような設定となっていますが、今後の賃料展開についてますます目を離せないのが実際です。
是非、今後の賃料と物件価格との相関関係に注視して資産性を測っていきましょう。
＞＞不動産ナビゲーター・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから
＞＞不動産投資の基本から応用までを解説。Youtube「不動産ナビゲーターチャンネル」はこちらから
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収支を改善したいと思っている方は、まずは借り換え無料Web診断をご活用になってはいかがでしょうか。
