不動産投資で検討しないといけないことは大きく、「物件そのもの」、「ローンを使う際の条件」、そして「物件の立地」です。物件の立地は不動産投資をする上では非常に重要です。
本記事ではINVASEが不動産投資のエリアを解説していきます！今回は、品川区のエリアに関して解説します。
*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他、ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、買うならどのような立地や条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
買い時の定義
「今、買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。
・価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））
・価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）
・今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）
・住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）
・賃料と比較して物件価格が安い
品川区の全体像
品川区は北に行くと目黒区、南に行くと大田区となりますが品川駅(品川駅自体は港区が住所)を中心に品川区は再開発の多いエリアでさらなる伸びしろが期待できます。
五反田駅から北に上がると目黒区と港区と変わらない高級住宅地エリアの池田山や高輪台があります。同じく高級物件の多いエリアとして大井町の仙台坂、ゼームス坂などがありますが、このような高級住宅地では投資用としてはなかなか見つかりにくく実需で購入される方がほとんどです。
大崎・五反田エリアは引き続き再開発が活況
元々は明電舎やソニーなどの大手製造業が拠点を置く工場地帯であった大崎ですが、今に至るまで様々な再開発が行われております。具体的には、1982年から大崎と五反田を副都心として策定し東口の大崎ニューシティや複合施設のゲートシティ大崎などが建設されました。
また、2027年には大崎・五反田エリアで大規模複合開発も予定されています。
(大崎・五反田エリアをつなぐ大規模複合開発 「 東五反田二丁目第3地区第一種市街地再開発事業 」 権利変換計画認可について)
五反田エリアでいうと、五反田のランドマークとして知られるTOCビルの建て替えが決まっております。2023年に解体され、竣工は2027年春の見通しとのこと。
湾岸エリアも品川区の魅力
直近20年で大きく開発が進んだ湾岸エリア。品川区で言うところの天王洲アイル駅や品川シーサイド駅近辺が該当します。
第一ホテル東京シーフォートは2023年2月28日に30年の歴史を閉じましたが、こちらは半分ホテル、半分レジデンスであったこちらの跡地の開発も期待が残ります。
品川区で不動産投資をするなら
品川区で不動産投資をするなら、まずはターゲットをどちらに設定するかが重要です。単身者向けを狙うのか、ファミリー層を狙うのかで対象となるエリアは異なります。
単身者向けであれば再開発を控える五反田エリア、ファミリー向けであれば天王洲アイルエリアが選択肢として入ります。
エリアで購入する物件はどう変わる？
品川区の物件は物件価格が高いため相対的に利回りは下がる傾向にあります。
不動産投資においては利回りが高いことも大事ですが、賃貸付けが安定している＝空室が少ないほうが遥かに重要です。
賃貸付けや賃料の安定性について知りたい方はPスコアを活用いただくと把握いただけます。
品川区全体の事業所数・従業員数
(引用：品川区)
平成28年品川区の事業所数は20,123で従業者数は371,830人です。事業所数は23区で11位で最も多い業種は卸売・小売業となっています。
品川区の人口推移
(引用：品川区)
品川区のデータによると、人口は令和4年1月1日時点で403,699人です。人口のトレンドとしては令和4年は前年比減だったものの概ね緩やかに増加傾向にある区になります。
利回りの平均値
都内物件であると、新築中古問わず物件価格が上がってきていることから利回りは低下している傾向にあります。品川区の新築中古マンションの利回りの目安は以下になります。
・新築：~3.6%
・中古：4.0％~
中古ですが、築年数の目安は15年~20年の物件が売りに出るケースが多いです。その場合の利回りは4.0％~で、この築年数でも5％を超える物件は殆どありません。
平米単価は平均110~160万円のため、中古物件の目安価格はこちらになります。(平米単価135万円で計算)
・20平米〜30平米：2,700万円〜4,050万円
物件価格が安くなる傾向にあるエリアは戸越、立会川、大井町近辺になりますが供給量が多くないかは購入前にきちんと見極める必要があります。
中古物件はリフォーム費用を見越すことが重要
中古物件は退去時に原状回復のみならずリフォームが必要になることが多々あります。そのため、大きな修繕がなされていない中古物件の購入は、リフォーム費用を見越して購入するようにしましょう。
指値を入れられることもありますが、相場状況が強い場合あえて下げてまで売却する理由にならないため、理想はご自身でリフォーム費用分を現金で用意しておくことです。
目安としては、築15年を越してくるような物件の賃料のキープ・向上を狙うことを勘案すると、物件価格の5〜8％前後で3,000万円程の物件だと150~240万円前後を見越しておくと確実ではあります。
競合物件の賃料相場と供給数
五反田駅築10年以内かつ10分のワンルーム、1K物件の件数は1,254件でした。(2023年7月31日suumo参照)平均賃料は約11万円前後となります。(駅距離、平米数により異なります)
天王洲アイル駅築10年かつ10分以内の2LDK以上の件数は40件でした。(2023年7月31日suumo参照)平均賃料は約30万円前後となります。(駅距離、平米数により異なります)
物件の検討の際には、購入しようと思っている物件の賃料、築年数、駅距離、間取り・設備の状況から数ある競合物件に勝てそうかを判断するようにしましょう。
物件を見るときのポイント
実際に購入したい物件を見る際のポイントはこちらになります。
・立地面
・建物管理
・入居者情報
立地面に関しては、物件と駅距離はどの程度ありそうかや周辺環境としてコンビニやスーパーは近いかなどです。
建物管理に関しては、将来大規模修繕ができるように修繕積立金が溜まっているか、建物全体と室内の修繕履歴はどうかなどです。
最後に入居者情報に関しては、現契約者の契約状況や入居期間はどうかなどです。
詳しくは下記記事にまとめていますのでご確認ください。
参考>>現オーナーはなぜ売却するのか？オーナーチェンジ物件の購入メリットと注意点
まとめ
今回は、品川区のエリアに関して解説していきました。単身者、ファミリー層のどちらをターゲットにするかによって選ぶべきエリアや物件の仕様は変わってきます。単身者向けであれば再開発を控える五反田エリア、ファミリー向けであれば天王洲アイルエリアが選択肢として入ります。
本記事を作成しているINVASEでは、ローンの条件把握から物件のご提案、ローン付けまで一気通貫で提案できるようになっております。
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