不動産投資にはマンション一棟保有するものからマンション1室を保有するもの、戸建てを保有するものなど様々な種類があります。
特にマンション1室を保有して投資を行う区分マンションはサラリーマン大家の方に特に人気があります。
それはご自身の勤務先の状況から不動産投資ローンの借入が比較的容易であることがあげられます。
そして区分マンションの中でもターゲットを単身者に向けたワンルームマンションから単身者～DINKsに向けたコンパクトファミリーマンション、そしてファミリー層に向けたファミリー物件と多岐にわたります。
今回は、投資妙味が高い！？コンパクトファミリーマンション投資とは？ワンルーム投資との違いも解説していきます。
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コンパクトファミリーマンション投資とは
コンパクトマンションとは正式な定義はありませんが、INVASEではその分類の目的（以下の本コラムの記述）を勘案し、次の特徴を持つマンションタイプと定義づけています。
- 専有面積：30平米前後～60平米前後
- 間取り：1LDK~2LDK（一部2LDKとの互換性がある3LDKも含みます）
- 入居者：単身者～DINKs
- 立地：好立地に建っていることが多い
ワンルームマンションとファミリータイプの中間に位置し、間取りは1LDKや2LDKが中心となります。
1戸あたりの面積がファミリーマンションに比べると狭い分、立地条件が良い物件が多いのも特徴です。
主に、賃貸で借りる想定メインマーケットは、
①地方から主要オフィス（本社等）への転勤となったため、「借り上げ社宅」として住む会社員
②ライフスタイルの変動に合わせて住み替える、シングル・DINKs層
③自宅購入に向けた準備をしている少人数（2人〜3人家族）のファミリー層等
が想定されています。そのため、都市部のマーケットとしては安定していると言え、空室リスクは低いと言えます。
また、30平米以上であることから、空室時に新たな買い手が自己居住用として住宅ローンを活用できる点がワンルームマンション投資とは出口面で大きく異なります。
※最小面積は、「フラット35」であれば28.31平方メートル以上であり、その他金融機関は、別途基準（変動あり）によります。
・ご参考
https://www.flat35.com/loan/karikae/tech.html
ワンルームマンション投資との購入時の違い
ワンルームマンション投資とコンパクトファミリーマンション投資とで大きな違いは不動産投資ローンの活用部分で異なります。
- ワンルームマンション投資：フルローンが見込める
- コンパクトファミリーマンション投資：頭金や諸費用が必要になる可能性がある
※INVASE一部金融機関では物件価格全額が出るケースがあります。
ワンルームマンション投資での融資を得意としている金融機関があることから物件のエリア、賃料帯、築年数などを総合的に鑑みて評価を出しやすいです。
一方でコンパクトファミリーマンション投資の場合、物件サイズがワンルームマンションよりも大きくなることから、その投資と空室リスクを勘案し、ワンルーム投資のような評価が出ない傾向にあります。
そのため、担保不足分として頭金や諸費用全額の準備を要求されることがあるということです。
ワンルームマンション投資特有のリスクや具体的な失敗事例については、こちらの記事をあわせてご覧ください。
投資用マンションと居住用マンションの違い
不動産投資を始める際に理解しておきたいのが、投資用マンションと居住用マンションの違いです。
同じ物件でも、購入目的によって適用されるローンや条件が大きく異なります。
まず最も大きな違いはローンの種類と金利です。
居住用マンションを購入する場合は住宅ローンが利用でき、金利は0.3%から1.5%程度と低めに設定されています。
これは自己居住を目的としているため、国の政策的な後押しもあり優遇されているためです。
一方、投資用マンションの場合は不動産投資ローンとなり、金利は1.5%から4.5%程度と高めに設定されています。
これは事業性融資として扱われるためです。
審査基準も異なります。
居住用の場合は個人の年収や勤務先の安定性が重視されますが、投資用の場合は個人の属性に加えて、物件の収益性や担保価値も厳しく審査されます。
また税制面でも違いがあり、居住用では条件を満たせば住宅ローン控除が適用可能ですが、投資用では住宅ローン控除は適用されません。
ただし投資用の場合は必要経費を計上できるメリットがあります。
この違いを理解した上で、コンパクトファミリーマンション投資では「投資用として購入し、空室時に居住用市場で売却する」という戦略が取れる点が大きなメリットとなります。
購入時は投資用の条件でありながら、売却時には買い手が住宅ローンを使える可能性があるため、より高値での売却が期待できるのです。
マンション投資全般のメリット・デメリットや、住宅ローン借り換え事例については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
>>マンション投資のメリット・デメリットは？自分で住む・住宅のローン借り換え事例も！
ワンルームマンション投資との売却時の違い
ワンルームマンション投資とコンパクトファミリーマンション投資の売却時の違いは、空室時に、買い手が自己居住用住宅ローンが使えるかどうかに大きな差があります。
ワンルームマンション投資の場合、平米数は通常30平米未満となり、一般的には買い手が住宅ローンを使うことはできません。
※新築時には25平米前後でも住宅ローンを使えるケースはありますが、中古での再売買となると使えないケースが多くなります。
そのため、不動産投資では空室リスクがありますがコンパクトファミリーマンション投資を行っている場合、空室時にも買い手を広く募ることができる点があります。
ワンルームマンションで住宅ローンは使えるのか？
「ワンルームマンションでも住宅ローンは使えるのか？」という質問をよくいただきます。
結論から言うと、条件次第で使えるケースと使えないケースがあります。
ワンルームマンションで住宅ローンを利用するには、まず自己居住用として購入することが大前提となります。
投資目的では住宅ローンは利用できません。
さらに床面積の条件があり、フラット35では登記簿面積で30平米以上、民間金融機関では25平米から30平米以上と金融機関によって基準が異なります。
また住宅ローン控除の適用を受けたい場合は、2023年末までの特例で30平米以上、本則では40平米以上の床面積が必要です。
新築と中古でも状況は変わってきます。
新築ワンルームの場合は25平米前後でも住宅ローンが使える場合がありますが、中古ワンルームになると30平米未満の物件では住宅ローンが使えないケースが多くなります。
これが、コンパクトファミリーマンション投資が売却時に有利と言われる理由です。
30平米以上の物件であれば、空室時に買い手が住宅ローンを使える可能性が高いため、投資家だけでなく実需層、つまり自己居住用として購入する方にも売却できる選択肢が広がります。
なお、投資用として不動産投資ローンで購入した物件に、後から自分で住むことは可能です。
ただし住宅ローンへの借り換えを希望する場合は、金融機関の審査が必要となります。
逆に最初から居住目的で住宅ローンを組んだ後に賃貸に出すことは契約違反となる可能性があるため注意が必要です。
自己居住用で売却する際には購入時よりも価格面で優位？
コンパクトファミリーマンションを投資用で購入する際に活用するローンは不動産投資ローンになります。
そのため、住宅ローンよりも審査は厳しく、金利も高いため住宅ローンが使える市場で買うよりも安く購入できる可能性があります。
例えば、住宅ローンが使える場合は3,000万円で売却できるような物件でも、賃借人がついている場合は投資用になるため2,500万円で購入できる可能性があるということです。
コンパクトファミリーマンション投資が向いている方
ワンルームマンション投資に比べ、購入時と売却時で異なるコンパクトファミリーマンション投資。
不動産投資の中でもコンパクトファミリーマンションが投資対象として向いている方は以下の通りです。
- 自己資金を充てることができる方
- 売却時のリスクを下げたい方
- キャッシュフローよりも売却益を狙いたい方
- 銀行信用力が著しく強い方
- （諸経費のみでの手出しで投資ができる場合があります）
ワンルーム投資や一棟物件・戸建投資に比べ空室時のリスクを下げ住宅ローン市場で売却できます。
また、ファミリーマンション投資に比べると平米数は小さくなるため投資金額を少なく行うことも可能です。
つまり、不動産投資の目的が、毎月のローン返済に寄る純資産の増加プラス売却時にメリット（物件価格上昇益）を得たい方に向いています。
より大型の区分マンション投資として、タワーマンション投資を検討される方はこちらの記事もご参考ください。
>>タワマン投資とは？失敗しないための利回り・ローン・節税の基礎知識を徹底解説
コンパクトファミリーマンション投資が向いていない方
一方でコンパクトファミリーマンション投資が向いていない方はこちらです。
- 自己資金を充てたくない方
- フルローンやオーバーローンにこだわる方
- 毎月のキャッシュフローにおける支出負担が厳しい方
コンパクトファミリーマンション投資はどうしてもワンルーム投資に比べ融資が厳しく、一定自己資金が発生する可能性があります。
また、毎月の不動産収入益によりFIRE（Financial Independence, Retire Early）をしたい方にとっては、本投資手法はあくまで残債を減らしつつ売却益で大きく収益を上げるモデルとなるため向いていないでしょう。
まとめ
今回は、コンパクトファミリーマンション投資について解説しました。
ワンルーム投資に比べ、購入時にフルローンが出にくいことから自己資金が必要になる点は参加ハードルが上がります。
しかし、空室リスクを下げてかつ自己居住用市場で売却することで購入時よりも高値売却の可能性も狙える方法となるのがコンパクトファミリーマンション投資です。
ご自身の不動産投資の目的に照らして検討してみてはいかがでしょうか。
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