不動産投資エリア解説　杉並区で不動産投資を検討するならどのエリア？

不動産投資で検討しないといけないことは大きく、「物件そのもの」、「ローンを使う際の条件」、そして「物件の立地」です。物件の立地は不動産投資をする上では非常に重要です。

本記事では杉並区で不動産投資をするならどのエリアかに関して解説します。

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買い時の定義

「今、買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。

・価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））

・価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）

・今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）

・住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）

・賃料と比較して物件価格が安い

杉並区の全体像

杉並区は、東京都心から西に位置し、中央線や丸ノ内線、京王線など複数の路線が交差する便利なエリアです。

西側は武蔵野市・三鷹市、東側には中野区、北側には練馬区と接しています。

また、杉並区は中野や新宿へのアクセスもスムーズであり、ショッピングやエンターテイメント、ビジネスの拠点としても注目されています。

新宿駅前の再開発も盛んなため、新宿へのアクセスのよい町としても人気です。

古くからの住宅地である天沼をはじめとした多くの住宅地がファミリー層に人気であり、特に自己居住用物件は安定的な物件価格を誇るエリアです。

そして、東京都内の有名な私立学校や公立学校が点在し、子育て世代にとっても安心な環境が整っていることも自己居住用物件購入エリアとして人気である理由の一つです。

杉並区で不動産投資をするなら

杉並区を走っている主要路線である中央線、丸の内線、西武新宿線のそれぞれの地域は濃淡が全く違います。

杉並区の特徴としては、駅近くから住宅地が存在することも挙げられます。

尚、注意点としては、自己居住用不動産としての人気物件が多い町では、駅から遠くても不動産価格は落ちづらくなりますが、賃貸ではなく、購入するユーザーが非常に多くなりがちです。

そのため、物件価格と賃料とのバランスがあまり良くなく、また、空室リスクが高くなるケースも有るため、賃貸で運営する「不動産投資」としての妙味が薄くなる傾向は否めません。

投資としては駅前の好立地物件がどうしてもおすすめとなります。

荻窪駅をはじめとした中央線の、駅近くのエリア（交通利便性が高い街）が人気ですが、新築物件がなかなか竣工されず、古い小さめの物件が多いため、投資家にとっては選択肢が限られます。

築古のアパートは相当数存在するため、競合に注意が必要です。

古い物件は値段が引き下げられやすくなりますが、立地や仕様が良ければ価格を引き下げずに済むので、競合よりも優れている部分を丁寧に分析することが大切です。

おすすめエリアとしてあえて駅名を上げるのであれば、西荻窪駅や荻窪駅あたりでしょう。

新宿駅までのアクセスがよく、穴場物件も散見されるため人気がありますが、物件数が圧倒的に少なく、また、街の「濃淡」をきちんと把握して選択する必要があるため、要注意です。

「会社員人気を狙うなら東京駅まで30分圏内」といういわゆるセオリーを考えた場合、西荻窪駅より東側がおすすめです。

ただし、阿佐ヶ谷や高円寺のアパートは、賃料も玉石混交であるため、エリアの賃料がきちんと上がっていくのかは、その物件仕様も相まって注意が必要です。

近場で中野駅の再開発も進んでいますが、中央線沿線に住んでいる方が、中野をメインに使うかは疑わしいのが実際です。

例えば、荻窪に住んでいる方は、買い物等は荻窪駅前で済ませるか、そうでなければ新宿まで行くという選択肢になりますので、中野が今後中央線メインターミナルの一つとして、どれだけ強く機能するのかは丁寧に分析する必要があります。

このように、再開発が期待される地域でも、お住まいになる方の行動様式を理解しておかないと仮説の設定にブレが生じ、投資の失敗に繋がる可能性があります。

エリアで購入する物件はどう変わる？

杉並区は築浅物件が圧倒的に少ないエリアです。

杉並区内の単身者用、駅徒歩10分圏内の物件は築10年以内の物件は21件、築年数制限を外すと307件になります。（楽待、2024年2月2日現在）

(24年2月3日時点で楽待よりそれぞれ引用)

上記はそれぞれ、単身者用物件です。

中央線荻窪駅から徒歩5分、築21年で利回り4.28％、京王線桜上水駅から徒歩5分、築21年の物件で利回り5.06％、京王線芦花公園駅から徒歩6分、築21年で利回り3.96%となります。

平米単価はそれぞれ98〜100万円程度です。

物件の価格帯や利回りは最寄り駅によって大きく変わりません。

競合となるほか物件と比較して、客付けがしやすいかどうかがネックといえます。

杉並区全体の事業所数・従業員数

(引用：令和２年度杉並区産業実態調査報告書)

杉並区の事業所は平成28年現在、19,246事業所、従業者数は157,249人となっています。杉並区の事業所数の増減率は、平成24年から平成26年にかけて 1.9％の増加、平成26年から平成28年にかけて5.2％の減少となっています。また、杉並区の従業者数の増減率は、平成24年から平成26年にかけて1.6％の増、平成26年から平成28年にかけて3.4％の減となっています。