INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
金利動向やREIT市場、インフレ動向を踏まえた不動産投資市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 不動産投資市場サマリー
9月はアメリカの金融環境引き締めに伴う金利上昇・株式市場の混乱が日本にも波及し、10年国債利回りが上昇しました。借り入れによって不動産投資事業を営むREIT（不動産投資信託）価格が金利上昇の煽りを受け軟調に推移したことで、REIT利回り・不動産リスクプレミアムが先月比でやや上昇しています。これはリターン（利回り）の上昇=リスクの上昇と捉えることができます。
ただし、これは不動産現物の話ではなく、機関投資家の売買によってREIT価格が日々値動きすることによるものです。9/21に発表された最新のマンション賃料インデックス（アットホーム社公表）によると、東京23区での賃料上昇が続いています。現物不動産の観点で見ると、【CPI（インフレ率）の上昇→賃料上昇】の流れを確認できている点は不動産投資家にとってポジティブであると考えます。
（後掲 2. 賃料・キャップレート（表面利回り）の動向のグラフ参照）
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
2. 賃料・キャップレート（表面利回り）の動き
賃料動向
欧米諸国ではコロナ禍からの急速な経済正常化やロシア・ウクライナ問題の影響により、10%近いインフレ率を記録しています。
コロナ禍からの経済正常化を慎重に進める日本では、欧米諸国に比べると緩やかであるものの足元のCPIが3%程度と着実にインフレが進んでいます。マンション賃料インデックス（アットホーム社公表）はCPIにやや遅行して上昇しており、インフレによる賃料相場の上昇の流れが続くものと見られます。
キャップレート（表面利回り）動向
上述の通り、主に機関投資家（年金基金、銀行、保険会社など）が売買するREITは金利上昇の影響から9月は軟調に推移したため、先月比ではREIT利回り・不動産リスクプレミアムともにやや上昇しました。
しかしながら利回りが低下する長期トレンドは依然として変化なく、不動産価格上昇・利回りの低下の流れは継続するものと考えられます。
なお、日経平均株価など各種指標と賃貸住宅に特化したREIT（住宅特化型REIT）の株価パフォーマンスを比較すると、比較的堅調に推移していることが伺えます。機関投資家が住宅市場に対して強気姿勢であり、個人の不動産投資家にとっても良好なマーケット環境であると言えるでしょう。
3. 最新の注目物件
コンシェリア大森The Residence ーモデルルーム販売開始ー
高級仕様物件として人気の高いクレアスライフの新築物件「コンシェリア大森The Residence」がいよいよ販売終了に向け、モデルルーム（3階部分）の販売を開始しております。
インフレの状況下において、貨幣価値の下落・不動産マーケット全体のアップトレンドと共に、安定的な物件価格と賃料の推移が期待できる安心の仕様は、他物件との差別化を図ることが可能です。
既に賃借人が入居しているお部屋のご紹介が可能であり、また、デベロッパーのグループ会社である賃貸管理会社、クレアスレントによる賃貸マネジメントでは圧倒的な入居率98.20%（2022年8月実績時点・クレアスレント発表）を誇る安定高級物件です。
4. 注目地域
今月の注目地域：大井町 ー京浜東北ラインの要所にー
大井町はもともと国鉄大井工場（現・東京総合車両センター）や日本光学工業（現・ニコン）本社工場などを擁する工業地帯であり、住宅やアパートが多く、それに伴い商店街等も発展した居住満足度の高い街です。
2002年には、JR京浜東北線、東急大井町線に加えりんかい線が乗り入れ、その利便性向上と、そもそもの主要ターミナルへのアクセスがフォーカスされ、大きく賃料・売買価格が上昇してきた街です。
隣駅の品川駅の発展も相まって、街としての広がりを増すと共に、「（仮称）広町地区開発計画」として2025年を目処に大井町駅からのオープンスペースや歩行者道路を併設したツインタワー建設も想定されており、「品川・大井町・大森・蒲田」の「品川区〜大田区京浜東北線ベルト」の資産価値向上の一翼を担っています。
5. INVASE執行役員・渕ノ上からのメッセージ
前回のレポートでは「バブル期（1986年〜1991年頃）」との比較として、投資用不動産のみならず、自己居住用不動産においても「賃料価格」を意識して購入する層が多くなった旨のご説明をさせていただきました。
このような考え方では「賃料価格の変動」がベンチマークとなるため、その動向を丁寧にモニタリングする必要がありますが、その前提として以下傾向の理解も重要となります。
・賃料価格相場の上昇はエリア・物件仕様等により「ムラ」がでる
・賃料価格は売買価格に対して遅れて変動する（借地借家法等の影響から）
エリアと物件クオリティーが、マーケットの上昇トレンドに乗りうるのかを見極めて、投資対象を丁寧に見極めて行きましょう。
＞＞不動産のプロ・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから：note
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