INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。

金利動向やREIT市場、インフレ動向を踏まえた不動産投資市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。

*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey(ジャーニー)」をご利用ください。

1. 不動産投資市場サマリー

インフレ収束に向けて欧米諸国の中央銀行が金融環境を引き締めている(利上げ等)ことで、世界的には金利上昇・株式市場の混乱が続いています。反対に金融緩和を続ける日本でも、8月下旬頃より海外市場の影響を受けて長期金利(10年国債利回り)が上昇し、株価が低迷しました。(図1)。

 

このように金融市場が荒れる中でも、不動産価格は堅調に推移しています。国土交通省「不動産価格指数」によれば、東京都は総合指数・戸建・マンション・住宅地(土地)いずれも2010年比で1.2倍以上となっており、とりわけ区分所有マンションは約1.8倍と大幅にアウトパフォームしています(図2)。

 

価格のみならず、区分マンションについては【CPI(インフレ率)の上昇→賃料上昇】の流れも引き続き確認できており、インフレや金融緩和の環境下、賃料・価格両面でさらなる上昇期待を持てる状況であると考えます(後掲 図4参照)。

 

※1:2020年基準消費者物価指数(東京都区部)総合              

※2:2020年基準消費者物価指数(東京都区部)家賃              

※3:「マンション賃料インデックス(アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所)」を元にMFS作成(東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1=100)              

※4:住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄(アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人)の分配金利回り平均              

※5:10年国債利回りとREIT利回りの差

2. 各種指標の動向

賃料・インフレ

欧米諸国ではコロナ禍からの急速な経済正常化やウクライナ問題の影響により、10%近いインフレ率を記録しています。

 

欧米諸国に比べると緩やかであるものの、経済正常化が慎重に進んでいる日本でも直近のインフレ率は3%程度と着実にインフレが進んでいます。マンション賃料インデックス(アットホーム社公表)はCPIにやや遅行して上昇しており、区分マンションでは「インフレ→賃料上昇」の流れが続いています。

キャップレート(表面利回り)動向

10月は株価が不安定となり、REIT(不動産投資信託)価格も軟調に推移したことで、REIT利回り・不動産リスクプレミアムが先月比でやや上昇しました (リターンの上昇=リスクの上昇)。

 

しかしながら、これはREITの流動性が高く日々値動きすることによるものです。図2の通り不動産価格の上昇は続いていることから、キャップレートが低下する長期トレンドに依然として変化はありません。

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3. 最新の注目物件

クレヴィア両国国技館通り ー最終販売に向けてー

伊藤忠都市開発㈱のクレヴィアシリーズ「クレヴィア両国国技館通り」のファミリータイプ住戸の募集が終了し、残る単身者用・投資用住戸もわずかとなっています。

 

日本橋から隅田川を挟んだすぐの両国エリアにおいて、両国国技館通り沿い、そしてJR両国駅から徒歩2分という稀有な立地であり、他既存物件と比較しても賃料、流通価格共に安定的な強さがあります。

実際にご購入されたお客様はファミリー・単身者用(投資用)問わず、インフレトレンドを見ての購入という傾向は顕著で、自宅投資・賃貸投資の両面でも人気物件です。

 

また、伊藤忠都市開発×INVASEの取り組みでは、特別な東急住宅リースの商品をご活用いただくことができ、決済前の賃貸募集への対応や、ご購入者(貸主)様にとってより有利な条件でのサブリース商品等もあり、管理の部分でもご満足いただけます。

 

4. 注目地域

今月の注目地域:日本橋 ー止まらない開発の影響は近隣にもー

「日本に不測の事態が生じた際、最後まで投資対象として強い街は」というよく耳にするご質問への答えは、おそらく日本橋エリアであると言えます。

 

街の構成要素として圧倒的な「商業施設」「オフィス施設」という機能ベースで構成されているため、ブランディング先行でない部分が安定性と言う観点から非常に魅力があります。

 

そして、リモートワークが一般化する中、オフィスは「小さく」「立地の選定は厳しく」という現在のトレンドは自然であり、その中で日本・東京のフラッグシップエリアは東京駅近隣であり続けるということは明確です。

 

機能性の高い街に位置する居住エリアである「日本橋・・・町」エリアは、注目度が上がる中で街としての成熟度をより増してきています。結果として日本橋を軸に近隣エリアの賃料・物件価格も力強く推移しており、今後も目が離せない街の一つです。

 

INVASEのエリア紹介記事でもご説明をさせていただいていますが、今後の再開発案件が2040年まで続くと共に、その先の発展性も期待ができる街で居住エリアを多く擁する街は希少であり、今後も目が離せないエリアです。

 

5. INVASE執行役員・渕ノ上からのメッセージ

新築デベロッパー各社が販売を開始している新築物件の利回りが著しく下がっており、不動産投資への盛り上がりが更に加速しています。

 

1年前であれば東京中心部での投資用新築物件の想定利回りは4%弱というのがセオリーでしたが、現状としては3.5%強程度での販売価格設定が目立ちます。

 

その背景としては土地の取得価格、建築費の上昇等の原価の影響はあるものの、デベロッパーとしては好調な売れ行きを見ての強気な値付け、という側面もあることが想定されます。そして、その状況を下支えしているものが中古物件価格の高騰であり、不動産再販業者が積極的にマーケットの物件を購入しており、このアップトレンドは現状継続することが予測されています。

 

米国の景気減退等のリスクを視野に入れた上でも、インフレを見込み、そして安定資産たりうる日本の不動産に人気が高まる流れは強いのが現状ですが、本当に勝てる物件が何なのか、不動産の変数である「土地(街)」「建物」「管理」を理解した上で物件選定を行い、ベストな不動産投資を行ってください。

 

>>不動産のプロ・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから:note

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また、不動産投資ローンの借り換えによる収支改善のご提案も行っております。不動産投資ローンの借り換えを個人で行うことはハードルが高いですが、INVASEであれば【特別金利1.575%】からご提案が可能です。

収支を改善したいと思っている方は、まずは借り換え無料Web診断をご活用になってはいかがでしょうか。

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