INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
金利動向やREIT市場、インフレ動向を踏まえた不動産投資市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 不動産投資市場サマリー
12月に日銀が金融緩和政策の修正を発表して以降、金融市場では金利が高止まりし、逆にREIT（上場不動産投資信託）の株価は軟調に推移しています。不動産投資は一般的に借り入れによる資金調達で行われるため、不動産というアセットクラスに対して金融市場は厳しい見方をしている可能性があります。もっとも、比較的金融緩和スタンスとされる雨宮氏が日銀の次期総裁候補であるとの報道も出ており、近々発表される日銀総裁人事次第では金利が低下する可能性もあるでしょう。
今後の注目点はインフレの進行を背景にした賃料・不動産価格の上昇がどの程度進むかです。統計データとしての不動産価格（特に区分マンション価格）は堅調な推移が続く中、直近では日本経済新聞が「人口の東京一極集中が再加速している」と報じました。政府は5月に新型コロナウイルスの感染法上の位置付けを5類に引き下げる方針を決定しており、コロナ禍からの経済正常化に伴う都心回帰の動きが強まれば都心部の賃料・不動産価格にはポジティブに作用するでしょう。
一方、都心回帰により人口が流出する地域など、エリアによっては厳しい展開になる可能性もあります。コロナ禍前のデータではありますが、以下は2045年までの東京23区の人口増加率の推計です。東京23区であっても長期的に見れば人口動態は一様に増えるわけではないと予想されており、これからはよりエリアや資産性を厳選し、アフターコロナの時流やインフレにキャッチアップできる物件を選んでいく戦術眼が問われることになりそうです。
INVASEでは今後も不動産市況や金融政策の動向を踏まえ情報発信していきます。
サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
欧米諸国に追随し、東京都でも直近のインフレ率は前年比4%程度まで進行しています。マンション賃料がコロナ禍からの回復途上である一方、区分マンション以外も含む賃料CPI（総務省）は9ヶ月連続の横ばいとなっており、インフレの恩恵を受けた賃料上昇が区分マンションに限定された動きである懸念を払拭できない状況が続いています。
キャップレート（表面利回り）
金利上昇を受けたREIT株価の下落（利回りは上昇）により不動産リスクプレミアムが上昇、そしてREIT利回りは5年程度続いた低下トレンドを上方にブレイクしており、金融市場における不動産に対する見方の厳しさを感じる展開となっています。今後日銀総裁人事が明らかになっていく中で金利上昇やREIT株価の下落が一服する可能性もあり、金融市場の動向に注目です。
Pスコア・適正利回り
PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。
12月から1月にかけては、高スコア帯の適正利回りが上昇、低スコア帯の適正利回りが低下しました。金融緩和政策の修正により、より好立地・より新しい物件など、条件に優位性のある物件が選好され始めている可能性があります。
もう少し分かりやすく、12月と1月のPスコア・適正利回りを切り出したグラフが以下です。1月は明確に高スコア帯と低スコア帯で明暗が分かれており、今後もこの傾向が続くかに注目していきます。
3. 最新の注目物件
DIPS上野NORTH ー入谷駅の今後の発展を見据えてー
不動産の分析手法である「コンドミニアム・アセットマネジメント」の考え方におけるファーストステップは、不動産を「土地（街）」「建物」「管理」の三要素に分解することです。
その上で各要素の分析を行っていくのですが、インフレキャッチアップを希求し、バランスシートを意識した不動産投資を行う上では「土地（街）」の要素が最も重要となります。
今回、ご紹介させていただく「DIPS上野NORTH」は入谷駅徒歩2分、更には鶯谷駅徒歩6分と交通利便性が抜群であり「土地（街）」の観点からも強さが目立ちます。
東京メトロ日比谷線を使えば上野2分、秋葉原6分、そして、山手線鶯谷駅経由で東京駅オフィスエリアまで16分という抜群のアクセスを誇ります。また、鶯谷〜入谷エリアのみならず、都心エリアのマンションは賃料・物件価格の上振れから人気が高まっており、今後の価格上昇圧力にも期待できます。
※参考 日経新聞 「東京23区の分譲マンション賃料、12月1.3%高 3カ月連続上昇」
デベロッパーである株式会社DIPSは物件仕様にこだわることで知られており、基壇部分をはじめとした共用部分の作り込みから、専有部分内においては、独立洗面台等はもちろん、大き目のクローゼットそして、25.48㎡の広さの部屋に1,200mm×1,600mmのバスルームを配置する等、その居住性に強い差別化要素があります。
昨年11月の竣工後非常に引き合いを強く頂戴している物件でございますので、お早めにお声がけください。
4. 注目地域
今月の注目地域：入谷 ーコア・エリアへのアクセスから街が発展ー
昨今の都心部の不動産価格の上昇は、東京駅を中心としたコア・エリアの揺るぎない地位の確立に起因していると言えます。
コロナ禍の状況下、賃料の価格は二極化を示しながら上昇しており、今後発生するインフレ状況下ではさらなる加速も想定されます。その中で狙うべきエリアは、物件価格、賃料価格が「まだら模様」となっており、上昇余地が残るエリアと言えます。
今回ご紹介させていただく鶯谷・入谷はインターネットで検索すると、上野至近の街として様々な歴史が見て取れますが、現在はコア・エリアへのアクセス利便性が全面に出ているエリアです。近隣のエリアも含め、新しい物件の建築が行われる度に賃料価格、物件価格が引き上げられています。
その中でも、ファミリータイプの物件価格は、直近3年間を見ても18％以上の上昇が見られており（LIFULL HOME’S「すまいインデックス」調べ）、不均一性が是正されていく中でエリアの強さが増していると言えるでしょう。
5. INVASE執行役員・渕ノ上からのメッセージ
不動産のキャピタルゲイン、またはインフレ時に資産性としての「マイナス」を出さないことを想定すると、当たり前の話ではありますが「入り口」としてどのような物件を購入するのかは重要となります。多くの方が迷いやすいのですが、
（１）本来価格よりも安くで購入する
という観点と
（２）インフレキャッチアップする、今後伸びる可能性がある物件を購入する
という観点は、実は似て非なるものです。
（１）のように本来高い物件を、相場よりも安い価格で購入できることは、「売り急ぎ」「情報の非対称性」等の売主側の事情に左右されるのですが、これはあくまでイレギュラー事項です。ベースとして持つべき視点は、（２）のインフレキャッチアップを考えた場合の「伸び代」です。
「伸び代」を狙うということはもちろんリスクがありうるので、事実を確認し、そこに資金（ローン与信枠）を投入すべきか否かをシンプルに考えると、自ずと狙うべき物件が見えてきます。
不動産投資のリスクを把握しながら、どれだけ楽しんで進めることができるかが鍵ですので、是非アドバイザーからのコメントを元に、丁寧な判断のもと、不動産投資を進めていってください。
＞＞不動産のプロ・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから：note
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