INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
金利動向やREIT市場、インフレ動向を踏まえた不動産投資市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEでは仲介物件の購入に関するご相談を承ります。その他にもローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 不動産投資市場サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
サマリー
3月に発生した欧米銀行破綻に絡む信用不安が喉元を過ぎ、金融市場が落ち着きを取り戻しています。昨年来急速に利上げ（金融引き締め）が進んできたアメリカでは、インフレが落ち着きつつある一方で依然として労働市場を中心に力強さを保っていますが、さらなる金融引き締めが景気に急ブレーキをかける懸念もあり、近々利上げが停止されるとの期待が高まっています。
不動産市況を考えれば、インフレ進行は賃料上昇、逆にインフレ低下は金融環境の変化（利上げ終了や将来的な金融緩和への期待）による資産価格押し上げの呼び水となり、いずれにしてもポジティブであるといえます。日本を含む世界経済はアメリカの景気の影響を受けるため、これまでの金融引き締めが今後大きな経済ショックを引き起こすことがなければ、日本の不動産市況にはある程度明るい見通しを持てるでしょう。
先月のレポートでもお伝えしたように、日本には経済リオープンという固有のポジティブ材料があります。以下のように住宅特化REIT3銘柄平均の物件稼働率を見ると、足元ではコロナ禍後初めてとなる97%（≒空室率3%以下）を記録しています。かつては2016年初頭に97%を付けたあと、2020年前半にかけて賃料の大幅上昇トレンドが見られました。東京一極集中が続く中、今後東京都心ではマンション賃料に上昇圧力がかかりそうです。
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
東京都のインフレ率は上昇トレンドが継続する中、依然として全体では賃料の伸びがインフレ率にビハインドしています。上述のように、今後経済リオープンに伴う賃料上昇の実現が期待されます。
キャップレート（表面利回り）
金融市場による不動産に対する見方が反映されているREITのキャップレートは、緩やかな長期低下トレンドに回帰する動きとなりました。このところ日銀の金融緩和政策修正（12月）や欧米の信用不安（3月）によってキャップレートは上昇していましたが、これらの影響が薄れる中で再び低下しています。
Pスコア・適正利回り
PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。
このところ大きな動きは見られず、全体的に横ばいの動きとなっています。
3. 最新の注目物件
スタジオデン 勝どき ー駅至近のミドルサイズレジデンスー
勝どきエリアはオリンピック選手村跡地からはじまる「晴海フラッグ」の開発はもちろん、月島エリアの再開発案件、更には築地エリアの新たな街づくり（後述を参照）も含め今後の発展性が強く期待されています。
今回ご紹介させていただくのは、勝どきの駅徒歩3分のミドルサイズレジデンス「スタジオデン勝どき」です。
勝どき駅直結の「勝どきビュータワー」目の前にある公園の、（ほぼ）はす向いという立地は、賃貸における賃料安定性が狙えます。
約築19年ということで、今となっては大き目ともいえる単身者向けの住戸が多くあり、１LDK40㎡台の部屋を中心にマーケットボリュームがとれる単身者、DINKS向けの部屋が目立ちます。そのため、住宅ローンマーケットへの売却出口はもちろん、賃貸としても「貸しやすい」レンジにあります。
※近日ご紹介が可能となる予定の物件ですので、ご要望の方はお気軽に無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にてお問い合わせください。
4. 注目地域
今月の注目地域：勝どき〜築地
勝どき駅エリアのこの20年の変貌は非常に大きく、また、以前の姿を忘れてしまうほどのインパクトがありました。
そもそも、20年以上前にはいわゆる「タワーマンション」は近隣では月島・佃エリアにしか建設されておらず、勝どき駅エリアに「THE TOKYO TOWERS（ザ・トウキョウタワーズ）」が建設された頃は、古い町並みの中に、巨大な2つの「塔」がそびえ立っていたような状況でした。
しかしながら、そこから勝どき駅エリアに多くのタワーマンションが建築されると街の構成が一気に変わります。いわゆる「タワーマンション街」として認識されるようになったのです。
そのような背景から、やはり「勝どき」というと「大規模レジデンス」で構築された街、というイメージが強いのが実際であり、セオリー通りに考えると勝どきエリアの次の注目は、大規模レジデンスである「晴海フラッグ」といえます。
しかしながら、発展著しい勝どきの発展とワンセットで考え注目すべきものとして、やはり対岸の築地の再開発は外せません。
築地市場跡地開発については既にデザインの概要は発表されており、交通ターミナル＋αの街としての発展性が約束されています。そして、その運河の対岸に位置する勝どきも、一体的な開発の恩恵を大きく受けると見て、大きな違和感はないです。
「築地まちづくり」（東京都都市整備局サイトより）
一帯で見た場合の築地の機能向上の恩恵を大きく受けうることは、仮に今後ハイレンジの新築レジデンスの建築がなされずとも、賃料のアップトレンド（インフレキャッチアップ）が狙え、投資対象としての面白さは非常に強いと言えます。
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
先だって開催させていただいた「ワンルーム」「ファミリータイプ（住宅ローンマーケットでの出口が期待できるもの」「一棟」を比較するセミナーでは非常に多くの反響を頂戴いたしました。
セミナー後の懇親会で、「原則として実際はどのタイプの投資の収益性が高いのか」というご質問を頂戴しましたので、そちらのフォローもこの場で行わせていただけたらと考え、記載をさせていただきます。
・「一棟物件」については１件あたりの投資額が大きいので当然インカムゲインは大きいですが、出口の売却益が取りやすい物件は多くはないのが現状です。そのためリスク・リターンを明確に分析しないと投資・事業プランニングがぶれてしまう可能性があります。
・ファミリータイプについても、１件あたりの投資額が大きいものは当然インカムゲインが大きいです。尚、出口で空室になっている場合は、売却益が取りやすい物件が散見されます。
・ワンルームは上記２物件に比して大きな利益は取りにくいです。そのため、どうしても魅力的な投資に見えないケースもありますが、安定的な運用がしやすいケースが多いのも実際です。
セミナーではそれぞれのタイプの物件のメリット・デメリットをお話させていただきつつ、最後には目的に合わせて個別具体的な物件をお選び頂く形でご提案させていただいたのですが、やはりその先の実際の物件検討に関するご質問（または、既にお持ちの物件の評価に関するご質問）が多くありました。
前回（2023年4月）のマンスリーレポートでは「コスト：自身の稼働コスト又は金銭的コスト」と定義付けてご説明をさせていただきご自身の許容「コスト（稼働・金銭的）」を見合いながら、合理的な不動産投資を行っていただくことをお伝えさせていただきましたが、物件と皆様のコストに許容度を軸に考えることが重要であり、そちらに合わせて物件選定を行っていただけたましたら幸いです。
＞＞不動産のプロ・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから：note
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