INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
金利動向やREIT市場、インフレ動向を踏まえた不動産投資市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEでは仲介物件の購入に関するご相談を承ります。その他にもローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
トピック
7月に続いて10月末にも日銀が金融緩和政策を修正し、長期金利（10年国債利回り）の上限メドを1.00%へと引き上げました。11月上旬の時点で長期金利は0.9%付近まで上昇しており、当面は1.0%を超えたりさらなる政策修正が行われることも想定されるため、日銀や金利市場の動向には一定の注意が必要でしょう。
ただし、金利上昇の背景にあるのはインフレ基調です。日本経済に大きな悪影響をもたらす経済ショックが発生したわけではなく、実際に不動産価格指数（国交省公表、東京都のみ）を見ても高水準での推移が続いており、インフレの進行自体は不動産市況を考える上でポジティブに捉えるべきでしょう。
また、8月のレポートでも触れたように、上場不動産投資信託・REITの稼働率(※)が96%を安定的に超えて推移する間はマンション賃料に上昇圧力がかかります。直近値でもこの関係性が確認されている他、後述するように戸建てなどマンション以外の物件タイプを含んでいる賃料CPI（総務省公表、東京都のみ）も僅かではあるものの上昇しており、現在のインフレは緩やかに賃料にも好影響を及ぼしているものと見られます。
INVASEでは引き続き東京都心部を主軸に、賃料・価格両面での不動産市況を金融市場の動向と合わせてお伝えしていきます。
※REIT稼働率：住宅特化型REITのうち時価総額の高い３銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人、コンフォリア・レジデンシャル投資法人）における平均稼働率（入居済物件数/投資物件数）
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
東京都区部のインフレ率（CPI）は変わらず2%を超える上昇が続いています。前回レポートでお伝えしたようにマンション賃料は最高値を更新しましたが、今月は戸建てなどのマンション以外も含む「賃料CPI」が僅かながらに上昇しています。
キャップレート（表面利回り）
キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。賃料が変わらない場合、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。
相次ぐ日銀の金融緩和政策の修正によって長期金利が上昇しており、金利上昇が逆風となるREITも利回りが上昇（価格が下落）しています。今のところ金利上昇ペースの方がREIT利回りの上昇ペースよりも早いため、不動産リスクプレミアムは長期低下トレンドが継続しています。
Pスコア・適正利回り
PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。
10月は全スコア帯において利回りがやや上昇しました。金利上昇が進む中、9月以降はREITの下落が続いており、実物不動産も若干利回り上昇（不動産価格は下落）しているものと見られます。ただし、程度としては微々たるものであり、インフレ基調を含め日本経済のファンダメンタルズが崩れていない中で、利回りの長期低下トレンドに大きな影響が出ているとは言えないレベルであると見ています。
3. 最新の注目物件
コンシェリア中野弥生町 THE RESIDENCE
ー中野・方南町エリアにおけるワンランク上の低層レジデンスー
今回ご紹介させていただく「コンシェリア中野弥生町 THE RESIDENCE」は2023年7月竣工の新築マンションです。
自己居住用賃貸マンションと同等の仕様の物件を提案している、株式会社クレアスライフのブランド「コンシェリア」シリーズは、ワンランク上の仕様で、安定の人気を誇ります。
物件の位置する方南町・中野富士見町・中野新橋エリアは、この数年で大きく資産価値を伸ばしていますが、中野弥生町は古くからの地権者としてお住まいの方も多く、ファミリー住宅の中に、単身者向けの木造賃貸アパートも多く存在しています。
その中で、高仕様物件であるコンシェリアシリーズはその建築・設備において大きな差別化が行われており、ワングレード上の物件を狙う、新宿を軸とした多くのターミナル駅周辺への通勤を視野に入れた「ミドル〜アッパー会社員」のニーズをしっかりと拾うことが可能です。
西側のエリアに地縁をお持ちの方は多く、ご実家がある、就学地であった、勤務先が新宿から西側である、等を理由にこのエリア一帯を狙う賃借人様は相当数いらっしゃる為、マーケットとして安定性が高いのが実際です。
「隣の物件」との差別化を図ることができればこのエリアでは負けにくいと言え、安定的な投資が狙える非常に面白い物件です。
※現在販売中の物件がございますので、ご要望の方はお気軽に無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にてお問い合わせください。
4. 注目地域
今月の注目地域：新宿〜中野・杉並エリア
ー新宿グランドターミナル構想と西新宿三丁目再開発ー
中央線・丸ノ内線・西武新宿線・小田急線・京王線・都営大江戸線・都営新宿線等を擁するビックターミナル新宿駅。そもそも東京駅へのアクセス自体もよく、西側エリアの方々の「フラッグシップターミナル（渕ノ上の造語）」として非常に強い人気を誇ります。
現在新宿区と東京都で、新宿駅周辺地域において先行して再編を行う、駅直近地区の整備に向け、周辺地域との交流や回遊性の向上に資する都市基盤等の再編について、再編計画を策定しています。
その中で「新宿駅西南地区開発計画」や、「西新宿三丁目西地区再開発」といったエリアのリニューアルはやはり起爆剤となりうると言えます。
【新宿駅西南地区開発計画】 ※駅一帯の再開発です
【西新宿三丁目西地区再開発】 ※オペラシティの東側です
そして、その新宿を軸に西側に投資対象を広げるケースが多くありますが、主に中野区、杉並区・・・と、投資対象エリアを選んでいく上で、気をつけなければいけない事項としては次の２つです。
①自己居住用の物件が賃料に対して割高でも流通するケースがあること。
②新宿からピボットしたエリアは、物件価格と賃料の濃淡（ムラ）があるので見極めなければならないこと
基本に立ち返り、エリア毎の適正賃料をベンチマークに、細かくエリアの選定を行うことが負けない投資への近道となります。
※出典
・東京都市整備局webサイト
「『新宿の拠点再整備方針～新宿グランドターミナルの一体的な再編～』の策定について」
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/topics/h29/topi063.html
・新宿区webサイト
「新宿の拠点再整備方針～新宿グランドターミナルの一体的な再編～」
https://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/toshikei01_002233.html
「西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業（事業中）」
https://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_05_00021.html
・JR東日本webサイト
「新宿駅西南口地区の開発計画について」
https://www.jreast.co.jp/press/2022/20220413_ho03.pdf
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
ー「西側エリア」における選定ポイントー
コンドミニアム・アセットマネジメントの考え方では、土地（街）、建物、管理の三要素に不動産を分解した上で、賃料をベンチマークに分析を行います。
賃料を軸に考えた際に、最近のトレンドではどうしても東京駅の東側エリアで伸び率が大きい案件が目立つのが実際です。
ただ、そのことは直ちに西側（皇居よりも西側）が投資対象として物足りない、ということではありません。気をつけるべきはエリアによる「濃淡（ムラ）」です。
いわゆる東側と西側の違いは、路線と路線との間の距離です。西側は東側に比べてどうしても路線と路線との間が広くなりがちです。そして、街は基本的にはコンパクトに纏まっている方が爆発的に発展するケースが多いのが実際です。
このように考えると、西側エリアにおいては、一つ一つの街の発展性の精査がより細かく必要にならざるを得ません。
不動産価格においては、自己居住用・投資用を問わず、賃料がベンチマークとなりますので、その動きを街の発展可能性と、物件仕様と合わせて丁寧に見ていくと、より負けにくいゲーム展開が可能です。
是非「ムラ」の存在を意識して、丁寧に個別案件の分析を行ってください。
＞＞不動産のプロ・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから：note
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