INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
金利動向やREIT市場、インフレ動向を踏まえた不動産投資市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEでは仲介物件の購入に関するご相談を承ります。その他にもローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 金融・不動産市況サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
トピック
東京都区部の家賃が上昇し始めています。12月5日に総務省が発表した東京都区部の11月消費者物価指数によると、横ばい推移が続いていた構成要素の1つ「家賃」が2ヶ月連続の上昇、コロナ禍前と比べると約10%の上昇となりました。「家賃」は一般的な賃貸住宅の賃料動向を表しており、マンション・アパート・戸建てといった幅広い物件タイプが対象となっています。
インフレが進行する中、借地借家法の影響から値上げのハードルが高いとされている住宅賃料もじわりと動き始めており、不動産投資マーケットの堅調さが感じられます。
INVASEでは以前より都心部マンション賃料にフォーカスしたレポートを多数公開してきましたが、2023年9月版「マンション賃料インデックス(※)」を読み解いたエリアレポートも直近公開しています。
都心部のマンションでも面積帯・エリアによって賃料の振る舞いが異なるため、物件やエリア選定の参考にされてみてください。
>>区分マンション賃料・エリアレポート_全国的な賃料上昇は不変。東京23区・横浜市・川崎市も解説（2023.9版）
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
東京都区部インフレ率（CPI）は3%前後のインフレ率が継続。「トピック」で解説の通り「賃料CPI（家賃）」は僅かながらも上昇が続いており、幅広い物件タイプにおいて賃料が上昇傾向にあることが推察されます。
キャップレート（表面利回り）
キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。賃料が変わらない場合、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。
11月は米国・FRBの追加利上げ見送りやインフレ率の低下から米金利が低下し、日本の長期金利も久々に大きく低下しました。通常はこのような金利低下時は東京株式市場でREITは上昇しやすいものの、実際には需給要因により上値の重い展開となったことで、計算上の不動産リスク・プレミアムが上昇しました。したがって今回の不動産リスク・プレミアムの上昇は、不動産に対する本質的なリスクの見方を反映しているのでなく、REIT市場の一時的な需給を反映しているに過ぎないと考えています。
Pスコア・適正利回り
PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。
10月に続き11月も全スコア帯でわずかながらに利回り水準が上昇しました。金利上昇に一服感が漂う中でもREITの上値が重く、実物不動産も若干利回り上昇（不動産価格は下落）しているものと見られます。ただし上昇幅が極めて小さいことや、賃料相場は底堅いことから、次第に利回り低下トレンドに回帰するものとみられます。
3. 最新の注目物件
デュオステージ蒲田ーJR蒲田駅至近の自己居住・投資両用の安定運用レジデンスー
今回ご紹介させていただく「デュオステージ蒲田」は2019年9月竣工、126戸の築浅中規模マンションです。
物件の位置するJR蒲田駅前の大田区役所エリアは再開発が予定されており、またその東京駅〜品川駅の主要オフィスが集まっている「京浜・東海道オフィスベルト（渕ノ上造語）」への通勤利便性から根強い人気を誇っています。
中心住戸は単身者向けのワンルームから1DKですが、住宅ローンでの融資付を受けられる住戸も多く、出口戦略が面白いといえます。
尚、ベンチマークとなる賃料としては大田区の蒲田・大森のラインは新しく竣工する物件が賃料価格を引き上げているため、今後のインフレキャッチアップが期待できる注目のエリアです。
物件共用部分は、エントランスホールをできるだけ広くとるという昨今の勝ちパターンの造りであり、賃貸付けでも他物件との差別化が可能です。
また、各階の共用廊下は一部開放部分もありますが、内廊下として構成されている部分がほとんどで、現在のトレンドにしっかりとキャッチアップしています。
築年数が高めの物件や京急蒲田寄りの物件との差分の賃料、物件価格の上がり方、等を勘案すると今後の伸びが期待でき、面白い投資が狙える非常に狙い目の物件であるといえます。
※現在販売中の物件がございますので、ご要望の方はお気軽に無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にてお問い合わせください。
4. 注目地域
今月の注目地域：蒲田（JR蒲田〜京急蒲田）エリアー「ムラ」の解消がどのような形で実現されるのかー
京浜東北線で品川から3駅目（大井町・大森・蒲田）に位置する蒲田は、JR蒲田、京急蒲田の間のエリアの再開発が大きな注目を浴びており、今後の盛り上がりが期待されています。
新空港線（通称「蒲蒲線」）の伸延により東急線と京急線の連携、そしてそれを起点にした歩行者動線の確保等、エリアの再開発については街の活性化という観点から、ポジティブな影響は非常に大きいと言えます。
【新空港線（蒲蒲線）の事業計画（案）について】
※大田区ウェブサイト「新空港線（蒲蒲線）メインページ」より抜粋
「蒲蒲線」については実際にそこにお住まいの方にとってのメリットが薄いとの指摘もありますが、現状の人の流れを変える、街としての一体整備という観点では費用対効果さえ合えば面白さがあると言えます。
【階層別歩行者動線イメージ】
※大田区ウェブサイト「蒲田駅周辺地区基盤整備方針 （案）」資料より
古くからの商店街の良さとその課題（老朽化、街の更なる活性化に向けた新陳代謝の必要性）、そして人の導線の作り方、街づくりの基本と応用の両方を兼ね揃えた蒲田という街は、物件価格（イニシャルコスト）の費用対効果をきちんと見定めることができれば、非常に面白いゲーム展開が可能です。
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
ー「下町の変革」に対する考え方ー
「現状がバブルであるのか、そうではないのか・・・」昨今非常に多くお受けするご質問です。
私でご提案をさせていただいている「コンドミニアム・アセットマネジメント」の考え方では、いわゆる「バブル」が弾ける可能性を加味しつつも、安定性を測るために、賃料をベンチマークにして、物件価格に「中身」があるか否かを考えます。
というのも、遅行指数である賃料が物件価格を支えている状況下では、リスク回避が出来ないレベル感での物件価格の急落は考えにくいからです。
リスクヘッジをしうる、ネクストアクションを取ることができるよう常に分析を行う、これが土地（街）、建物、管理の三要素に不動産を分解した上で、賃料をベンチマークに分析を行う一番の理由なのですが、その分析の中でも、「土地（街）」の要素がより一層大きな要素となってきているのが昨今の状況です。
先日オープンした麻布台ヒルズのまわりの案件は物件価格・賃料価格共に上ぶれていますが、そもそも当該エリアのゲームに参加される方々は空室期間を大きくは気にしないのが実際です。物件価格の上ブレ要素が多いため、賃料が「入ること」に大きくはフォーカスしていないというのがその理由です。
あくまで言葉遊びになってしまうかもしれませんが、これを「投機」と呼ぶのであれば、やはり「投資」は空室リスクも加味して、そしてそのエリアの物件を購入する・賃貸するマーケットが安定的に存在することを考えていく必要があります。
先日の日経新聞の以下の記事にも記載がありましたが、消費者物価指数を意識しつつ、遅行指数である賃料にフォーカスすると、上がり幅が大きいのが実際です。
【ご参考：日経新聞電子版 2023年12月7日】
賃料の二極化は大きく、また、細かい範囲毎に進んでいるため、より「人が住む理由のある街」に投資する必要があります。そして、その理由のある街は「市」という単位はもちろん「区」といった単位でもなく、「駅・街」というより細分化された単位で見ないと、本当の賃料差には気づくことができません。
【ご参考：弊社レポート】
・区分マンション賃料・エリアレポート_全国的な賃料上昇は不変。東京23区・横浜市・川崎市も解説（2023.9版）
本当に負けない投資を行うためには、より細分化したエリアを見ることが重要であり、平均値だけでなく個別案件、そして小さなエリア毎に丁寧に賃料の分析を行っていく必要があります。
是非「投資」「投機」の区別、そしてその区別における賃料の役割をコンドミニアム・アセットマネジメントの観点からご一緒に分析を行えたらと考えております。
＞＞不動産のプロ・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから：note
—--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
INVASEではローンの条件把握から物件のご提案、ローン付けまで一気通貫でご提案可能です。借入可能額を把握できるバウチャーサービス、物件の購入・売却をご検討されている方や立地・条件をご相談されたい方は、無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）をご利用ください。
また、不動産投資ローンの借り換えによる収支改善のご提案も行っております。不動産投資ローンの借り換えを個人で行うことはハードルが高いですが、INVASEであれば【特別金利1.55%〜】からご提案が可能です。
収支を改善したいと思っている方は、まずは借り換え無料Web診断をご活用になってはいかがでしょうか。
