INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
金利動向やREIT市場、インフレ動向を踏まえた不動産投資市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEでは仲介物件の購入に関するご相談を承ります。その他にもローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 金融・不動産市況サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
トピック
東京都心の賃料が上昇傾向にある点は繰り返しお伝えしていますが、当レポートでお馴染み・マンション賃料インデックス(※)の最新版では、東京23区のマンション賃料がシングル・コンパクト・ファミリーとすべてのタイプで前年同期比プラスとなったことが明らかとなりました。また、その中でもやや出遅れ感のあったシングルタイプも過去最高値を記録しており、都心部の賃貸需要の旺盛さを感じさせられます。
こうした動向について、発表元の（株）三井住友トラスト基礎研究所は『東京23区では〜〜コロナ禍の軟調であった賃料水準での入居者が転居する場合、転居先の賃料を割高と感じやすい。そのため、足元の転居件数は減少し、契約更新の件数が増加している』とコメントしています。
強力な借地借家法を背景に賃料上昇を伴わない契約更新が行われる現状は、不動産市況を歪ませる要因となりえます（本レポート下部でも解説）。現状はマンション賃料インデックスを通じて統計の結果としての賃料上昇を観測できていますが、この賃料上昇モメンタムがどこまで継続するかは今後の注目点となるでしょう。
なお、2023年12月版マンション賃料インデックスの解説レポートは近日公開予定です。お楽しみにお待ちください。
>>前回のレポート：区分マンション賃料・エリアレポート_全国的な賃料上昇は不変。東京23区・横浜市・川崎市も解説（2023.9版）
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
東京都区部インフレ率（CPI）は2%〜3%前後のインフレ率が継続。23区シングルタイプのマンション賃料は過去最高値を記録しています。
キャップレート（表面利回り）
キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。賃料が変わらない場合、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。
日銀の政策修正を背景に11月上旬まで続いた長期金利の上昇はピークアウトしており、現在は7月末の水準である0.6%付近で推移しています。前月と変わらず住宅系REITの軟調な推移は続いていますが、金利低下による資金調達環境の改善から、徐々にREIT市況も回復に向かうものと推察されます。
Pスコア・適正利回り
PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。
12月にかけてはおおむね利回りが低下しており、流動性の高いREITに比べると実物不動産の価格は底堅く推移していると考えられます。
3. 最新の注目物件
晴海テラス ー「HARUMI FLAG」の街開きと共にストレッチ ー
今回ご紹介させていただく「晴海テラス」は2009年3月竣工、379戸の大規模マンションです。
【物件概要】
所在地 ：東京都中央区晴海５丁目１−９
交通 ： 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩10分
総戸数 ：379戸
建物構造：ＳＲＣ
階数 ：地上20階
築年月 ：2009年3月
施主 ：コスモスイニシア
施工 ：長谷工コーポレーション
「DEUX TOURS（ドゥ・トゥール）」や「THE TOKYO TOWERS」といった人気物件の近隣にある物件で、今までは街の「際（きわ）」に位置する、といったイメージからどうしても価格差が目立っていましたが、HARUMI FLAGの街開きと共に注目が高まっています。
ファミリータイプのお部屋から1LDKまで取り揃えており、住宅ローンでの融資付を受けられる住戸も多く、非常に出口戦略が面白い投資になるといえます。
なお、賃料の目安としてはHARUMI FLAGがベンチマークの一つとなるため、直近の賃料レンジとしては1LDK14万円台のものもあれば16万円台のものもあるという、まさに移行期の状況にあると言えます。
・オーナーチェンジ物件売出し事例（1LDK 2024年1月10日時点 レインズ掲載案件）
8F 40.00㎡ 1LDK 4,700万円 賃料14.9万円 表面利回り 3.8％
15F 40.00㎡ 1LDK 4,700万円 賃料14.85万円 表面利回り 3.79％
17F 40.00㎡ 1LDK 4,900万円 賃料14.5万円 表面利回り 3.49％
3F 42.90㎡ 1LDK 5,150万円 賃料15万円 表面利回り 3.49%
この賃料のムラと今後のインフレキャッチアップの期待とのバランスを丁寧に見るとキャピタルが取りやすいと言えます。
なお、物件共用部分はエントランスホールの抜け感をしっかりと確保しており、昨今の勝ちパターン物件ですので、新しいHARUMI FLAGとのバランスでも負けにくいことが想定されます。
お隣のザ・晴海レジデンスを挟んだ場所には、地域交通の要所となる「マルチモビリティステーション（※後述）」が2024年春にオープン予定となっており、非常に面白い立地となったと言えます。
※ご購入希望の方が多くいらっしゃるため、ご売却希望の方を募集しております。こちらよりお気軽にお問い合わせください。
※現在販売中の物件についてご興味のある方はお気軽に無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にて是非お申し込みください。
4. 注目地域
今月の注目地域：HARUMI FLAGエリア ー話題の高倍率物件エリアー
晴海エリアは大きく分けて3つに分けられます。
一つは豊洲エリアや月島エリアに近い「東側エリア」。2つ目は運河を渡れば勝どき駅に近い「中央エリア」。もう一つはいよいよ2024年4月に街開きが始まる「HARUMI FLAGエリア」です。
今回は、注目の的となっている3番目の「HARUMI FLAGエリア」の概要についてお話をさせていただきます。
通常のマンション配置や倍率等の資料はインターネット上に多く存在することもあり、ここでは街としての客観的発展性と現状のポイントについてシンプルに触れていきたいと考えています。
１.交通利便性
「マルチモビリティステーション」の機能がどこまで発揮されるかが一つの鍵になると言えます。
具体的には、交通網整備自体はもちろん重要ですが、如何に本数を増やせるかがポイントになると考えています。なお、現状でも晴海埠頭行きの都バスの本数はかなり多いと言え、大きな心配はしておりません。あとは、期待のBRTや水運のプラスアルファがどこまで機能するかという点に注目です。
※都バス 有楽町駅停留所からの晴海埠頭行きバスの時刻表抜粋（2024年1月10日現在）
※出展
・東京都都市整備局「暮らしの足を支えるために」：https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/sensyumura/pdf/pamphlet_harumi15.pdf
※参考文献
・東京都都市整備局「晴海五丁目西地区（選手村跡地の整備）」：https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/daiichiseibi/chiku/harumigo/index.html
・東京都都市整備局「交通 | 選手村の整備（大会後のまちづくり） 」：https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/sensyumura/transport/
２.賃料
賃貸エリアの物件は2023年後半より募集開始となっていますが、低層階の66㎡の物件が月額賃料31万円程度ということで、適正賃料であると言えます。
ただ、今までの晴海エリアの賃料に対しては新しい物件ということもありプラスの影響が想定されるため、エリア賃料の安定性には期待ができると考えています。
※参考サイト
・【公式】HARUMI FLAG の賃貸（PORT VILLAGE -賃貸街区-）
・HARUMI FLAG 空室情報（レジデントファースト株式会社）
３.物件価格
様々な憶測が飛び交っていますが、2024年年初より引き渡しが始まる「パークタワー勝どき」の分譲価格、流通価格がベンチマークになり、大きく価格が上がるか否かが一つのポイントになると考えています。
ただ、交通利便性で劣る部分があるので、そこまでグッドストーリーがすぐに見られるとは言い難く、やはり１のマルチモビリティステーションの機能拡充は注目すべきかと思います。また、賃貸物件が非常に多く、そちらを睨んでの購入ケースも多いエリアであるため、賃料の動きも物件価格との見合いで丁寧に追うべきであると言えます。
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
ー「賃料キャッチアップ」の遅効性ー
コンドミニアム・アセットマネジメントの考え方では、「現状がバブルであるのか、そうではないのか」を、賃料をベンチマークにして物件価格に「中身」があるか否かを分析します。
その際に悩ましいのが、賃料が上がりきっていないエリアに対する評価です。
今回ご紹介させていただいた晴海については、有明と同じように賃料が著しく廉価な物件と高価な物件とが入り混じっており、その評価が難しいのが実際です。というのも、賃料を上げる交渉を行うオーナーが決して多くはなく、退去時の募集をもって賃料設定を上げるケースが目立つため、「本当の賃料」が見えないからです。
賃料交渉を既存の賃借人と行わないことは賃借人の地位が強い日本の借地借家法の建付けから生ずる事象ではあるものの、「適正な賃料が適正な不動産マーケットを構築する」という基本的な仕組みから見ると、不動産マーケットの発展の阻害要因となってしまっている部分があります。
マーケット全体の健全な発展のためには、賃料価格を上げることが適切な賃料のインフレキャッチアップを招き、そしてひいては物件の適正価格を設定している、という考えのもと不動産マネジメントに取り組んでいくことが重要です。
＞＞不動産のプロ・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから：note
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