INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
金利動向やREIT市場、インフレ動向を踏まえた不動産投資市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEでは仲介物件の購入に関するご相談を承ります。その他にもローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 金融・不動産市況サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
トピック
資産市場において直近の大きなトピックといえば、何と言っても日経平均株価の史上最高値更新でしょう。終値ベースでは2/22に付けた39,098.68円が1989年12月29日の過去最高値(38,915.87)を上回り、その後も3/4に40,109.23円の新高値を付けました。
現在の日経平均株価は半導体関連銘柄の影響を強く受けやすい指数となっており、米国の半導体大手・NVIDIAなどの好決算が強く影響している点は否めないものの、バブル崩壊当時に比べ日本企業の収益性が向上していることや、日銀による緩和的な金融環境が、資産価格の上昇をもたらしています。
株価上昇の牽引役は海外投資家です。「投資主体別売買動向」によると、2月最終週までの累計で海外からの資金流入は3兆円の買い越しとなりました。日本人が円建てで考える分には日経平均株価は高値更新中となっているものの、ドル建てで見ると2021年の最高値を未だ更新していない状況となっています。今年に入り米国・S&P500やNASDAQといった主要指数が最高値を更新する中、海外から見れば日本株にはまだ割安感が残っているという見方になっていると見られ、継続的な資金流入に期待したいところです。
あえて不動産に言及するならば、引き続き不動産価格には上昇圧力がかかりやすい状況と見ています。2%〜3%程度のインフレが続いており資産価格にはポジティブであること、また、円安により海外からの投資は不動産市況にも波及すると考えられること、緩和的な金融環境が続くためです。
金融環境については、昨今『日銀のマイナス金利解除がいつになるか？』の報道も増え始めており、すでに「マイナス金利政策の解除→ゼロ金利への移行」が民間にも織り込まれているものとみられますが、これもマイナス金利という異常事態ともいえる政策からの脱却を行うものであり、コロナ禍以降の高金利環境が続く世界各国から見れば日本では非常に緩和的な金融環境・低金利が続く可能性が高いでしょう。
（日銀植田総裁も『（マイナス金利解除後も極めて緩和的な金融環境が当面続く』と発言しています）
都心部区分マンションに限れば、マイナス金利解除で多少市場金利が上がりキャップレートを押し上げたとしても、賃料相場が大きく上昇しているため（前回レポートで解説）当面不動産価格は堅調に推移すると考えます。
INVASEでは引き続き、金融市況を踏まえた不動産市場の動向を発信していきます。
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
東京都区部インフレ率（CPI）は直近やや低下も、引き続き2%〜3%前後の高い伸び率を記録しています。マンション賃料が高値圏で推移し、より幅広い物件タイプが含まれる賃料CPIは緩慢な上昇傾向、というトレンドに特段変化はありません。
キャップレート（表面利回り）
キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。賃料が変わらない場合、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。
2月は長期金利が方向感なく推移する中、日銀のマイナス金利解除を見越した金利上昇への懸念から東証REIT市場からの資金流出が続き、REITは総じて軟調に推移しました。その影響から住宅系REITも株価が下落し、結果としてREITから見る不動産リスクプレミアムは上昇しています。
Pスコア・適正利回り
PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。
2月もそれほど大きな動きはなく、流動性の高いREIT市場では相場が軟調に推移する中でも、現物不動産の利回りは安定的に推移しています。
3. 最新の注目物件
コンシェリア R 横濱桜木町 ー 再現性の低い桜木町エリアのリノベーション物件 ー
再開発と歴史とが融合した街、桜木町エリア。「みなとみらい」「馬車道」そして「野毛町」といった横浜の面白さを詰め込んだ好立地に位置する「コンシェリア R 横濱桜木町」は現在の仕様にキャッチアップし、リリースされたリノベーション物件です。
物件竣工自体は2007年ではあるものの、エントランスまわりの意匠一つを取っても新築物件に遜色がないクオリティが担保されています。
用地確保が難しくなってしまった昨今、桜木町〜野毛町の人気エリアに位置する、限定感溢れる非常に魅力的な物件となっています。
【設備仕様】
姿見ミラー、人感センサーダウンライト、クローゼット(一部住戸除く)、アクセントクロス(一部住戸除く)、エアコン、2口ガスコンロ、 24時間換気機能付バス乾燥・暖房・換気システム、暖房・洗浄便座等
※デベロッパー情報サイトはこちら
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4. 注目地域
今月の注目地域：桜木町・みなとみらいエリア ーエリア毎の「濃淡」とみなとみらいエリアの役割ー
横浜駅・高島町・桜木町・関内・野毛町・そして石川町までの「横浜コアエリア」は、イメージとして当然に一体的な街であると把握されている方が多いかと存じますが、歩くと明確に街ごとカラーとその「濃淡」が見て取れます。
よりエリアの中で細かく「中心と外れ」といった「濃淡（ムラ）」が細かく存在するため、自己居住用物件投資での物件価格はもちろん、不動産賃貸投資でも物件価格とその賃料が大きく異なるため、外から見るとなかなかその実態が把握しにくいのが実際です。
そのため、横浜エリアに馴染みのない方が相場を把握できずに、また、今後の動きを想定できずに投資活動を進めてしまう場合がありますが、その点はご自身の投資スタイル・目的に合致しているかの丁寧な確認が必要です。
当該エリアで安定的な計画に基づき長期的スパンでプロジェクトが取り組まれている再開発エリアが、「みなとみらい21」ですが、このエリア自体もそのムラを如何に解消するか、という事業目的からスタートしています。
横浜市の事業目的内の説明にも、「横浜の都心部は関内・伊勢佐木町地区と横浜駅周辺地区に二分されていました。みなとみらい２１はこの２つの都心を一体化し、ここに企業やショッピング・文化施設等を集積します（横浜市「みなとみらい２１地区 事業概要」より）」とあるように、海側から複数エリアを繋ぐ役割をもつのが当該エリアですが、その動向は常にフォーカスが必要です。
横浜コアエリアは横浜駅との一体開発がどこまで成功するかが今後の最重要課題であるといっても過言ではなく、街の「ムラ」がなくなる順番、速度を賃料をベンチマークに分析していくことが非常に重要です。線路を挟んだ、川を挟んだ向こうの街との差はもちろん、道路向かいのエリアとの傾向の違いも把握する必要があります。
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
ー賃料動向の仮説を「利回り」から立てる際の注意点 ー
今回は「街のムラ」から横浜エリアのご説明をさせていただきましたが、「コンドミニアム・アセットマネジメント」の考え方では、不動産を「土地（街）」「建物」「管理」の3要素に分けた上で、賃料をベンチマークにして、物件の資産価値の分析を行います。
賃料自体は、「土地（街）毎のトレンド」「建物仕様による差異」の２つの要素の相関関係で差が生じるのですが、その投資妥当性の判断の難易度が上がるのが賃料・物件価格という二つの変数が激しく動く時期です。
もちろん投資対象としての妥当性を「利回り」で判断することは一定の合理性がありますが、その算出根拠となる「賃料」と「物件価格」はいずれも変数であり、その数字が動いている時期は、算出される数字は不安定であるといえます。
過去の例としては、コロナ禍がはじまったと言われる2020年頃から既に賃料の二極化は既に始まっていたものの、物件価格の伸びのみが着目されており、そのエリア毎の賃料の伸び代に意識が向いておらず、賃料上昇に伴う更なる物件価格に伸びにキャッチアップできなかった投資家の方も多くいらっしゃったように感じます。
INVASEでも3ヶ月毎にご案内をしていますが、土地（街）毎に賃料の上昇程度を分析し、その「ムラ」にフォーカスし、「今後賃料フックで物件価格が伸びる場所はどこなのか」を考えて投資活動に臨むことが重要です。
利回りはもちろん重要ですが、その利回りの裏側のトレンドも把握して賃料動向を推察し、目的に合致しているかを確認してください。
※参考資料「区分マンション賃料・エリアレポート_賃料上昇トレンド継続！最高値更新はどのエリア？（2023.12版）」
＞＞不動産ナビゲーター・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから
＞＞不動産投資の基本から応用までを解説。Youtube「不動産ナビゲーターチャンネル」はこちらから
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