不動産投資で検討しないといけないことは大きく、「物件そのもの」、「ローンを使う際の条件」、そして「物件の立地」です。物件の立地は不動産投資をする上では非常に重要です。
本記事ではINVASEが不動産投資のエリアを解説していきます！今回は、新宿区のエリアに関して解説します。
*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他、ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、買うならどのような立地や条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
買い時の定義
「今、買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。
- 価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））
- 価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）
- 今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）
- 住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）
- 賃料と比較して物件価格が安い
新宿区の全体像
新宿区は北に行くと豊島区、南に行くと渋谷区になりますが坂道が多いエリアになります。
そのため、住宅地、商業地域ともにムラがあるのも特徴です。昨今の住宅価格高騰によってそのムラが少なくなってきているため、投資対象としてこれから伸びるエリアを狙っていくこともセオリーです。
そして、賃貸を考えるときに坂の上にあるのか、下にあるのかといった点は物件価格と賃料価格に大きく影響しているので今後の動きを含めて注意深く確認する必要があります。
また、言わずと知れた歌舞伎町があるのも新宿区。2023年4月には東急歌舞伎町タワーが開業するなど未だ商業地としての発展が見込めます。
新宿区で不動産投資をするなら
新宿区で不動産投資をするなら、まずはターゲットをどちらに設定するかが重要です。会社員を狙うのか、学生を狙うのかで自ずとエリア、価格帯、賃料、利回りが決まってきます。
年収の高い会社員の方などが住むエリアとしては飯田橋、市ヶ谷、神楽坂といった坂の上のエリアを検討することが理想です。
一方で、商業地に近い新大久保、大久保から歌舞伎町にかけてのエリアですと賃貸の安定性観点から丁寧に分析する必要があります。
また、学生需要を狙うのであれば高田馬場、江戸川橋なども選択肢に入ってくるでしょう。
坂道が多いため、駅距離は重要な指標になってきます。理想は5分以内、難しければ7分以内を目安に検討されると堅い投資ができるでしょう。
エリアで購入する物件はどう変わる？
ご覧の通り、飯田橋のほうが平米単価も高いため、物件価格が上がり、若干利回りは下がる傾向にあります。
不動産投資においては利回りが高いことも大事ですが、賃貸付けが安定している＝空室が少ないほうが遥かに重要です。
賃貸付けや賃料の安定性について知りたい方はPスコアを活用いただくと把握いただけます。
新宿区全体の事業所数・従業員数
(引用：新宿区)
平成18年新宿区は事業所数は34,221で従業者数は577,556人です。事業所数は23区で4位となっています。
新宿区の人口推移
(引用：新宿区)
新宿区のデータによると、令和4年1月1日時点で341,222人です。人口のトレンドとしては30万人は超えるものの前年比割れする年もあります。
利回りの平均値
都内物件であると、新築中古問わず物件価格が上がってきていることから利回りは低下している傾向にあります。新宿区の新築中古マンションの利回りの目安は以下になります。
・新築：~3.8%
・中古：4.2％~
中古ですが、築年数の目安は15年~20年の物件が売りに出るケースが多いです。その場合の利回りは4.2％~ですが、中には5％を超える物件もあります。
平米単価は平均100~125万円のため、中古物件の目安価格はこちらになります。(平米単価112.5万円で計算)
・20平米〜30平米：2,250万円〜3,375万円
学生需要を見越す江戸川橋のエリアは利回り5％以上で賃料がしっかりと取れる割には平米単価が安いことがあるため狙い目かも知れません。
中古物件はリフォーム費用を見越すことが重要
中古物件は退去時に原状回復のみならずリフォームが必要になることが多々あります。そのため、大きな修繕がなされていない中古物件の購入は、リフォーム費用を見越して購入するようにしましょう。
指値を入れられることもありますが、相場状況が強い場合あえて下げてまで売却する理由にならないため、理想はご自身でリフォーム費用分を現金で用意しておくことです。
目安としては、築15年を越してくるような物件の賃料のキープ・向上を狙うことを勘案すると、物件価格の5〜8％前後で3,000万円程の物件だと150~240万円前後を見越しておくと確実ではあります。
競合物件の賃料相場と供給数
飯田橋駅築10年かつ7分以内のワンルーム、1K物件の件数は711件でした。(2023年7月21日suumo参照)平均賃料は約11.5万円前後となります。(駅距離、平米数により異なります)
江戸川橋駅築10年以内かつ7分のワンルーム、1K物件の件数は3,388件でした。(2023年7月21日suumo参照)平均賃料は約10万円前後となります。(駅距離、平米数により異なります)
物件の検討の際には、購入しようと思っている物件の賃料、築年数、駅距離、間取り・設備の状況から数ある競合物件に勝てそうかを判断するようにしましょう。
この比較でいうと、江戸川橋は物件の値ごろ感はあるものの供給が多いエリアでもあるため、ほか物件に負けない立地、仕様であることは丁寧に確認する必要はあります。
物件を見るときのポイント
実際に購入したい物件を見る際のポイントはこちらになります。
・立地面
・建物管理
・入居者情報
立地面に関しては、物件と駅距離はどの程度ありそうかや周辺環境としてコンビニやスーパーは近いかなどです。
建物管理に関しては、将来大規模修繕ができるように修繕積立金が溜まっているか、建物全体と室内の修繕履歴はどうかなどです。
最後に入居者情報に関しては、現契約者の契約状況や入居期間はどうかなどです。
詳しくは下記記事にまとめていますのでご確認ください。
参考>>現オーナーはなぜ売却するのか？オーナーチェンジ物件の購入メリットと注意点
まとめ
今回は、新宿区のエリアに関して解説していきました。社会人、学生どちらをターゲットにするかによって選ぶべきエリアや物件の仕様は変わってきます。新宿区は賃貸を考えるときに坂の上にあるのか、下にあるのかといった点は物件価格と賃料価格に大きく影響しているので今後の動きを含めて注意深く確認し選択されて見てください。
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参考>>不動産投資おすすめエリアをご紹介 湾岸エリアがアツい！？
参考>>お客様インタビュー バウチャーサービスをきっかけに他社より自己資金を200万円以上減らして仲介物件のローン付けと購入を実現！
