不動産投資で検討しないといけないことは大きく、「物件そのもの」、「ローンを使う際の条件」、そして「物件の立地」です。物件の立地は不動産投資をする上では非常に重要です。
本記事では江東区で不動産投資をするならのどのエリアかに関して解説します。
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買い時の定義
「今、買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。
・価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））
・価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）
・今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）
・住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）
・賃料と比較して物件価格が安い
江東区の全体像
江東区は南北に長く北は亀戸エリア、南は湾岸エリアとなります。元々下町エリアの亀戸ですが、2021年に野村不動産分譲のプラウドタワー亀戸クロスが分譲されたり、2022年4月に野村不動産グループのフラッグシップ商業施設「KAMEIDO CLOCK(カメイドクロック)」が開業したりと盛り上がりを見せております。プラウドタワーについては億ションとなっており、直近の開発によって亀戸の資産価値が上がっている傾向にあります。
亀戸に近接している大島や砂町は住宅地エリアであり、東京駅まで近いことから物件価格は安定しているエリアとなります。それ故に江東区の北側エリアはファミリー層にとっては選択肢に入りやすいエリアと言えそうです。
ファミリー層に人気のエリアとしては清澄白河、住吉、木場公園エリアも外せません。子育て環境として人気が高いため、物件価格も底堅く推移する可能性が高いです。
江東区で不動産投資をするなら
江東区で不動産投資をするなら、まずはターゲット設定が重要です。単身者の会社員を狙うのか、ファミリー層を狙うのかで自ずとエリア、価格帯、賃料、利回りが決まってきます。江東区については学生よりも社会人が住むエリアになるので学生向けは外したほうが安定した賃貸経営ができそうです。
単身者向けを狙うのであれば、錦糸町に近い亀戸、大島あたりが検討に上がります。ただし、ワンルーム・1Kの間取りの物件も多いため競合に負けない立地や仕様であることはきちんと精査されたほうが良いです。
ファミリー層であれば西大島で駅から近い物件が検討に上がるでしょう。清澄白河といったエリアを購入するのも一つと思えそうで、実際にURのイーストコモンズが比較的高めの賃料を取れていることもあります。ただし、人気エリアともあり、物件価格が高めになるため賃貸経営としての妙味は下がる傾向にあります。
エリアで購入する物件はどう変わる？
利回りとしては単身者向けで築12年亀戸駅4分4.55％、ファミリー向けで築12年西大島駅5分4.05％となります。絞り込んだ際に物件数も少ないため、条件が合う物件が出るのも待つエリアになりそうです。
江東区全体の事業所数・従業員数
(引用：江東区)
平成28年江東区は事業所数は18,024で従業者数は356,931 人です。江東区全体の事業所の特徴としては卸売業、小売業の割合が26％と多いことです。
江東区の人口推移
(引用：江東区の世帯と人口)
江東区のデータによると、2022年12月1日時点で532,830人です。2015年に50万人を突破しており、人口増加のトレンドが続いている区になります。
利回りの平均値
都内物件であると、新築中古問わず物件価格が上がってきていることから利回りは低下している傾向にあります。江東区湾岸エリアの新築中古マンションの利回りの目安は以下になります。
・新築：3.8%~
・中古：4.2％~
中古ですが、築年数の目安は10年~15年前後の物件が売りに出るケースが多いです。その場合の利回りは4.4％前後ですが、5％を超える物件はほとんどありません。稀に湾岸エリアの物件で高利回りのものが出ることがありますが、賃料が相場より高くないかといった適正賃料であるかどうかは確認したいところです。
価格としては、江東区エリアの平米単価は80~120万円のため、中古物件の目安価格はこちらになります。(平米単価100万円で計算)
・20〜30平米：2,000~3,000万円前後
・30平米〜：3,000万円~
なお例えば豊洲駅近辺の場合平米単価は140万円前後に跳ね上がってしまうのでエリアで大きく変わることは認識しておきましょう。
中古物件はリフォーム費用を見越すことが重要
中古物件は退去時に原状回復のみならずリフォームが必要になることが多々あります。そのため、大きな修繕がなされていない中古物件の購入は、リフォーム費用を見越して購入するようにしましょう。
指値を入れられることもありますが、相場状況が強い場合あえて下げてまで売却する理由にならないため、理想はご自身でリフォーム費用分を現金で用意しておくことです。
目安としては、築15年を越してくるような物件の賃料のキープ・向上を狙うことを勘案すると、物件価格の5〜8％前後で3,000万円程の物件だと150~240万円前後を見越しておくと確実ではあります。
競合物件の賃料相場と供給数
亀戸駅築10年以内のワンルーム、1K物件の件数は5,030件でした。(2023年8月15日suumo参照)なお、築年数を区切らない場合は9,063件となり、約半数が築10年以内の物件となります。競合環境が熾烈であることも考えられるため、購入前に賃貸付けの状況を確認することが大事です。
平均賃料は約8.2万円前後となります。(駅距離、平米数により異なります)
物件を見るときのポイント
実際に購入したい物件を見る際のポイントはこちらになります。
・立地面
・建物管理
・入居者情報
立地面に関しては、物件と駅距離はどの程度ありそうかや周辺環境としてコンビニやスーパーは近いかなどです。
建物管理に関しては、将来大規模修繕ができるようように修繕積立金が溜まっているか、建物全体と室内の修繕履歴はどうかなどです。
最後に入居者情報に関しては、現契約者の契約状況や入居期間はどうかなどです。
詳しくは下記記事にまとめていますのでご確認ください。
参考>>現オーナーはなぜ売却するのか？オーナーチェンジ物件の購入メリットと注意点
まとめ
今回は、江東区に関して解説していきました。狙うエリアは単身者向けにするのか、ファミリー層にするのかで変わってきます。単身者向けであれば亀戸や大島、ファミリー層向けであれば西大島あたりが検討に上がります。ただし、物件の供給状況や価格帯はきちんと精査をした上で検討するようにしましょう。
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