不動産投資で検討しないといけないことは大きく、「物件そのもの」、「ローンを使う際の条件」、そして「物件の立地」です。物件の立地は不動産投資をする上では非常に重要です。
本記事では板橋区で不動産投資をするならのどのエリア?に関して解説します。
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買い時の定義
「今、買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。
・価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））
・価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）
・今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）
・住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）
・賃料と比較して物件価格が安い
板橋区の全体像
板橋区は東京都の北部に位置し、東西に広がる地域です。西側には練馬区や豊島区、東側には北区や荒川区と隣接しています。かつての農村地帯は、現在都心の近郊としての魅力を持つ住宅地に進化しています。特筆すべきは、2027年に予定されている35階建ての超高層ビル。このビルには、ホテル、オフィス、商業施設などが入居する予定で、板橋区の更なる活性化が期待されています。
特に人気のエリアとして、赤塚、志村などが挙げられます。これらのエリアは、都心アクセスと静かな住環境のバランスが取れており、さらに公園や学校などの生活施設も充実しています。子育て世代からの人気も高く、物件価格も比較的手頃なため、投資や居住を検討する方にとって魅力的なエリアです。
都心の利便性と自然の豊かさを併せ持つ板橋区。今後の発展が大いに期待されるエリアと言えるでしょう。
板橋区で不動産投資をするなら
不動産投資を板橋区で検討する場合、ターゲットの明確化が初めのステップとなります。
ターゲットの選定：単身者の会社員をターゲットとするのか、ファミリー層を狙うのかによって、投資のエリアや価格帯、賃料、そして利回りが大きく変わってきます。板橋区は、学生よりも社会人が主な居住者であるため、学生向けの物件は選ばない方が賃貸経営は安定するでしょう。
単身者向けの物件：池袋へのアクセスが良好な赤塚や成増エリアがおすすめです。その他、板橋本町・板橋区役所前もおすすめエリアです。しかし、ワンルームや1Kの物件が多いため、立地や物件の仕様に関して、他の物件との競合を意識して選ぶ必要があります。
ファミリー層向けの物件：志村坂上駅周辺が適しています。しかしながら、同エリア内の他の物件は価格が高く、賃貸経営の魅力はやや減少する可能性があります。また、板橋本町や加賀エリアには小学校があり、ファミリー向けの大きな物件への投資が可能です。一方、新高島平周辺には大規模な団地が点在しており、高齢者の居住者が多いことから、例えば50平米台での物件で2,500万円前後という低価格帯の物件は今後の賃貸付けに注意が必要です。
エリアで購入する物件はどう変わる？
単身者向けで板橋本町駅徒歩7分、築8年の物件では4.63％、地下鉄成増駅徒歩4分、築8年の物件は4.46％となります。平米単価はそれぞれ85.8万円、102.6万円となります。
板橋区全体の事業所数・従業員数
(引用：板橋区)
平成28年板橋区の事業所数は17,825で従業者数は195,069人です。板橋区全体の事業所の特徴としては卸売業、小売業の割合が22.7％と多いことです。
板橋区の人口推移
(引用：板橋区の人口と世帯)
板橋区のデータによると、2022年12月1日時点で571,975人です。2015年に55万人を突破しており、人口増加のトレンドが続いている区になります。
利回りの平均値
東京都内、特に板橋区の物件に目を向けると、新築・中古を問わず物件価格の上昇傾向が見受けられます。この結果、利回りの低下が進んでいます。具体的な利回りの目安として、板橋区の新築・中古マンションは以下のようになっています。
- 新築：3.9％以上
- 中古：4.3％以上
特に中古物件では、築15年～20年のものが多く、利回りは約5％前後です。その場合の板橋区における平米単価の平均は、65万円～80万円の間です。
中古物件の平均価格に関して、平米単価80万円を基準にした場合
- 20〜30平米：1,600万円以上
- 30平米以上：2,400万円以上
志村坂上駅や板橋本町駅の近辺では、平米単価がやや高くなることが一般的です。エリアによって価格が大きく変わることもあるため、物件を選ぶ際にはその地域の価格動向を十分に考慮することが重要です。
中古物件はリフォーム費用を見越すことが重要
中古物件は退去時に原状回復のみならずリフォームが必要になることが多々あります。そのため、大きな修繕がなされていない中古物件の購入は、リフォーム費用を見越して購入するようにしましょう。
指値を入れられることもありますが、相場状況が強い場合あえて下げてまで売却する理由にならないため、理想はご自身でリフォーム費用分を現金で用意しておくことです。
目安としては、築15年を越してくるような物件の賃料のキープ・向上を狙うことを勘案すると、物件価格の5〜8％前後で3,000万円程の物件だと150～240万円前後を見越しておくと確実ではあります。
競合物件の賃料相場と供給数
板橋本町駅築10年以内のワンルーム、1K物件の件数は8,535件でした。(2023年8月23日suumo参照)なお、築年数を区切らない場合は16,506件となり、約半数が築10年以内の物件となります。競合環境が熾烈であることも考えられるため、購入前に賃貸付けの状況を確認することが大事です。
平均賃料は約9.3万円前後となります。(駅距離、平米数により異なります)
物件を見るときのポイント
実際に購入したい物件を見る際のポイントはこちらになります。
・立地面
・建物管理
・入居者情報
立地面に関しては、物件と駅距離はどの程度ありそうかや周辺環境としてコンビニやスーパーは近いかなどです。
建物管理に関しては、将来大規模修繕ができるように修繕積立金が溜まっているか、建物全体と室内の修繕履歴はどうかなどです。
最後に入居者情報に関しては、現契約者の契約状況や入居期間はどうかなどです。
詳しくは下記記事にまとめていますのでご確認ください。
参考>>現オーナーはなぜ売却するのか？オーナーチェンジ物件の購入メリットと注意点
まとめ
今回は、板橋区に関して解説していきました。狙うエリアは単身者向けにするのか、ファミリー層にするのかで変わってきます。単身者向けであれば板橋本町、成増あたり、ファミリー層向けであれば志村坂上駅あたりが検討に上がります。ただし、物件の供給状況や価格帯はきちんと精査をした上で検討するようにしましょう。
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