不動産投資で検討しなければならないことは大別して3つに分けられます。それは「ローンを使う際の条件」「物件そのもの」そして「物件の立地」です。
今回は日本の誇る3大都市の1つ、大阪エリアに関して解説します。
具体的には、バランスの良い福島区から、タワーマンションの竣工により賃貸価格の押し上げが期待される北区を含めた4地区を解説します。ぜひご覧ください！
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買い時の定義
「今、買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。
・価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））
・価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）
・今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）
・住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）
・賃料と比較して物件価格が安い
安定した「福島区」がベスト！
大阪エリアで不動産投資を検討するのであれば、福島区がオススメです。
野田阪神から福島エリアにかけてファミリー・単身世帯・商業施設・それらのアクセスの良さがバランスよくまとまっており、各要素が高い水準でまとまったエリアです。
タワーマンションが先行して作られているイメージがありますが、梅田までの街の広がりの可能性は非常に魅力的です。
また賃料相場はまだ強くないとはいえ、エリアの盛り上がりを考えると１LDKなどの現在の仕様にキャッチアップしている物件もあり、その点も魅力と言えます。
北区（グランフロント西側）
タワーマンション等の竣工が始まり、可能性に溢れた魅力あるエリアです。
訪れる際にはぜひ浦江公園から東に向かって歩いてみてください。新しいワクワク感を感じることができるでしょう。
北区が不動産投資の観点で大きく成長するにはタワーマンションの賃料が一般の賃貸の物件価格を押し上げる必要がありますが、強く見込めるかはまだ不確定です。
再開発によって人口が増加し、需給のバランスよく、新築物件建築サイクルに乗るかが今後の鍵になります。
北区（天神橋筋側）
北区の街が梅田にかけて大きくなったとき、北区（天神橋筋側）も成長する可能性が高いです。
その際、街として発展する下町×新陳代謝の発生可能性が、扇町〜天神橋6丁目までのエリアで見込めます。
現在は物件数が少なく成長するかどうかも未知数ですが、現状古い家屋等の新陳代謝の「きざし」が見て取れるため、可能性を秘めた大きく成長しうる魅力的なエリアであることは間違いありません。
【補足】淀川区
大阪府などによると再開発によって新大阪エリアを2040年をめどに賑わいのある街にするといいます。
なにわ筋、新大坂連絡線が2030年で10年後に、という計画は、東京エリア発展の歴史等を見ても実施に合理性があり、期待ができますが、具体性に欠けます。
湾岸有明エリアのように街ができてから賃料が大きく伸びたケースが東京では多くありました。
なにわ筋、新大坂連絡線の計画では、十三がハブとなる構想であり、実現可能性は商店街、街の広がりから十分考えられます。ただし、東京と同じように賃料が伸びるかどうかは、淀川寄りの地区の10年以上のRCの賃料相場が上がるか否かにかかっており、供給が現状強めになされていることを勘案すると、より丁寧に見て判断する必要があります。
福島区の従業員数・事業所数
（引用：大阪市）
一例として福島区の事業所数、従業員数を確認してみましょう。事業所数は5,203事業所（大阪市全体の2.7％）、従業者数は6万4972人（同2.8％）となっています。（平成26年）
産業大分類別にみると、事業所数・従業員数ともに「卸売業・小売業」と「宿泊業・飲食サービス業」の順に多く、この2産業で事業所数では役5割、従業員数では約4割を締めています。
特に「情報通信業」では事業所数・従業員数ともに大阪市全体で5位となっており、魅力的な要素ではないでしょうか。
また平成24年経済センサス-活動調査と民営事業所について比較すると、事業所数、従業者数ともに増加している点もうれしいポイントです。
競合物件の賃料相場と供給数
福島区にある築10年以内の1Kの物件数は14,143件でした。
1Kの平均賃料は6.7万円になります。（2023/3/20 suumo参照）
物件の検討の際には、検討している物件の賃料、築年数、駅距離、間取り・設備の状況から他物件と比較して判断しましょう。
物件を実際に選ぶ際のポイント
実際に購入したい物件を見る際のポイントはこちらになります。
・立地面
・建物管理
・入居者情報
立地面に関しては、物件と駅距離はどの程度ありそうなのか、そして周辺環境としてコンビニやスーパーが近くにあるか、などです。
建物管理に関しては、将来的に大規模修繕ができるようように修繕積立金が溜まっているか、建物全体と室内の修繕履歴はどうか、などです。
最後に入居者情報に関しては、現契約者の契約状況や入居期間はどうか、などが重要なポイントになります。
詳しくは下記記事にまとめていますのでご確認ください。
参考>>現オーナーはなぜ売却するのか？オーナーチェンジ物件の購入メリットと注意点
まとめ
今回は、日本の誇る3大都市の1つ、大阪エリアに関して解説しました。
大阪エリアの中で不動産投資を検討するのであれば、福島区は手堅いといえます。
また北区（グランフロント西側）と北区（天神橋筋側）、淀川区も可能性に溢れたエリアです。
不動産投資でこれから成長する大阪エリアで投資したい方は是非ご参考にしてください。
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参考>>不動産投資おすすめエリアをご紹介 湾岸エリアがアツい！？
参考>>お客様インタビュー バウチャーサービスをきっかけに他社より自己資金を200万円以上減らして仲介物件のローン付けと購入を実現！
