投資用マンションの物件情報では、10％以上の高利回り物件を見かけることも珍しくありません。
銀行へ預金していてもほとんど利息がつかない時代、この数値はとても魅力的です。
しかし、本当にこのような高利回りでの運用が可能なのか、不安に感じることがないでしょうか。
今回は、不動産投資におけるマンション投資の利回りについて相場や高利回り物件の注意点などを解説しますので物件を選ぶ際の参考にしてください。
なお、すでにマンション投資をしており利回りを改善したい場合には不動産投資ローン借り換えを行うことで可能になります。
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【目次】
不動産投資の利回りとは
ワンルームマンションの利回り相場
ファミリータイプマンションの利回り相場
高利回りマンションに潜むリスクとは
もっとも大切なのはキャッシュフロー
物件情報の利回りは参考にとどめるべし
不動産投資の利回りとは
利回りとは、投資した金額に対して1年間に得られる収益の割合を示す数値です。
不動産投資の場合は、物件の購入価格に対して得られるであろう年間家賃の割合を表します。
物件を安く購入して高い家賃が得られれば、当然ながら利回りは高くなりますが、実際はそう簡単ではありません。
ちなみに、不動産投資にはチェックすべき2つの利回りがあります。
- 表面利回り（想定利回り）
- 実質利回り
ここでは、それぞれの概要を説明します。
表面利回り（想定利回り）
表面利回り（想定利回り）は下記式で計算されます。
表面利回り（想定利回り）＝想定年間家賃収入÷物件価格×100
一般的に投資物件情報などに記載されている利回りです。
入居者がいて稼働中の物件は現在の家賃をベースに計算しますが、空室の場合は周辺相場を参考にした家賃で計算します。
家賃の滞納がないこと、一棟マンションでは満室状態であることを想定していることから「期待利回り」と呼ばれることもあります。
実質利回り
実質利回りは下記式で計算されます。
実質利回り＝（想定年間家賃収入－想定年間経費）÷物件価格×100
家賃収入から経費を差し引いた額から算出する利回りです。
どれだけの経費がかかるのかは物件種別によっても異なり、実際に運用を始めてみないと分かりません。
しかしながら、表面利回りよりは実態に近い数値になるため、物件の収益性をイメージするのに役立ちます。
ワンルームマンションの利回り相場
2020年4月時点でのワンルームマンションの表面利回り相場は、以下を参考にしてください。この資料では一棟投資における利回りを示していますが、満室を想定しているため、区分投資についても参考になる数値です。
（条件：最寄駅から徒歩10分以内、築5年未満）
都内城南地区（目黒区、世田谷区）：4.2％
都内城南地区（墨田区、江東区）：4.5％
札幌：5.5％
仙台：5.5％
埼玉：5.2％
千葉：5.2％
横浜：4.9％
名古屋：5.0％
京都：5.2％
大阪：4.8％
神戸：5.2％
広島：5.7％
福岡：5.1％
引用：第42回 不動産投資家調査｜一般社団法人 日本不動産研究所
ファミリータイプマンションの利回り相場
2020年4月時点でのファミリータイプマンションの表面利回り相場は、以下を参考にしてください。
（条件：最寄駅から徒歩10分以内、築5年未満）
都内城南地区（目黒区、世田谷区）：4.3％
都内城南地区（墨田区、江東区）：4.5％
札幌：5.6％
仙台：5.7％
埼玉：5.3％
千葉：5.4％
横浜：5.0％
名古屋：5.2％
京都：5.3％
大阪：5.0％
神戸：5.3％
広島：5.8％
福岡：5.2％
引用：第42回 不動産投資家調査｜一般社団法人 日本不動産研究所
高利回りマンションに潜むリスクとは
前出の資料が示すとおり、ワンルームマンションよりもファミリータイプマンションのほうが利回りは高めです。
区分マンションと一棟マンションとを比較したときにも同じことがいえます。
ファミリータイプや一棟投資は家賃収入が大きく、利回りも高くなりがちです。
しかしながら、物件価格は高額で、購入時には多額の自己資金が必要になるケースがあります。
運用中にかかる手間や経費も大きいため、不動産投資の初心者にはハードルが高いかもしれません。
物件情報に記載される表面利回りは物件を選ぶ際のひとつの要素です。
ただし、あまりに高い利回りには次のようなリスクが隠されている可能性があるため、注意してください。
- 立地が悪い
- 老朽化が進んでいる
- 管理状態が悪い
それぞれ具体的に見ていきます。
立地が悪い
一般的には駅から離れるほど物件価格は安くなり、高利回りが狙えます。
ただし、物件種別には注意したほうが良いでしょう。
例えば、ワンルームマンションの利用者の多くは学生やビジネスパーソンです。
通勤や通学に便利な駅至近の物件が好まれるため、駅からバス利用の物件では入居希望者が現れないかもしれません。
反対に、ファミリータイプの場合は子どもが通う幼稚園や学校が近いなどの理由により、駅から少し離れていても需要があることもあります。
周辺環境にも注意しましょう。
例えば、
- 治安が悪い
- 近くに昼夜を問わず騒音を出す施設や工場がある
- すぐ隣りが墓地
などといった物件は敬遠されがちです。
入居者を募集するために家賃を値下げするケースも多く、期待した利回りは得られないことがほとんどです。
空室期間が長引いたり家賃収入が少なくなったりすれば、利回りは大幅に下がります。
物件選びの際には入居者の立場になって、その物件に魅力や利便性があるかを考えてみるようにしましょう。
老朽化が進んでいる
築年数が古い物件ほど安く購入できますが、ほとんどは購入後に大掛かりなリフォームが必要です。
表面利回りは良くても、コストがかかるぶん実質利回りはぐっと下がります。
あえて古い物件を購入し、リフォームで資産価値を高めるというのも戦略のひとつですが、その場合にも耐震性には注意しましょう。
1981年6月の建築基準法の改正により、耐震基準の見直しが行われました。
それ以前に建てられた物件は旧耐震基準と呼ばれ、建物は強度に不安があり、融資がつきにくいのが現状です。
また、全国的に地震のリスクは避けられないため、耐震性を気にする入居者は少なくありません。
中古マンションを選ぶ際は、1981年6月以降に建てられた新耐震基準の物件を選ぶか、耐震補強工事が行われている物件を選ぶようにしてください。
管理状態が悪い
マンションの管理組合は修繕積立金を徴収し、定期的に大規模修繕を行います。
中古マンションへの投資を検討する場合には、必ず大規模修繕の履歴と修繕積立金の残高を確認するようにしましょう。
管理がしっかりしていないマンションでは工事費が不足していることも多く、大規模修繕の時期になって一時金が徴収されたり、修繕積立金が大幅に増額されたりすることがあります。
表面利回りには管理費や修繕積立金などのコストが反映されていません。
20％や30％といった高利回りをうたっていても、多額のコストがかかり、結果1％未満になってしまうこともあります。
自己資金の持ち出しになる可能性も高いため、マンションの管理状態はしっかりチェックするようにしてください。
もっとも大切なのはキャッシュフロー
不動産投資を行ううえで、もっとも重視すべきはキャッシュフローです。
キャッシュフローとはお金の流れという意味で、家賃収入からさまざまな経費を差し引き、手元に残るお金のことを指しています。
キャッシュフローの算出には次の計算式を使用します。
キャッシュフロー＝家賃や更新手数料などの年間収入－（年間のローン返済金+年間経費＋空室損失）
不動産投資は安定した家賃収入がなければ続けられません。
家賃が得られなくても月々のローン返済金や管理費・修繕積立金の支払いは待ってはくれず、自己資金を切り崩すことになります。
こうした事態を避ける一番のポイントは賃貸需要のある物件を選ぶことです。
もっともおすすめなのは人口の多い東京都心や近郊での物件選びですが、地方でも賃貸需要がある都市部なら空室リスクを軽減できるでしょう。
表面利回りに惑わされることなく、キャッシュフローを生む物件を選ぶことが大切です。
物件情報の利回りは参考にとどめるべし
今回は、不動産投資におけるマンション投資の利回りについて相場や高利回り物件の注意点などを解説しました。
不動産投資の利回りは物件の収益性を図る材料です。
ただし、物件情報などに記載されている利回りを鵜呑みにすると、物件選びに失敗し、せっかくの投資が無駄になってしまうかもしれません。
不動産投資でもっとも大切なことは、その物件が収益を出せるかどうかということです。
物件を維持するにはさまざまなコストがかかり、家賃がそのまま利益になるわけではありません。
また、空室期間には家賃が得られないというリスクも抱えています。
利回りはあくまで参考にとどめ、安定した経営が続けられる物件を選ぶように気をつけましょう。
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