不動産投資では利回りの高さが強調されますが、広告などで一般に公開されているのは、諸経費や空室率が考慮されていない『表面利回り』です。高利回りと収益の高さは必ずしも一致しないため、他の要素を加味して総合的に判断する必要があります。
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【目次】
不動産投資で利回りを見るべき理由
利回りには2種類ある
不動産投資の利回りの相場
高利回りの物件の持つリスク
低利回りでも安定利益を得る方法
利回り以外に重視すべきポイント
利回りだけでなく総合的に判断しよう
不動産投資で利回りを見るべき理由
『不動産投資』とは、投資用物件を購入し、賃貸運用で収益を得る仕組みです。不動産投資を始めるにあたり、『利回り』というキーワードを理解しておく必要があります。
利回りは1年あたりに得られる利益の割合
利回りとは、投資した物件が1年あたりに生み出す利益の割合のことです。不動産投資では利回りが高い・低いといった言葉が登場しますが、『利回りが高い＝年間の利益割合が高い』ということを意味します。
注意したいのが、不動産の利回りは一般的な利回りとは感覚が異なる点です。利回りが高い物件を選んでも、必ずしも利益が得られるとは限りません。物件を維持するためにかかる諸経費を差し引けば、手元にいくらも残らないケースもあるのです。
投資による儲けを予想可能
利回りはいつ、どこで、どんなふうに利用するのでしょうか？不動産投資においては主に、投資による儲けを予想する際に用いられます。
投資を始める前には、賃貸経営や不動産売却でどのくらいの利益が見込めるか『事業計画書』を作成して確認するのが一般的です。
例えば、投資家が期待する『期待利回り』を算出した後、実際の市場で取引されている『取引利回り』を比較すれば、投資の価値が判断できるでしょう。
利回りは一定ではなく、立地や周辺環境によっても左右されます。物件の購入時は周辺エリアの平均利回りをチェックすれば、その物件への投資の優劣が分かると同時に、将来の利回りを予測することも可能です。
利回りには2種類ある
利回りには『表面利回り』と『実質利回り』の二つがあり、計算方法や算出された数字の意味が異なります。『利回り15％』と謳われた広告を見ただけで、不動産投資は儲かると判断するのは危険です。
表面利回り
不動産会社の広告に掲載されている、10％や15％といった高い利回りは『表面利回り』です。グロス利回りとも呼び、年間の家賃収入の総額を物件価格で割っただけの数字です。
表面利回り＝年間の満室収入÷物件価格×100
物件広告の利回り表示は、ほとんどが表面利回りです。投資用物件を探す際、物件のおおよその収益力を把握したり、ほかの物件と比較したりするのに役立ちます。
実質利回り
『実質利回り』は、年間の家賃収入から、年間の支出及び諸経費を差し引いた数字です。ネット利回りとも呼び、以下の計算式で算出されます。
実質利回り＝（年間収入−諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100
『諸経費』には、固定資産税・保険料・管理費・修繕積立金・仲介手数料・都市計画税が含まれます。主な『購入時の諸経費』は、登録免許税・仲介手数料・印紙税・司法書士手数料・不動産取得税などです。
満室時の収入を基にする表面利回りに対し、実質利回りは実質の家賃収入を使って計算します。空室率や各種支出が加わる分、数値はより現実的になるでしょう。収支計画の作成時は、表面利回りではなく実質利回りを用います。
重視すべきは実質利回り
二つの利回りのうち、より重視すべきなのは実質利回りです。表面利回りは年間の不動産収入のみで、物件維持に必要な経費が考慮されていません。マンションやアパートの場合は、常に満室状態であるとは限らないでしょう。
表面利回りは15％だったのに、エントランスやエレベーターの修繕がかさんで実質利回りが半分以下になったというケースもあります。表面利回りの高さだけで判断せず、自分なりに利回りを計算してみることが重要です。
不動産投資では、表面利回りを見て物件を検索し、実質利回りを見て物件を検討するのが基本と考えましょう。
不動産投資の利回りの相場
投資用物件を選ぶ際、どれくらいの利回りを目安に選べばよいのでしょうか？利回りは高ければ高いほどよいわけではありませんが、物件を絞り込む際の一つの指標になります。
目安は5%前後
利回りの相場は立地や築年数、用途などによっても変わります。都会と地方を比べた場合、利回りは地方の方が高めです。
都心のワンルームマンションやアパートであれば表面利回りの相場は5％前後、最低ラインは3％、理想ラインは7％と見ておきましょう。東京23区周辺の大きな駅であれば、+1％が相場です。
地方のマンションやアパートは、利回りが10％を超えるケースも少なくありません。ただし、空室リスクが都会よりも高いため、相場の利回りだけで判断しないのが賢明です。
築年数が古いほど利回りは高め
築年数によっても利回りは左右されます。新築マンションの利回り相場は2～5％なのに対し、中古マンションは3～7％です。一般的に、築年数が古いほど利回りは高くなる傾向があります。
新築物件の利回り相場が低い理由の一つに『購入価格が高いこと』が挙げられます。中古物件よりも初期投資が高いため、どうしても利回りが低くなってしまうのです。逆に、中古物件は物件価格が安い分、利回りが高くなります。
不動産投資では、利回りの高さと収益の高さは必ずしもイコールではない点を覚えておきましょう。
高利回りはハイリスク・ハイリターン
不動産投資の高利回りは、ハイリスク・ハイリターンといわれています。大きな利益が見込める分、損失が生まれる可能性も大きいという意味です。逆に、利回りが低い物件を選べば、リスクを低く抑えることができます。
まずは、自分がどのような投資を行いたいかを明確にしましょう。『投資スタイル』の設定は不動産に限らず、あらゆる投資において重要です。
主な投資スタイルは下記の通りです。
- 高い収益性を重視する
- 高い収益性よりも、安定した継続収入を重視する
- 収益性と安定性の両方を重視する
リスクゼロの投資はほとんどないため、リスクの許容範囲もはっきりさせておきましょう。リスクには、『自分の努力でコントロールできるもの』と『自分の力では難しいもの』の二つが存在します。
努力と自己資金で何とかなりそうであれば、多少リスクが高くても挑戦してみる価値はあるでしょう。
高利回りの物件の持つリスク
高利回りの物件には何かしらのリスクがあります。なぜ利回りが高いのかを必ず調査するようにしましょう。代表的な三つのリスクを紹介します。
空室率が高い
地方のマンションは都心部よりも購入価格が安いため、利回りが高くなる傾向があります。利回りの高さに惑わされて物件を購入すると、『空室率の高さ』に頭を悩まされるかもしれません。
都心部の物件は利回りが低いですが、交通利便性や生活利便性が高い分、入居者がすぐに見つかります。一方で、地方の物件は『交通利便性が低い』『人口が減少している』などの理由から、空室が埋まらないケースがあり得ます。
また、いくら立地がよくても、物件自体に魅力がなければ借り手は見つかりません。『築年数が古い』『車が必要な地域なのに駐車場がない』といった物件は、利回りが高くても要注意でしょう。
修繕費用などランニングコストが高い
中古物件は新築物件よりも3％ほど利回りが高いものの、『老朽化のリスク』があります。『高利回りほど手間とお金がかかる』という点を肝に銘じておきましょう。
築古の物件は壁や屋根、ベランダなどの経年劣化が進み、しばらくすると大規模修繕を行う必要が出てきます。規模にもよりますが、修繕にかかる費用は数百万円から数千万円です。
物件購入直後は、水回りの修理やリフォーム、シロアリ対策などでランニングコストがかさみます。立地条件の悪さが重なれば空室が埋まらず、思ったような利益は得られません。築古の物件は、利回りが高くても回収できる金額は小さいのです。
物件の流動性が低い
投資における流動性とは、『売れやすさ』や『換金のしやすさ』を指します。数ある投資商品の中でも不動産は流動性が低く、自分が売りたいタイミングにすぐに換金できないという『流動性リスク』を多くはらんでいるのが特徴です。
販売から成約までの期間の目安は3カ月～半年といわれています。都心で利便性の高いエリアに立地する物件であれば、比較的早く買い手が付きますが、地方の物件や築古物件は流動性リスクが高く、なかなか成約につながりません。
東京23区・千葉・神奈川・埼玉以外のエリアで投資用物件を購入する際は、より慎重になる必要があります。
低利回りでも安定利益を得る方法
不動産の賃貸経営は、安定した利益を上げることが最優先です。不動産投資初心者は、ハイリスク・ハイリターンの物件ではなく、低利回りで安定した利益が得られる物件を探しましょう。
賃貸ニーズが高い地域を選ぶ
不動産経営の成功の鍵は、下記のような賃貸ニーズが高いエリアの物件を選ぶことです。
- 東京23区
- 東京都心から近いエリア（神奈川・埼玉・千葉など）
- 大きな駅から近いエリア
- 住環境がよいエリア
- 人口が多いエリア
- 災害リスクが少ないエリア
都心部にある物件は低利回りですが、賃貸ニーズが高く空室が発生しにくいというメリットがあります。物件の売買でも買い手が見つかりやすく、半年以上放置されるケースは少ないでしょう。
『ターゲット層』を明確にした上で、ニーズに合った物件を探す方法もあります。例えば、働き盛りの単身層からの需要が多いのは『交通利便性が高い物件』です。
一方で、ファミリー層の場合、近くに学校・公園・スーパーがあるなど、『住環境のよさ』を優先する傾向があります。
近年は『災害リスクの少ないエリア』を選ぶ人も増えているため、物件探しの際にはハザードマップを参考にするのもよいでしょう。
スケールメリットを生かす
安定性と収益性の両方を重視する人は『一棟物件』への投資も視野に入れましょう。所有物件が1戸のみの場合、入居者がいなければ収入はゼロですが、一棟マンションを所有すると、1戸、2戸の空室が出ても収入が途絶えることがありません。
このように、規模を大きくすることでより多くのメリットを得ることを『スケールメリット』と呼びます。
ただし、一棟物件は初期投資額がかなり大きくなるため、十分な自己資産があることが前提です。区分所有マンションとはリスクの大きさが比べ物にならない点にも注意が必要でしょう。
利回り以外に重視すべきポイント
物件選びでは、利回り以外にも見なければならないポイントが数多くあります。利回りだけに気を取られて、入居率や物件に付随する各種条件を見逃さないようにしましょう。
入居率の高さ
利回りと同じくらい重要なのが、『入居率の高さ』です。入居率とは、アパートやマンションの全部屋数のうち、入居状態にある部屋の割合を指します。
入居率＝入居戸数÷総戸数
入居率が高ければ、立地や設備面が優れた『賃貸需要が高い物件』といえますし、『管理会社の客付け力が高い』とも評価できるでしょう。『客付け』とは、物件のオーナに代わり、仲介者が入居者や買い手を見つけることをいいます。
入居率の計算方法や定義は管理会社によって異なります。過去でもっとも高かった入居率を提示しているケースもあるため、いつの時点でどのような計算方法に基づいているかをしっかり確認しましょう。
いざというとき売却が可能か
不動産投資には、賃貸経営で運用益を得る『インカムゲイン』と、安く購入した物件を高く売って売却差益を得る『キャピタルゲイン』という二つの仕組みがあります。
バブル期は物件価格の高騰が続き、キャピタルゲインで多額の利益を得た人が多く存在しました。現在は、不動産価格の上昇が期待できないためインカムゲインが主流ですが、まとまった資金が欲しい場合、物件を売却して利益を得られる点は大きな魅力でしょう。
いざというときの売却も考慮して、賃貸物件購入時は『売れやすい物件』を意識して探すことも重要です。
土地が値上がりしやすいのは東京のような都市部の物件です。物件を保有し続ける点も考慮して、築古よりも築浅の物件を中心に探しましょう。
参考>>投資用マンションを高く売却するには？失敗をへらす5つの方法
資金計画に無理はないか
不動産投資を始める前に行わなければならないのが『資金計画』です。初期段階では、物件購入費用のほかに、仲介手数料や不動産取得税などの諸費用がかかります。
どこまでを自己資金でまかない、どれくらい借入れを行うのかをしっかりと計画しておきましょう。
不動産投資は、わずかな自己資金で大きな収益が見込める『レバレッジ効果』の高い投資方法です。銀行から融資を受けることで、収益性の高い物件にもチャレンジできます。手元に自己資金を残しておけば、万が一のリスクにも耐えられるでしょう。
ただし、自己資金が極端に少ない場合、利息が増えてローンの返済総額が大きくなります。計画を立てる際は、自己資金と借入額のバランスを考えるのがポイントです。
不動産投資ローンの金利を抑える
不動産投資を行う際に、多くの方は不動産投資ローンを活用することになるでしょう。ローンを借り入れするということは、金利の支払いが発生します。
物件や借り入れされる方にもよりますが、不動産投資ローンの金利を抑えられないかは検討しましょう。
参考>>不動産投資ローンはどの銀行がオススメ？金利や審査基準を比較
利回りだけでなく総合的に判断しよう
投資では利回りの高さが強調されがちですが、不動産投資の場合は、『利回り＝収益が高い』とは限らないのが実情です。ネット広告で見かける高利回りの物件は表面利回りでの表示で、諸費用や空室率が加味されていない点にも注意しましょう。
より多くの物件を比較検討し、よい物件・悪い物件を見極める目を養うことが、成功への近道です。魅力的な物件が見つかってもすぐには飛びつかず、資金計画をしっかりと立てましょう。
最後に、インベースでは、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。
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