不動産投資に興味はあるものの、そもそもどうやって物件を見つけたらよいのかがわからないという人も多いでしょう。投資用物件の購入はマイホーム購入とは異なる点も多く、未経験の場合は戸惑うことがありがちです。

この記事では、投資用物件を探すときに使われる代表的な方法を紹介します。それぞれのメリットやデメリットについても触れますので、自分に合う方法を見つけてみてください。

【目次】

1.投資用物件を探す方法とは

(1)不動産投資ポータルサイト

(2)不動産会社からの提案

(3)空き家バンクで探す

(4)競売物件から探す

2.融資が受けやすい物件探しのコツ

(1)ワンルームマンションに投資する

(2)首都圏の物件を選ぶ

(3)提携金融機関が多い不動産会社を選ぶ

3.優良物件を探すためのポイント

(1)人気のあるエリアか

(2)周辺環境は整っているか

(3)建物の構造や設備がしっかりしているか

(4)物件の管理が行き届いているか

(5)利回りが一定度あるか

4.まとめ 初心者は提携ローンが利用できる不動産会社での物件探しがおすすめ

1.投資用物件を探す方法とは

投資用物件を探す人の多くは、不動産投資ポータルサイトを利用しているようです。また、不動産投資会社に勧められて初めての投資用物件を購入したという人も少なくありません。初心者向けではありませんが、利用されなくなった空き家や相場よりも安く購入できる競売物件から探す人もいます。

ここでは、それぞれの概要とメリット・デメリットを紹介していきます。

(1)不動産投資ポータルサイト

自分が住むための物件を探すときにはインターネットで物件検索をするのが一般的ですが、投資用物件にも同じようにポータルサイトがあります。投資用の土地・建物に特化したサイトで、全国の物件情報が掲載されています。

一般的な不動産ポータルサイトと同様、エリアや物件タイプ、間取り、賃料や価格などの条件を選択して絞り込むことが可能です。異なる点は検索条件に利回りがあるところで、使い方は一般的なポータルサイトと変わりません。

よく知られているものに、健美家(けんびや)楽待(らくまち)があります。不動産投資に関する最新ニュースやコラム、セミナー情報など役立つコンテンツも多いので、チェックしてみてはいかがでしょう。

不動産投資ポータルサイトを利用するメリットとデメリットには、次のようなものがあげられます。

メリット

・ 情報量が多く、全国の投資用物件が検索できる

・ 資料請求しやすい

・ 会員登録すると非公開物件や新着物件のお知らせがメールで届く

デメリット

・ 掲載にタイムラグがあるため、問い合わせ時に売却済みのことがある

・ おとり物件が掲載されている可能性がある

・ 不動産投資ローンを組む場合、自力で金融機関の開拓が必要になるケースがある

(2)不動産会社からの提案

不動産投資会社の多くは定期的に参加費無料のセミナーを開催しています。初心者限定のセミナーもあり、無料で不動産投資について学んだり情報を集めたりできるのは嬉しいところです。

不動産投資セミナーに参加した際に物件紹介を受けることがありますが、不動産会社では金融機関と提携していることが多く、物件購入時には提携ローンが利用できます。

初めての不動産投資で金融機関との交渉の仕方がわからない人や、自己資金が少ない人などは、提携ローンが利用できる不動産会社からの提案も選択肢のひとつに加えてみるとよいでしょう。

不動産投資会社を利用する場合は、提携ローンのほかにも次のようなメリットが得られます。一方でデメリットがあることにも注意してください。

メリット

・ 自社の非公開物件を紹介してもらえることがある

・ 会社によっては運用中の管理業務を請け負ってくれる

・ 個々の資金状況やライフプランに合った提案が受けられる

デメリット

・ 無理な勧誘をされることがある

・ 営業担当のスキルや経験にバラつきがある

(3)空き家バンクで探す

少子高齢化により住む人がいなくなった空き家の急増が、全国的な社会問題になっています。投資家のなかにはこうした空き家を購入し、リノベーションして収益用物件として活用している人もいます。初心者にはハードルの高い方法ですが、将来的には投資先の幅を広げたいと考えるなら、ひとつの方法としてチェックしてみるのも良いでしょう。

空き家情報は次のサイトから検索できます。

>>JOIN|移住・交流推進機構

空き家を利用する場合のメリット・デメリットも参考にしてみてください。

メリット

・ 社会貢献につながる

・ 自治体によっては修繕費の補助が受けられる

デメリット

・ 物件の評価が低く融資が受けにくいことがある

・ 売主との直接契約になる場合は交渉力が必要

(4)競売物件から探す

競売物件とは自己破産などによって差し押さえを受け、現金化するために売りに出された物件です。相場よりも安く購入できるため、競売物件を積極的に購入している投資家もいますが、初心者はもちろん、経験を積んだ投資家にとってもリスクのある方法であることに注意してください。

まず、入札価格を自分で決めなくてはならないため、相場観を養っておく必要があります。また、競売物件は内見ができないことにも注意が必要です。せっかく安く購入しても多額の修繕費が必要になるケースは珍しくありません。そのほかにも、入居者がなかなか退去せずトラブルになるケースがあります。

投資用として競売物件を落札・購入する場合にも不動産投資ローンの借入が重要なポイントになります。金融機関のほとんどは不動産業者がサポートしていることを融資の条件にしています。競売物件の購入を考える際には、事前に物件所在地の競売をサポートしてくれる不動産会社と密接な関係を築いておくようにしてください。

競売物件の情報は、一般社団法人不動産競売流通協会が運営する以下のサイトで確認できます。

メリット

・ 相場よりも安く購入できる

デメリット

・ 多額の修繕費が掛かる可能性がある

・入居者とのトラブルになるケースもある

・初心者は参入することが難しい

2.融資が受けやすい物件探しのコツ

2015年に税制が改正され、相続税の基礎控除額が大幅に減額されました。それを機に相続税対策として不動産投資を始める人が急増しました。2018年にはシェアハウス事業への大規模な不正融資が発覚し、それ以降、金融機関の融資審査が厳しくなったといわれています。

融資の審査は収入や職業などの契約者本人の属性だけでなく、対象となる物件に対しても行われます。入居者がつきにくい、つまり事業がうまくいかないと思われる物件では融資が受けられない可能性があります。

融資が受けやすい物件探しのコツとして、次の3点を参考にしてください。

・ ワンルームマンションに投資する

・ 首都圏の物件を選ぶ

・ 提携金融機関が多い不動産会社を選ぶ

それぞれの理由を解説します。

(1)ワンルームマンションに投資する

ワンルームマンションは物件価格が比較的安く、購入時の諸費用も抑えられるため、初めての不動産投資におすすめの物件です。ファミリータイプのマンションや一棟ものに比べると借入額も少なくて済むため、融資のハードルは低めです。

(2)首都圏の物件を選ぶ

人口の多いエリアでなければ賃貸の需要は少なく、安定した収益が期待できません。前述のとおり、入居者がつきにくいと思われる物件では融資審査に通らない可能性があります。全国的に人口が減少しているなか、転入者が多く人口増加傾向になるのは東京・千葉・埼玉・神奈川の一都三県です。ただし、これらの首都圏でも場所によっては人口が減少しているため、人口動向や賃貸需要などをチェックしたうえで物件を選ぶようにしてください。

(3)提携金融機関が多い不動産会社を選ぶ

金融機関から良い評価を受けている不動産会社は、複数の金融機関と提携しています。不動産会社に信用があるため良い条件の融資を紹介してもらえますし、複数の金融機関に審査を申し込めることもメリットといえます。

賢く融資を受けるための方法をこちらの記事に詳しくまとめていますので気になる方はご覧ください。

>>不動産投資で賢く融資を受ける方法とは?

3.優良物件を探すためのポイント

投資用物件の探し方は様々ありますが、投資を行うあなたにとって良くない物件を購入してしまうと不動産投資の成功は遠のいてしまいます。

初心者の方が不動産投資で失敗しないために、優良物件を探すために確認したいポイントはこちらです。

・人気のあるエリアか

・周辺環境は整っているか

・建物の構造や設備がしっかりしているか

・物件の管理が行き届いているか

・利回りが一定度あるか

具体的に見ていきます。

(1)人気のあるエリアか

不動産投資は、自分が住むのではなく購入した物件に入居者がついて初めて回る賃貸経営です。購入する物件が、人気のあるエリアかどうかによって入居付けの面で大きな差が出てきます。

都市部のターミナル駅、地方であれば政令指定都市にあるような物件を選ぶようにしましょう。

(2)周辺環境は整っているか

購入する物件の周辺環境はどうなっているかを確認するようにしましょう。単身者をターゲットとした物件であれば、物件の近くにコンビニやスーパーがあるかどうかは重要なポイントになります。

ファミリー層をターゲットとした物件であれば、病院まで近いことや通学区域の学校が比較的近いかどうか等重要なポイントになります。

物件が入居者のニーズに沿っているかどうかをみるようにしましょう。

(3)建物の構造や設備がしっかりしているか

購入する物件の建物の構造や設備も重要です。区分所有のマンションであれば多くは鉄筋コンクリート造(RC)となっているでしょう。物件の築年数によって入居者の人気にも関わってきますので築年数を確認するようにしたいものです。特に1981年以前の旧耐震物件は避けるようにしましょう。

また、物件が古くなればなるほど設備も古いことが多いです。例えば3点ユニット(風呂、トイレ、洗面台が一室になっている)などです。

購入後設備の入れ替えもできますが、想定以上に高額になることもあるため購入前に確認しておきたいものです。

(4)物件の管理が行き届いているか

物件によって管理が行き届いているかが顕著に現れます。区分所有のマンションであっても極力現地まで足を運んで物件の状況を確認しておきたいものです。

その際には、物件にクラック(ひび割れ)がないかどうか、共用部の清掃はされているか、ゴミ置き場はきれいかなど確認するようにしましょう。また、購入予定の物件が空室であれば内見するようにして設備の状況や傾きがないかも確認できると良いです。

物件の管理が行き届いているとそれだけ優良な入居者がつくことにも繋がります。

(5)利回りが一定度あるか

物件の利回りは購入するエリアと賃料相場によって大きく変わってきます。ここで抑えておきたいところは、物件の表面利回りとローン金利の差(イールドギャップ)が出るかどうかです。

ローンの返済は入居者からの家賃で支払っていくことになりますが、イールドギャップがあまりに少ないとキャッシュフローが出にくくなります。

表面利回りで計算する場合は3~4%ほど、実質利回りで計算する場合は1~2%ほどをイールドギャップの目安と考えるとよいでしょう。

利回りとキャッシュフローに関してこちらの記事で詳しくまとめていますので気になる方はご覧ください。

>>不動産投資におけるキャッシュフローの計算方法

4.まとめ 初心者は提携ローンが利用できる不動産会社での物件探しがおすすめ

今回は投資用物件を探すときに使われる代表的な方法に関して解説しました。

投資用物件を探す方法にはいくつかありますが、ポータルサイトを利用するか、不動産会社を通して探すのが一般的です。高額な投資用不動産を購入する際には、不動産投資ローンの借入ができるかどうかが重要なポイントになります。

熟練者ともなれば自ら金融機関を選び、融資条件などの交渉をすることがほとんどですが、初心者や経験の浅い人にとっては至難の業です。物件探しの際には、不動産会社と提携している金融機関のローンが利用できるかどうかも確認してみましょう。

最後に、モゲチェック不動産投資では、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。

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