老後2,000万円問題を皮切りに資産形成のニーズは高まりつつあり、不動産投資を検討される方も増えてきました。将来のための資産形成の方法は沢山ありますが、資産形成の中でも現物資産で保有できかつローンを活用できる方法は不動産投資だけです。
とはいえ、不動産投資は他の資産形成の方法に比べると参加ハードルが高くどのように進めていって良いかは初心者の方に取っては難しいものです。
今回は、不動産投資の始め方に関して抑えておきたいポイントを徹底解説していきます。これから不動産投資を始めたい方、既に初めの一歩を踏み出しこれから規模を拡大されたい方にもお役たちできますのでぜひご覧ください。
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不動産投資を始める前に目的設定が一番重要
不動産投資にはいくつもの投資対象があります。皆様が普段なじみのあるマンション一室から、マンション一棟、戸建て、ビル等様々です。
今回は商業用ではなく賃貸用の物件を想定して記載していきますが、不動産投資を行いどのような目的でゴールを設定するのかが一番重要です。
不動産投資をされるのは、将来の備えであったり今家賃収入が欲しいなど人によって目的は変わります。そのため、どの時間軸でいくらの資産を築きたいのかを丁寧に確認する必要があります。
良い物件は人によって異なる
不動産投資を検討するにあたって多い考えの一つに「利回りの高い物件が欲しい」、「良い物件が欲しい」といったものです。
確かに利回りが高いことや良い物件を保有することは重要ですが、その方の現状と今後の目的に沿った物件を購入していかないとその方に合った物件にはならないということです。
ポイントの一つに収益性があり、指標でいうと利回りの高さがあります。
利回りとは、年間の賃料総額から物件価格で割ったものですが利回りが高いというのは何かあって物件価格が安いのか、たまたま高い賃料で入居されているか、その両方です。
良い物件として、利回りが高い物件をやみくもに求めるのではなく、今の立ち位置と今後のゴールに沿った物件を選ぶように初めの目的設定をきちんと時間を取って始めて行きましょう。
賃貸経営をする意識でどこまで汗をかける？
不動産投資をする上で、買うことに皆様注力されがちですが実際は出口（売却）を見据えた購入戦略に加え、安定的な家賃収入が入るように賃貸経営を行う必要があります。
そのため、買ってから入居者の方が継続して入居してもらえるような工夫、また空室になった後の原状回復、賃貸募集に対する知識も必要になってきます。
ご自身でどこまで汗をかけるかによって購入できる物件の目線も変わってきます。
例えば、ご自身でDIYや賃貸付けをやっていきたい方にとっては戸建てやアパート等の物件で進めていくのが良いでしょう。
購入物件のリスクも認識していく
購入する物件のリスクについてもきちんと把握しておく必要があります。
・イニシャルコスト：購入時にどこまで頭金を拠出できるか
・ランニングコスト：毎月の支出や空室時の備えはあるか
・BSリスク：購入物件の担保不足にならないか
買って終わりではなく、買ってから安定的な賃貸経営を行いきちんと出口で苦労をしないためにリスクも把握するようにしましょう。
自分に合った物件の提案を受ける方法
不動産投資の目的だけはご自身で検討する必要があります。ただし、その中でもこの目的で良いのかや目的に沿って伴奏してもらうには不動産会社の協力は必要不可欠です。
不動産会社選びのコツとしては、客観的な提案、判断をしてくれるパートナーかどうかを見極めるようにしましょう。
具体的には、自社が抱える特定の物件だけでなく、様々な物件から提案をしてくれる会社が望ましいです。
不動産投資の場合、自宅購入と異なりローンを借入するハードルが高くなります。そのため、他の会社の物件や、個人が売主である物件を仲介してくれることは難しいことが一般的です。
そのうえで、自社が販売する物件だけでなく他の会社の物件、個人が売主の物件を提案してもらえるかはお付き合いされるうえで確認してみましょう。
客観的なデータ分析や提案があるか
客観的なデータとしては、
・物件価格の適正さ
・物件の適正賃料
を見極めて、きちんと分析し提案できる事です。
例えば、物件価格が上がるロジックとして以下があります。
・新築ロジック
・買った方が得か借りた方が得かロジック
新築ロジックとは、近隣に新築マンションが建った後に需給バランスが良いエリアかつ全て新築物件を販売・賃貸で対応しきれば周辺の相場も上がるというものです。
新築物件が建つことで中古物件との差分で中古物件への購入、入居付けがされるということで、新築が建つことによって街全体の物件価格が上がってきてます。
また、買った方が得か借りた方が得かロジックに関して、物件価格が上がってくると購入できなくなるため賃貸に人が流れてきます。賃貸のニーズが高まると次は賃料もあがってきて、そうなるとまた買った方が良いのはとまた物件価格が上がってくるというロジックです。
これらのロジックを元に、客観的なデータから今後の物件価格と賃料価格に対して仮説を立てられるようなパートナーを選びたいものです。
再開発をするから上がるわけではない
不動産価格に関して、都内では至る所で再開発を行っています。ただし、再開発をするからと言って全てが再開発起点に上昇するわけではありません。
再開発を契機に人が移り住んでくるのか、今後の人口動態にどう影響してくるのかまで踏まえて検討する必要があるでしょう。
まとめ
今回は、不動産投資の始め方に関して抑えておきたいポイントを徹底解説しました。
まずはなぜ不動産投資を行いたいのか、不動産投資を通じてどうしたいのかの目的の設定が重要です。目的設定に合った不動産を自社物件だけでなく様々な経路でも提案をしてくれるパートナーを選定しましょう。
そして、パートナーとともに始めていくことが不動産投資初心者の方にとっては特に有用な方法になるでしょう。
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