不動産投資における任意売却物件とは?メリット・デメリットを解説

なるべく安い物件を購入して不動産投資を始めたいと考えている人もいるでしょう。

そのような人の中には、任意売却物件を利用する方法があると見つけた人もいるかもしれません。

今回は、不動産投資を任意売却物件で行いたい人に向けて、不動産投資における任意売却物件とは、メリット・デメリットを解説していきます。

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任意売却物件とは

任意売却物件とは、物件の所有者が住宅ローンを払えなくなった場合に、住宅ローンが残っている状態でも債権者と債務者の双方の合意に基づいて第三者に売却される物件のことです。

通常、債務者がローンの支払いが困難になった場合は債権者が裁判所に競売を申し立て、その物件が競売にかけられるケースが多くあります。

しかし、競売になった場合、売却金額が返済すべき金額に到達しない恐れもあります。

債務者も残りの金額を支払うことが難しくなる場合も多く、債権者も残額を回収できないことになるため、両者にとって不都合になるでしょう。

そのため、そのようなリスクを回避するために、競売が開始される前までに不動産会社や弁護士などを経由して物件を売ってしまう任意売却が行われているのです。

任意売却と競売の違い

任意売却とよく似たイメージを持たれる単語に、競売があります。

競売は、売り主の合意に関係なく売却を行うことができ、入居者も強制退去を強いることができます。

一方で、任意売却は売り主の意思で売却の手続きが進めていき、入居者は場合によって売却後もその物件に住むことができます。

また、競売は任意売却よりも売却までの期間が短いため、短期間で売却代金を得たい場合に実施されるケースが多いです。

つまり、任意売却よりも競売の方が売却に関して執行力が高いと言えるでしょう。

任意売却は債権者と債務者の合意に基づいて売買が行われるという点では一般的な不動産売買と同じですが、上記のような競売との違いを明らかにするために任意売却物件と呼ばれています。

任意売却物件を購入する流れ

任意売却物件を購入する場合の流れとしては、主に購入する物件を決めてから内覧などの下見を行い、引き渡しの条件を交渉します。

交渉が成立すれば、買付証明書を提出して売買契約を結び、最終的に物件の引き渡しが行われます。

なお、物件を購入してから実際に引き渡しが完了するまでは、何らかのトラブルが起こらない場合、2カ月くらいが目安です。

任意売却物件で不動産投資をするメリット

任意売却物件で不動産投資をするメリットは大きく3つです。

  • 市場よりも安い物件を購入できる可能性がある
  • 購入物件にそのまま入居者が付く場合がある
  • 入居者がいても内見ができる

具体的に見ていきましょう。

市場よりも安い物件を購入できる可能性がある

売り主も早く契約を結びたい状況のため、一般的な物件を購入するのに比べてリーズナブルな価格での取引に応じてくれる可能性が高いです。

場合によっては良い状態の物件を安く手に入れられるかもしれません。

なお、不動産投資をする際に気にしておくべき指標の一つに表面利回りがあります。

こちらは物件の1年間の家賃収入を購入価格で割ると算出でき、数字が大きければ大きいほど利益が大きいということになります。

そのため、安い価格で購入できれば、高い利回りが期待できます。

購入物件にそのまま入居者が付く場合がある

物件を売却した人の中には、売却したけれどその家に住みたいと考える人もいます。

そのよう場合は物件を購入した段階で、すでに入居者が決まっている状態になるため、内装をきれいにする必要もなく、高利回りを期待できるでしょう。

また、任意売却は通常の不動産売買と同様の流れで購入できる点もメリットです。

競売の場合はオークションがクローズドで行われるため、手に入れたい物件であっても、提示した金額より高い値をつけた業者がいれば購入することはできません。

しかし、任意売却物件はそのようなやり取りではないため、購入できる可能性が高まります。

入居者がいても内見ができる

購入する前に物件の中を見学し、状態を確認してから購入するかどうかを検討できる点も特筆すべきでしょう。

室内に売り主が残したゴミが放置されている場合もありますが、事前に中を確認できるため、購入後にそのような問題を発見する心配もありません。

そもそもそのような問題のある物件の場合はトラブルが起こるのを避けるために、債権者が任意売却に同意せずに競売にかけてしまうことが多いともいわれています。

任意売却物件で不動産投資をするデメリット

任意売却物件で不動産投資をするデメリットは大きく2つです。

  • 瑕疵担保責任が免除される
  • 売買の手間がかかる可能性がある

具体的に見ていきましょう。

入居者がいても内見ができる

物件自体が安く購入できた場合でも、物件の状態が良くない場合、リフォームや修繕が必要になったとしても購入者がその費用を出さなくてはいけない点です。

一般的には中古物件を購入する場合、売り主が一定期間の瑕疵担保責任を負う決まりになっています。

これは、修繕が必要になった場合、決められた期間内であればその責任を売り主が負い、かかる費用を負担する決まり事です。

しかし、任意売却物件の場合は、瑕疵担保責任が免責になるため、修繕費用などを売り主に請求することができません。

そのため、物件の状態によっては多額の費用がかかってしまう恐れがあります。

売買の手間がかかる可能性がある

また、基本債権額よりも低い金額での値引き交渉ができない点や、売却価格を含めた契約条件の交渉が売り主だけでなく債権者も交えなくてはいけないため、スムーズに手続きが進まない可能性がある点もデメリットに挙げられるでしょう。

通常の不動産売買であれば売り主と買い主の双方で交渉を行い、契約を進められますが、任意売却物件の場合はそのようにできないため、債権者が契約内容に納得しない場合などは契約完了までに時間がかかると考えておきましょう。

ほかにも、物件の売却価格は債権者が決めるため、場合によっては競売よりも高い値がつけられてしまうことがある点や、任意売却の手続きが期間内に完了しない場合は、競売にかけられてしまう可能性もあります。

任意売却で購入する場合は、競売の開札日の前日までに手続きを終えなくてはいけません。

そのため、どうしても購入したい物件であればなるべく早く契約を進めるようにしましょう。

任意売却物件購入するときの注意点

任意売却物件を購入する際の注意点としては、まず、物件契約の証明として支払う手付金を売り主に直接渡さないことです。

通常の不動産売買の場合は、売買契約書を締結する際に売り主に直接渡すのが一般的です。

任意売却物件として物件を購入する場合、お金に困っている人も多いため、持ち逃げされてしまう可能性もあるのです。

そのような事態を回避するためにも、手付金は低めの金額にし、売り主ではなく、売り主側の業者に預かり金として支払うなどの対策を行うようにしましょう。

また、契約手続きを進める際には、該当物件の競売取り下げや差し押さえの取り消し手続きが行われているかどうかを確認するようにしましょう。

本来は契約が決まるとそれらの手続きを進めていきますが、手続きのし忘れがあるかもしれないので確認を行いましょう。

なお、任意売却物件は一般的な物件情報サイトでは取り扱っていないことも多いため、購入する際は探し方に気を付けましょう。

簡単に物件を見つける方法としては、インターネットで任意売却物件を専門に扱っているサイトを探し、それを利用するやり方があります。

任意売却に力を入れている不動産会社であれば、一般的な不動産会社と異なり、そのような物件を多く扱っている可能性があるでしょう。

また、債務整理問題を得意とする法律事務所に問い合わせを行い、任意売却物件の情報を教えてもらうのもよいです。

任意売却物件の向き不向きについて

任意売却物件は安く購入できるものの、トラブルやリスクが発生する可能性もあります。

たとえば、デメリットの1つとしても紹介したように、売り主の瑕疵担保責任が免責されるため、高額なリフォーム費用が必要になってしまうケースも例として挙げられるでしょう。

ただし、物件購入前に室内を見学できるため、リフォーム費用はどのくらいかかりそうかを事前に確認することでリスクを回避できます。

そのため、確認の手間を惜しまず、正しい判断をしなくてはいけません。

また、売却が決まると売り主が夜逃げしてしまったり、債権者が複数いる場合、売却金額など契約内容で折り合いがつかず、売買が成立しなくなってしまったりする可能性もあります。

任意売却物件は契約完了までにこのような様々な問題が起こる場合があるため、それらを理解し、臨機応変に対応できる人が任意売却物件で不動産投資をすることが向いている人といえるでしょう。

一方、そのようなリスクへの対応が難しい場合や手間をかけたくないという人には、このような物件の購入は向いていないかもしれません。

まとめ メリット・デメリットを踏まえて任意売却物件を購入しよう

今回は、不動産投資を任意売却物件で行いたい人に向けて、不動産投資における任意売却物件とは、メリット・デメリットを解説しました。

任意売却物件は安く購入できる可能性があるものの、購入するためには売り主との交渉だけでなく、債権者の同意を得なくてはいけない点や手続きがスムーズに進まなかったり、トラブルが起こったりする可能性もあります。

任意売却物件で不動産投資を行おうかと考えている人は、ここで紹介したメリットやデメリットを踏まえて購入を検討しましょう。

購入する際は注意するべきポイントを踏まえながら、よりよい物件を選べるように行動していきましょう。

この記事をお読みになった機会に、これから初めて不動産投資をする方、すでに不動産投資をしていて次に購入を検討している方、
まだ投資の方法を検討している方も、まずは是非自分のリスク許容度を把握してみてはいかがでしょうか。

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