不動産投資を行っている方必見! 投資物件を増やす前に不動産投資ローンを借り換えすべきたった2つの理由

本記事をご覧の方は、不動産投資を行っており追加で物件購入をご検討されているのではないでしょうか。

物件購入することの期待は、今の投資規模を拡大することで家賃収入を多くしたいことにあることでしょう。
投資物件を増やすことは今後の家賃収入を増やすことに貢献しますが、収支改善のために物件を増やす前にこそ検討しておきたいことがあります。

今回は、投資物件を増やす前に不動産投資ローンを借り換えすべきたった2つの理由、というテーマで記事をお届けします。
なお現状下記3点

  • 2%以上の金利
  • 収支が赤字
  • 収益を改善したい

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また、昨今住宅ローンフラット35を使った不正利用による不動産投資が明るみになっております。

不動産投資ローンと住宅ローンは違いがあります。

双方の違いはこちらの記事にまとめておりますのであわせてご覧になってみてください。

参考>>不動産投資ローンと住宅ローンの違いは何?上手に不動産投資ローンを借り換えする方法もご紹介

なぜ不動産投資ローンの借り換えを物件購入前に行うべきか

不動産投資を行っている中で、物件追加を検討していらっしゃるということは、今よりも収益を上げたい、赤字を解消したいなどなどいろんなお気持ちがあるかと思います。

不動産投資を行う中で、収益を上げる方法は大きく2つあります。

  • 収入を上げること
  • 支出を下げること

収入を上げる具体的な方法には「保有物件を増やす」「家賃を上げる」などが挙げられます。

支出を下げる具体的な方法には「不動産投資ローンを低金利に借り換えする」「管理会社の手数料を下げてもらう」などが挙げられます。

上記のように収入を上げる方法は様々あります。
収入を上げる方法として、新しく物件購入を行うことで今より賃料収入を上げられる可能性がありますが、借入額が増え、その分リスクも高くなります。

また、家賃については物件の経年劣化にともない減少する可能性が高く、賃料上げることは非常に難しいです。
支出を下げる方法として、管理会社の見直しを行うことや、管理手数料の減額交渉を行うことができます。

しかしながら、賃貸管理を依頼している関係上、強く交渉しにくい部分もあると思います。(特に管理会社による客付けは非常に重要な要素です)
不動産投資ローンの借り換えは、成功すると今の金利よりも低金利にできること、見直し方法によっては借入期間を延長することで大幅に支出を抑えることができます。
収益を上げるために新しく物件を購入する予定があっても、今の不動産投資ローンの借り換えを行ったうえで購入するほうが不動産投資ローンも良い条 件を引き出せる可能性もあり、収益をあげやすくなるといえるでしょう。

物件追加をすることで今後借り換えがしにくくなる

物件を追加すると、原則新しく不動産投資ローンを借りることになります。
借り入れすることでご自身の年収倍率を高めてしまい、今後不動産投資ローンの借り換えが難しくなります。
不動産投資を行う中で、不動産投資ローンの承認を取るために大事な指標の一つに年収倍率の考えがあります。
年収倍率とはご自身の年収に対して総借入額は何倍になるかを測る指標です。
不動産投資においては15倍を超えるとまず借り換えは難しくなります。
自分はまだ大丈夫、と思っていても2戸目、3戸目と物件を増やすごとに結果的に 15倍を超える*方は意外と多くいらっしゃいます。 (*今後は銀行が融資基準厳格化、融資引き締めの方向に動いているのでそのような事態は減っていくかもしれません)
そうなってから不動産投資ローンを見直ししようにも融資はおりなくなってしまいます。
そのために、今行っている不動産投資の状態で不動産投資ローンを見直すことで支出を抑え、収益アップを図りに行くほうが、物件購入後よりも確実に借り換えしやすいです。

今回の物件購入によって必ず収入が上がるとも言えない

今回の物件追加によって必ず収入が上がるとも言えないことです。

そもそも新築の物件を購入している方は不動産会社の方から「月◯万円の自己資金で新築物件が持てますよ!生命保険の代わりにもなります!」といったセールストークで物件を購入された方もいらっしゃるかと思います。
本ケースのように本来投資であるはずが自己資金を発生させている本末転倒のケースもあります。

追加の物件購入を行うときも当然こういう月々の自己資金の発生有無はよく検討したいものです、
つまり、新しく借り入れをしてまで物件追加をしたにも関わらず収支を悪化させてしまうケースもあるということです。

一方、不動産投資ローンの借り換えを行うと今の金利よりも低くなりますし、融資条件によっては期間を延長して借り入れすることも可能です。
結果的に不動産投資ローンの見直しを行うことで月次返済額が大きく下がることで月々の支出が減り結果として物件を追加することなく収益を上げることができます。

まとめ 物件購入前に不動産投資ローンの見直しを行い支出の改善しよう

今回は、投資物件を増やす前に不動産投資ローンを借り換えすべきたった2つの理由、というテーマで記事をお届けしました。
収入と支出の支出部分を確実に見直すことで今の収益も改善するため、次の物件を増やす際に良い条件で不動産投資ローンを借り入れしやすくなるでしょう。
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