不動産投資で検討しないといけないことは大きく、「物件そのもの」、「ローンを使う際の条件」、そして「物件の立地」です。物件の立地は不動産投資をする上では非常に重要です。
本記事では不動産投資を文京区のエリアでするなら、に関して解説します。
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買い時の定義
「今、買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。
・価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））
・価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）
・今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）
・住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）
・賃料と比較して物件価格が安い
文京区の全体像
文京区というと、3s1kに代表されるように文教地区として有名です。(3sとは、昭和小学校、誠之小学校、千駄木小学校の総称のこと。1kは窪町小学校のこと。)そのため特にファミリー層に人気のエリアとなります。具体的には、春日、後楽園、茗荷谷、千駄木のエリアとなり、特に春日・後楽園エリアはパークコート小石川ザタワーを筆頭に文京ガーデンとして再開発が行われています。
このように新築が建っている一方で旧耐震の物件も多く、ローンを使って不動産投資を検討している方には注意が必要です。
これらのことから、ファミリー層にとって学区エリアとして人気である一方、不動産投資として運営していくには物件価格が高いため物件・エリア選定の見極めが重要なエリアと言えます。
文京区で不動産投資をするなら
文京区で不動産投資をするなら、まずはターゲットをどちらに設定するかが重要です。会社員を狙うのか、学生を狙うのかで自ずとエリア、価格帯、賃料、利回りが決まってきます。
文京区の場合、東京大学を筆頭にいくつか大学はあるため、学生向けの物件を購入して不動産投資を行うことにはもちろん合理性がありますが、物件価格が高いため利回りが低くなる傾向にあります。
そのため同じ文京区を狙うのであれば、社会人がターゲットとなり物件価格が比較的抑えられる傾向にある湯島や本郷三丁目エリアが、賃料と物件価格とのバランスとして、面白さがあるとも言えます。
エリアで購入する物件はどう変わる？
物件にもよるのですが、まず文京区は築10年以下の物件は197件中8件であり、更に築浅は少なくなります。その上で今回築12年、13年の物件を比較してみると、本郷三丁目物件の方が湯島駅物件よりも平米単価で10％ほど安い一方で、賃料がこの比較ですと16％ほど安いです。
購入物件が社会人が住み、一定の賃料を取れるかの見極めは重要です。
文京区全体の事業所数・従業員数
(引用：文京の統計(令和4年))
平成28年文京区の事業所数は13,018で従業者数は206,165 人です。文京区全体の事業所の特徴としては卸売業、小売業の割合が25％と多く、次いで不動産業・物品賃貸業、宿泊業・飲食サービス業がそれぞれ11％を占めていることが挙げられます。
文京区の人口推移
(引用：文京の統計(令和4年))
文京区のデータによると、2023年1月1日時点で229,653人です。2000年以降、緩やかに人口増加のトレンドが続いている区になります。
利回りの平均値
都内物件であると、新築中古問わず物件価格が上がってきていることから利回りは低下している傾向にあります。文京区の新築中古マンションの利回りの目安は以下になります。
・新築：3.3%~
・中古：4.0％~
中古ですが、築年数の目安は20年~25年前後の物件が売りに出るケースが多いです。その場合の利回りは4.4％前後ですが、中には5％を超える物件もあります。
上記の築年数での平均平米単価は100~120万円のため、中古物件の目安価格はこちらになります。(平米単価110万円で計算)
・20〜25平米：2,200~2,750万円前後
築年数が20年を超えてくると、白山駅5分で平米80万円台、利回り約5.6%といった物件もあります。このような高利回りな物件は20平米以下と狭く今後のインフレにキャッチアップできるような間取りでないため精査が必要です。
中古物件はリフォーム費用を見越すことが重要
中古物件は退去時に原状回復のみならずリフォームが必要になることが多々あります。そのため、大きな修繕がなされていない中古物件の購入は、リフォーム費用を見越して購入するようにしましょう。
指値を入れられることもありますが、相場状況が強い場合あえて下げてまで売却する理由にならないため、理想はご自身でリフォーム費用分を現金で用意しておくことです。
目安としては、築15年を越してくるような物件の賃料のキープ・向上を狙うことを勘案すると、物件価格の5〜8％前後で3,000万円程の物件だと150~240万円前後を見越しておくと確実ではあります。
競合物件の賃料相場と供給数
湯島駅築10年以内のワンルームかつ徒歩10分以内の1K物件の件数は939件でした。(2023年7月31日suumo参照)
平均賃料は約12万円前後となります。(駅距離、平米数により異なります)
物件を見るときのポイント
実際に購入したい物件を見る際のポイントはこちらになります。
・立地面
・建物管理
・入居者情報
立地面に関しては、物件と駅距離はどの程度ありそうかや周辺環境としてコンビニやスーパーは近いかなどです。
建物管理に関しては、将来大規模修繕ができるようように修繕積立金が溜まっているか、建物全体と室内の修繕履歴はどうかなどです。
最後に入居者情報に関しては、現契約者の契約状況や入居期間はどうかなどです。
詳しくは下記記事にまとめていますのでご確認ください。
参考>>現オーナーはなぜ売却するのか？オーナーチェンジ物件の購入メリットと注意点
まとめ
本記事では文京区エリアを解説していきました。文教エリアとして特にファミリー層に根強い人気のあるエリアです。そのため、全体的に物件価格が高い傾向にあり、物件価格が比較的安い物件は築古で間取りが狭いなど見極めが大切です。
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