不動産投資で検討しないといけないことは３つあります。それは「物件そのもの」「ローンを使う際の条件」そして「物件の立地」です。その中でも物件の立地は不動産投資をする上で非常に重要といえます。
INVASEが不動産投資でおすすめするエリアを解説！今回は、千代田区で不動産投資をするなら？にフォーカスしていきます。
千代田区というと皇居があるエリアで皇居だけでも千代田区の面積12％を占めています。東京駅のあるエリアでもあり、交通面のアクセスは抜群です。本記事では千代田区の特徴とともに千代田区内で不動産投資をすると良いエリアを解説していきます。
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買い時の定義
「買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。
- 価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））
- 価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）
- 今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）
- 住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）
- 賃料と比較して物件価格が安い
千代田区の特徴
千代田区は23区のほぼ中心に位置し、東京駅を中心に圧倒的な交通利便性を誇るエリアです。また番町小学校、九段下小学校、麹町小学校など文教地区としても有名で、居住地域としても人気が高いです。
居住地域として人気がある一方、賃貸付けは時期（小学校入学前など）を外してしまうと入居付けに苦労する側面も否めません。
また、上記小学校のあるような番町エリアは物件価格が高いため、表面利回りは下がってしまうことにも注意をしておきましょう。
負けにくい投資をしたい方は神田東エリアを選びましょう
千代田区の物件は価格が高く、原則利回りが低い一方で賃貸付けが底堅いことが特徴です。
そのため千代田区で購入する場合は、原則利回りが低いことを許容して不動産投資を検討する必要があります。
物件価格が総じて高いためキャッシュフローを出す運用は難しい一方で、賃貸付けの底堅い賃貸経営は実現しやすいでしょう。
千代田区エリアであれば、東神田エリアがおすすめです。
他のエリアに対して物件価格が抑えられていることがポイントで最寄り駅は神田駅、馬喰町駅、秋葉原駅などが該当します。
以下は楽待より抜粋した物件です。
(築19年、馬喰町駅徒歩3分)
(築11年、麹町駅徒歩4分)
番町エリアの麹町では平米単価が約179万円に対して東神田では約118万円と1.51倍の差があります。築年数8年の差分があるとはいえ平米単価に大きな差が出る一方で賃料相場は以下のとおりです。
麹町のワンルーム、1Kの相場：14.30万円、12.10万円
東神田のワンルーム、1Kの相場：12.55万円、10.80万円
月々1〜2万円程度の差しか出なく、平米単価の差ほど家賃が取れないということです。
今後東神田の物件に限らずですが、以下の視点を持って物件を探すと良いでしょう。
・今の入居者にマッチした仕様になっているか
・インフレにキャッチアップできるような物件であるか
仕様に関しては具体的にはトイレ、バス別で独立洗面台がある物件が人気です。
インフレにキャッチアップできるかどうかは人口が増える地域かつ、入居者のニーズに合わせた修繕余地のある物件であることが指標になります。
千代田区全体の事業所数・従業員数
千代田区は31,065事業所と都内第4位（1位は港区）で従業者数は942,339 人と都内第2位(1位は港区)です。
(引用：千代田区)
事業所数、従業員数が都内で4位内に入ることは安心できる材料ではないでしょうか。
(引用：千代田区)
また平成 28 年（2016 年） には事業所の付加価値額において東京 23 区内で千代田区が突出しています。日本を代表する大手企業の本社機能をはじめ、多くの企業が立地するビジネス環境となっている点も魅力です。
千代田区の人口推移
千代田区 産業振興基本計画のデータによると、人口は令和2年（2020 年）で66,680 人、世帯数は 37,011世帯となっています。都心への人口回帰に伴い昭和 55 年（1980 年）以降、人口が最も少なかった平成７年（1995 年）から人口増に転じています。また人口回帰によりマンションが建設された結果、平成12年の3万9千人程度から、令和2年には66,600人を突破、約1.7倍となっています。つまり3人に1人以上が、平成12年以降に転居してきた人ということになります。
(引用：千代田区 産業振興基本計画)
この人口増加は 20 歳代を中心とした 20〜44 歳の比較的若い世代の転入超過がその大部分を占めている点がプラスポイントです。出生の動向を見ると、千代田区の出生数と合計特殊出生率は近年増加傾向にあるため、将来的に若い世代も増えてくると考えられます。
また本区人口の将来推計では、主に社会増の影響によって令和 27 年（2045 年）にかけて、人口の増加傾向は続く見込みとなっています。この点も賃貸経営を行う上ではプラスポイントと言えるでしょう。
（参考：千代田区人口ビジョン（数字で見る千代田区のコミュニティ））
利回りの平均値
都内物件では、新築中古問わず物件価格が上がってきていることから利回りは低下している傾向にあります。千代田区の新築中古マンションの利回りの目安は以下になります。
・新築：3.5%~
・中古：4％~
そもそも千代田区の収益物件は多くなく、特に築年数10年以下の物件は希少価値が高く市場にあまり出回りません。
ボリュームゾーンとして多いのは築20年以上のもので平米数20〜25平米です。
価格としては、平米単価は105〜140万円で、今回の東神田エリアは比較的平米単価が安く105〜120程度で購入できる余地があります。中古物件の目安価格はこちらになります。(平米単価110万円で計算)
・20〜25平米：2,200~2,750万円前後
・25平米〜：2,750万円~
中古物件はリフォーム費用を見越すことが重要
中古物件は退去時に原状回復のみならずリフォームが必要になることが多々あります。そのため大きな修繕がなされていない中古物件の購入は、リフォーム費用を見越して購入するようにしましょう。
指値を入れられることもありますが、相場状況が強い場合あえて下げてまで売却する理由にならないため、理想はご自身でリフォーム費用分を現金で用意しておくことです。
目安としては、物件価格の5〜8％前後で、築15年を越してくるような物件となると、3,000万円程の物件レンジでは賃料のキープ・向上を狙うことを勘案すると、150~240万円前後を見越しておくと確実ではあります。
競合物件の賃料相場と供給数
東神田のある馬喰町駅築10年以内のワンルーム、1K物件の件数は4,667件でした。(2022年12月19日suumo参照)
平均賃料は約11万円前後となります。(駅距離、平米数により異なります)
物件の検討の際には、購入しようと思っている物件の賃料、築年数、駅距離、間取り・設備の状況から数ある競合物件に勝てそうかを判断するようにしましょう。
物件を見るときのポイント
実際に購入したい物件を見る際のポイントはこちらになります。
・立地面
・建物管理
・入居者情報
立地面に関しては、物件と駅の距離、周辺環境としてコンビニやスーパーは近いかなどがポイントになります。
建物管理に関しては、将来大規模修繕ができるように修繕積立金が溜まっているか、建物全体と室内の修繕履歴をよく確認しましょう。
最後に入居者情報に関しては、現契約者の契約状況や入居期間になります。
詳しくは下記記事にまとめていますのでご確認ください。
参考>>現オーナーはなぜ売却するのか？オーナーチェンジ物件の購入メリットと注意点
まとめ
今回は千代田区の特徴とともに千代田区内で不動産投資をすると良いエリアを解説しました。千代田区は東京駅のあるエリアともあり、エリアによっては物件価格が上がり手を出しにくいエリアもあるでしょう。
記事内でご紹介した東神田エリアで馬喰町、岩本町、小伝馬町などのエリアが該当し、物件価格もまだ手が届きやすい範囲になります。
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参考>>不動産投資おすすめエリアをご紹介 湾岸エリアがアツい！？
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