昨今、マイホームは終の棲家ではなく購入後の住み替え、賃貸出しを行うなど住み続ける以外の選択肢があります。


しかし賃貸に出す際には注意が必要です。


理由としては、住宅ローンで購入している物件はご自身が自宅として住むために使えるローンであり、賃貸に出すことで契約違反になり一括弁済のリスクが発生するためです。


そのため、賃貸に出す場合には住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換えを行っておくと安心です。


しかし、物件購入時には不動産会社の方がローンに関してお手伝いしてくれますが、借り換えの場合はご自身で手配する必要があります。


今回は愛知県で住宅ローンを組んでいた築8年のRC区分マンションを自己資金10万円以内で投資用ローンに借り換えた事例をご紹介いたします。

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ライフスタイルの変更をきっかけに自宅を賃貸へ

今回ご紹介するのはK様。愛知県にある築8年のRC区分マンションを所有しておりました。


K様は物件をご自宅としてご購入。住宅ローン金利としては0.950%でのお借入れをされておりました。


数年お住まいになった後、ライフステージが変わったことをきっかけにご自宅は賃貸に出されました。


賃貸に出した後、無事に入居してもらえたことで不動産投資の状態になったものの、住宅ローンのまま貸し出すことは契約違反となります。


そのため、K様はまっとうな方法で賃貸経営を行いたいご意向のためINVASEにご相談をいただきました。

住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えのポイント

住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えのポイントは、返済額が増えることを前提に、それでも借り換えを行う必要を正しく理解することです。

住宅ローンの金利は非常に低く設定されており、今回のK様のケースでは0.950%でした。一方で不動産投資ローンは低くても2%前後からとなるため、借り換えによって金利は必ず上昇します。

つまり、住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えでは、毎月の返済額は増えるのが原則です。

では、なぜそれでも借り換えを行う必要があるのでしょうか。

理由は明確で、住宅ローンのまま賃貸に出し続けることは、金融機関との契約違反にあたるからです。

住宅ローンはあくまで「自分が住むための物件」に使えるローンです。

賃貸に出した時点で本来の利用目的から外れることになり、金融機関に発覚した場合は一括弁済を求められるリスクがあります。

月々の返済が増えたとしても、この契約違反リスクを放置し続ける方がはるかに大きなリスクとなります。

今回の借り換え条件は以下の通りです。

借り換え前
・借入残高：約4,511万円
・返済期間：28年0ヶ月
・金利：0.950%
・月次返済額：約15万円

借り換え後
・借入残高：約4,590万円
・返済期間：35年・10年
・金利：2.450%・2.525%
・月次返済額：約17万円

今回の借り換えでは、金利の上昇に伴い毎月の返済額は約2万円増加しました。

しかしそれ以上に重要なのは、住宅ローンのまま賃貸に出し続けるリスクを正式に解消できたという点です。

万が一金融機関に発覚し一括弁済を求められた場合、数千万円単位の資金を即座に用意しなければならない事態になりかねません。月々2万円の返済増加と、この一括弁済リスクを天秤にかければ、借り換えの必要性は明らかです。

また、今回の借り換えにかかった自己資金はわずか約9.5万円。諸費用のほぼ全額を借入でカバーする形となり、手元資金をほとんど使わずに契約違反リスクを解消することができました。

既に賃貸に出している方は最悪の場合、一括弁済を求められてしまいますので早めの行動に移しましょう。

まとめ

今回は愛知県で住宅ローンを組んでいた築8年のRC区分マンションを自己資金10万円以内で投資用ローンに借り換えた事例をご紹介しました。


住宅ローンで購入した物件を勝手に貸し出すことは契約違反になります。


そのため、賃貸に出したい場合はローンを全額返済するか、不動産投資ローンへの借り換えが必要になります。


不動産投資ローンへの借り換えはご自身で金融機関を見つけることは一定のハードルがあります。


INVASEであれば、本審査承認までオンライン完結であり、なおかつ特別金利での借り換えができる点においてご利用いただく価値はあるのではないでしょうか。お客様のお好きな時間、お好きなスピードで手続きを進めることができ、ご質問はチャットにて行っていただけます。

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参考記事

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