昨今、マイホームは終の棲家ではなく、購入後の住み替えや賃貸出しを行うなど、住み続ける以外の選択肢も広がっています。

しかし、住宅ローンで購入した物件を賃貸に出す際には注意が必要です。

理由としては、住宅ローンはご自身が自宅として住むことを前提に利用できるローンであり、賃貸に出すことで契約違反となり、一括弁済を求められるリスクがあるためです。

そのため、賃貸に出す場合には、住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換えを行っておくと安心です。

しかし、物件購入時には不動産会社の方がローンに関してサポートしてくれる一方で、借り換えの場合はご自身で金融機関を探し、手続きを進める必要があります。

今回は、東京都台東区で住宅ローンを組んでいた築7年・RC造の1K区分マンションを、自己資金10万円以内で投資用ローンに借り換えた事例をご紹介いたします。

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ライフスタイルの変更をきっかけに自宅を賃貸へ

今回ご紹介するのはA様。東京都台東区にある築7年・RC造の1K区分マンションを所有しておりました。

A様は物件をご自宅として購入され、住宅ローン金利としては0.915%という低金利でお借入れをされておりました。

数年お住まいになった後、ライフステージの変化をきっかけに、ご自宅を賃貸に出されました。

賃貸に出した後、無事に入居してもらえたことで不動産投資の状態になったものの、住宅ローンのまま貸し出すことは契約違反となる可能性があります。

そのため、A様はまっとうな形で賃貸経営を行いたいというご意向から、INVASEにご相談をいただきました。

住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えのポイント

住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えのポイントは、返済額が増えることを前提に、それでも借り換えを行う必要性を正しく理解することです。

住宅ローンの金利は非常に低く設定されており、今回のA様のケースでは0.915%でした。

一方で、不動産投資ローンは住宅ローンと比べると金利が高くなる傾向があり、今回の借り換え後の金利は2.500%となりました。

つまり、住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えでは、毎月の返済額が増えるのが原則です。

では、なぜそれでも借り換えを行う必要があるのでしょうか。

理由は、住宅ローンのまま賃貸に出し続けることは、金融機関との契約違反にあたる可能性があるからです。

住宅ローンはあくまで「自分が住むための物件」に使えるローンです。

賃貸に出した時点で本来の利用目的から外れることになり、金融機関に発覚した場合は、一括弁済を求められるリスクがあります。

月々の返済が増えたとしても、この契約違反リスクを放置し続ける方が、はるかに大きなリスクとなります。

今回の借り換え条件

今回の借り換え条件は以下の通りです。

借り換え前
・借入残高：約3,100万円
・返済期間：25年2ヶ月
・金利：0.915%
・金利タイプ：変動
・月次平均返済額：約11.4万円

借り換え後
・借入額：約3,200万円
・返済期間：25年
・金利：2.500%
・金利タイプ：変動
・月次平均返済額：約14.2万円

今回の借り換えでは、金利の上昇に伴い、毎月の返済額は約2.8万円増加しました。

しかしそれ以上に重要なのは、住宅ローンのまま賃貸に出し続けるリスクを正式に解消できたという点です。

万が一、金融機関に発覚し一括弁済を求められた場合、数千万円単位の資金を即座に用意しなければならない事態になりかねません。

月々約2.8万円の返済増加と、この一括弁済リスクを天秤にかければ、借り換えを行う必要性は十分にあるといえます。

また、今回の借り換えでは、諸費用を含めた借入額として約3,170万円の融資を組む形となりました。

資金計画上、予定諸費用は約82.2万円でしたが、借り換え先の借入額でカバーする形となり、自己資金は10万円以内に収まっています。

既に住宅ローンで購入した物件を賃貸に出している方は、最悪の場合、一括弁済を求められる可能性もあるため、早めに対応を検討しましょう。

まとめ

今回は、東京都台東区で住宅ローンを組んでいた築7年・RC造の1K区分マンションを、自己資金10万円以内で投資用ローンに借り換えた事例をご紹介しました。

住宅ローンで購入した物件を勝手に貸し出すことは、契約違反となる可能性があります。

そのため、賃貸に出したい場合はローンを全額返済するか、不動産投資ローンへの借り換えが必要になります。

不動産投資ローンへの借り換えは、ご自身で金融機関を見つけることに一定のハードルがあります。

INVASEであれば、本審査承認までオンライン完結で進められ、なおかつ特別金利での借り換えができる場合があります。お客様のお好きな時間、お好きなスピードで手続きを進めることができ、ご質問はチャットにて行っていただけます。

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