昨今、マイホームは終の棲家ではなく購入後の住み替え、賃貸出しを行うなど住み続ける以外の選択肢があります。しかし賃貸に出す際には注意が必要です。理由としては、住宅ローンで購入している物件はご自身が自宅として住むために使えるローンであり、賃貸に出すことで契約違反になり一括弁済のリスクが発生します。そのため、賃貸に出す場合には住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換えを行っておくと安心です。

しかし、物件購入時には不動産会社の方がローンに関してお手伝いしてくれますが、借り換えの場合はご自身で手配する必要があります。

今回は新築時に関西で購入した3LDK物件の住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えできた事例をご紹介いたします。

※時間がない方へ・・・今すぐ住宅ローンから不動産投資ローンの借り換えができるのか、いくら借り換えメリットがあるか知りたい方は「借り換えサービス」をご利用ください。いずれも無料で、自宅にいながらオンラインでお申し込み頂けます。

また、住み替えをせずに自宅の売却ができるダイレクト・リースバックという手法もINVASEであればご利用いただけますので是非併せてご検討ください。


ライフスタイルの変更をきっかけに自宅を賃貸へ

今回ご紹介するのはK様。兵庫県でファミリータイプの新築マンション6年前に購入。間取りは3LDKのためファミリータイプになります。

K様は新築時にご自宅としてご購入。住宅ローン金利としても6年前にしては低水準の0.7%台でのお借入れをされておりました。

数年お住まいになった後、ライフステージが変わったことをきっかけにお引越しをされ、本物件は賃貸に出されました。賃貸に出した後、無事に入居してもらえたことで不動産投資の状態になったものの住宅ローンのまま貸し出すことは契約違反となります。

そのため、K様はまっとうな方法で賃貸経営を行いたいご意向のためINVASEにご相談をいただきました。



住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えのポイント

住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えのポイントは現在の残債がどこまで減っているかどうかです。理由としては、借り換えによって住宅ローンの金利よりも上がることによる毎月返済額の上昇があり、返済に耐えうる状況にする必要があるからです。

住宅ローンの金利は0水準と非常に低く、一方で不動産投資ローンは低くても1.5%台からとなります。そのためどうしても住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えを行うと返済額は上昇してしまいます。

また、不動産投資ローンを借り入れする場合にファミリータイプの大きな物件はワンルームやコンパクトファミリータイプに比べると審査が厳しくなる傾向にあります。

今回K様は購入時から6年経った状態でご相談を頂きました。そのため、若干評価が厳しくなるファミリータイプであっても残債が十分に減っていたために自己資金をほとんど出さずに借り換えに成功されました。

金利は2％台になったものの、借り換えによって不動産投資ができるようになっただけでなく、キャッシュフローも黒字を維持されております。


借り換え前

借入残高：約3,130万円

期間：約29年

金利：0.720%

月次返済額：約9.9万円

借り換え後

借入残高：約3,210万円

期間：29年

金利：2.15% 

月次返済額：約12.4万円

自己資金：10万円以内

借り換えによって不動産投資ローンの金利になったものの、キャッシュフロー黒字を維持できているポイントとしては購入後時間が経っており残高が一定減っていることが大きいでしょう。借り換えをしたことで無事に賃貸経営を行えるようになりました。

ご自宅を賃貸に出したい方も事前に不動産投資ローンのお借換えに関してご相談いただくことができます。既に貸し出している方は最悪の場合、一括弁済を求められてしまいますので早めの行動に移しましょう。今回関西の物件でも借り換えに成功しているように、物件によらずご相談をいただくことが可能です。

まとめ

今回は新築時に関西で購入した3LDK物件の住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えできた事例をご紹介いたしました。住宅ローンで購入した物件を勝手に貸し出すことは契約違反になります。そのため、賃貸に出したい場合はローンを全額返済するか、不動産投資ローンへの借り換えが必要になります。

不動産投資ローンへの借り換えはご自身で金融機関を見つけることは一定のハードルがあります。これから自宅を賃貸に出したい際には是非INVASE借り換えサービスをご活用ください。

INVASEであれば、本審査承認までオンライン完結であり、なおかつ特別金利での借り換えができる点においてご利用いただく価値はあるのではないでしょうか。お客様のお好きな時間、お好きなスピードで手続きを進めることができ、ご質問はチャットにて行っていただけます。

またお電話でのご相談もご対応しておりますので、ご希望に合わせた形でご利用くださいませ。

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*お客様事例に掲載する情報には充分に注意を払っていますが、成果には個人差がありその内容について保証するものではありません。