不動産投資において、ローンの選定は収益性を大きく左右する重要なポイントです。

収益物件を仲介取引で購入する際には、不動産投資ローンの借り入れがネックになります。

売主が不動産会社の場合は売主物件となるため、通常その不動産会社の提携ローンを使って購入できますが、仲介の場合はご自身で金融機関を探す必要が出てきます。

また、物件によっては不動産会社が売主であっても不動産投資ローンの案内がなく、ご自身で探す場合もあり、いずれにせよご自身で借入先を探すことは難易度が上がります。

今回は築36年のSRC造マンションでありながら、駅徒歩圏の利便性や1LDKとしての実需性を評価し、長期的な資産形成を見据えて購入に踏み切った事例をお届けします。

※時間がない方へ・・・購入したい物件がすでに決まっていて今すぐ不動産投資ローンの借入相談をしたい方は「借り入れサービス」をご利用ください。自宅にいながらオンラインでお申し込み頂けます。

東京都城東エリアの駅近1LDKマンションで借り入れを実現

今回ご紹介するのは、会社員としてお勤めの投資家様です。

東京都城東エリアにある1LDK区分マンションを、投資用物件として購入することを検討されていました。

物件は築36年のSRC造マンションです。築年数だけを見ると、金融機関によっては融資期間や担保評価の面で慎重に見られやすい物件といえます。

一方で、今回の物件は駅から近く、都心方面へのアクセスも見込める立地にあり、単身者やDINKS層などからの賃貸需要が期待できる1LDKタイプでした。

不動産投資では、築年数が古い物件であっても、立地・構造・間取り・賃貸需要・出口戦略を総合的に見て判断することが重要です。

特にSRC造のマンションは、鉄骨鉄筋コンクリート造であることから、一般的な木造物件と比べて金融機関に評価されやすいケースもあります。

ただし、築古区分マンションの場合、金融機関によっては融資期間が短くなったり、自己資金を多めに求められたりする可能性があります。

投資家様は、購入したい物件がすでに決まっていた一方で、築36年の物件でも融資を受けられるのか、自己資金はいくら必要になるのか、月々の収支をどう見ればよいのかといった資金計画面に不安を感じられていました。

そこで、物件特性と融資条件を整理するため、INVASEの借り入れサービスにご相談いただきました。

今回の借り入れ条件は以下の通りです。

所在地：東京都
物件種別：SRC造 1LDK区分マンション
築年数：築36年
借り入れ金額：約2,650万円
金利：2.550%
期間：24年
毎月賃料：約8.8万円
毎月返済額：約12.3万円
月次収支：約3.5万円の持ち出し

今回の事例では、毎月のキャッシュフローは約3.5万円の持ち出しとなっています。

また、区分マンションの場合、ローン返済額に加えて管理費や修繕積立金も発生します。

管理費は、共用部の清掃や設備管理、建物の管理体制、防犯面の維持などに使われる費用です。修繕積立金は、将来的な大規模修繕や建物の維持管理に備えて積み立てられる費用です。

そのため、区分マンションは戸建てや一棟物件と比べて、毎月のキャッシュフローがマイナスになりやすい側面があります。

一方で、戸建てや一棟物件の場合、管理や修繕にかかる費用を所有者自身で見積もり、必要に応じて自分で積み立てたり、事前に資金を用意したりする必要があります。

区分マンションは管理費や修繕積立金が毎月発生する分、収支上は持ち出しに見えやすいものの、建物の維持管理や将来の修繕に備える費用をあらかじめ分散して負担しているともいえます。

そのため、毎月の収支を見る際には、単純な黒字・赤字だけでなく、管理費や修繕積立金が何に使われる費用なのか、将来的な修繕リスクにどのように備えられているのかも確認することが大切です。

不動産投資においては、毎月黒字であることが理想ではありますが、すべての投資判断を月次収支だけで行うわけではないことに注意が必要です。

なぜ1LDKマンションで好条件融資を実現できたのか？

1LDKのコンパクトマンションは「価格が高い割に利回りが低い」とみなされ、金融機関の融資審査では慎重になる場合があります。

一方で、1LDKのコンパクトファミリーマンションは、需要が高く、DINKSや単身者層からの根強い人気があります。

そのため、立地さえ良ければ空室リスクが低く、賃料水準も安定しやすいという特徴があります。

INVASEでは、提携先金融機関の審査傾向を踏まえ、物件や購入者の状況に応じた適切な金融機関を選定。

さらに、物件の収益性や周辺の賃貸需要など、融資判断に関わる情報を整理・補足することで、審査通過を後押ししました。

エリアならではの安定した賃貸需要や、コンパクトマンション特有の資産価値の高さといった特性を丁寧に説明することで、利回り面での懸念をカバーし、最終的には好条件での融資を実現することができたのです。

出口戦略の幅が広がる「実需価格での売却」

今回の投資家様が1LDKコンパクトマンションを選んだ理由のひとつが、「実需価格」での売却が期待できる点でした。

投資用として購入する際は、利回りベースで価格が算定されます。

しかし空室になった際に自宅用として売却すれば、実需価格（住宅として購入する人が払える価格）で売却できる可能性があります。

この価格差により、売却時にキャピタルゲイン（売却益）を得られるチャンスが生まれるのです。

ワンルームの場合、売却先は基本的に投資家に限られるため、市況が悪化すると買い手が見つかりにくくなります。

しかし1LDKコンパクトファミリーマンションであれば、投資家と実需層（DINKSや単身者）の二つのマーケットを持てるため、出口戦略の選択肢が広がります。

万が一空室が発生しても、実需向けに売却するという「保険」があることは、投資判断において大きな安心材料となりました。

購入したい物件がすでに決まっていて今すぐ不動産投資ローンの借入相談をしたい方は「借り入れサービス」をご利用ください。自宅にいながらオンラインでお申し込み頂けます。

まとめ

今回はINVASEの借り入れサービスによって、築36年のSRC造マンションでありながら、駅徒歩圏の利便性や1LDKとしての実需性を評価し、長期的な資産形成を見据えて購入に踏み切った事例をお届けいたしました。

INVASEであれば、戸建、区分マンション、一棟物件など幅広い物件において新築中古問わずローンのご紹介でお手伝いできる可能性があります。

他社は物件とセットでのローン案内なのに対し、INVASEは「物件がすでに決まっている」投資家様のための後付け融資サポートも強みとしています。お気軽に借り入れサービスをご活用ください。

参考記事

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>>不動産投資ローンはどの銀行がオススメ？金利や審査基準を比較

*お客様事例に掲載する情報には充分に注意を払っていますが、成果には個人差がありその内容について保証するものではありません。