不動産投資を始めた理由は人それぞれですが、医師の場合は不動産投資会社からの電話営業がきっかけだったという人も多いようです。電話での営業そのものは違法ではありません。ただし、電話営業にまつわるトラブルや被害があることには注意すべきでしょう。
今回は、医師にフォーカスを当てて、不動産投資のメリット・デメリットなどを解説します。迷惑な営業電話の対処方法も紹介しますので、参考にしてみてください。
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【目次】
電話営業をきっかけに不動産投資を始める医師が多い
電話営業は合法？違法？
医師が不動産投資を行うメリット
不動産投資のデメリットと注意点
こんな電話営業にはご用心！しつこい迷惑電話を撃退するには
悪質な営業や詐欺に合わないために複数会社を比較する
不動産投資は忙しい医師におすすめの資産形成方法だが…
電話営業をきっかけに不動産投資を始める医師が多い
不動産投資は会社員に人気の副業といわれています。では、医師で不動産投資を行っている人は、どのくらいいるのでしょうか。
2019年9月、国土交通省が約2万人の個人投資家を対象に行った、不動産投資に関するアンケート調査の結果が発表されました。これによれば、不動産投資の経験があると答えた人は全体の約12.6％と、それほど多くはありません。興味深いのは経験アリと答えた人の職業です。経験アリと答えた人の割合が経験ナシを上回ったのは、会社役員、オーナー経営者、不動産経営、自営業、医師、弁護士・会計士・税理士等という結果が出ています。その道のプロである不動産業者が多いことはわかりますが、その他はおおむね高所得と思われる人たちです。なお、世帯年収800万円以上では、不動産投資の経験アリと答えた人の割合が多くなっています。
アンケートからは不動産投資を始めた理由やきっかけは読み取れません。一般的には、知人や同僚から勧められた、転勤で空き家になった自宅を賃貸物件にした、親が所有していた収益用アパートを相続したなどが考えられます。医師の場合は意外なことに、不動産投資会社の電話営業がきっかけだったという人も多いのだとか。なぜ不動産投資会社から医師にあてての電話営業があるのかは、前述のアンケートで不動産投資の経験者に高額所得者が多かったことと関係がありそうです。
参考：個人投資家への不動産投資に関するアンケート調査結果について｜国土交通省
電話営業は合法？違法？
電話営業は古くからある販売手法のひとつです。誰もが1度や2度は、知らない会社からの電話営業を受けた経験があるのではないでしょうか。ここでまず頭に浮かぶのが、なぜ自分に電話をかけてきたのだろう、どうやって電話番号を知ったのだろうといった疑問です。おそらくはビジネスマンデータなどと呼ばれる個人情報リストを利用しているものと考えられます。
広告代理店やマーケティング会社のなかには、個人情報をリスト化して販売することを業務として行っているところがあります。個人情報を勝手に売るのは違法と思われそうですが、じつは以下のとおり法律で認められているのです。
個人情報データベース等
第三条法第二条第四項の利用方法からみて個人の権利利益を害するおそれが少ないものとして政令で定めるものは、次の各号のいずれにも該当するものとする。
一不特定かつ多数の者に販売することを目的として発行されたものであって、かつ、その発行が法又は法に基づく命令の規定に違反して行われたものでないこと。
二不特定かつ多数の者により随時に購入することができ、又はできたものであること。
三生存する個人に関する他の情報を加えることなくその本来の用途に供しているものであること。
インターネット上での買い物や資料請求の際に入力した個人情報、通信販売の購入履歴、卒業した学校の同窓会名簿などから集められたデータは、年代・性別・職業・収入・興味などで分けられ、データとして販売されます。リストを使った電話営業は、少ないコストで効率よくアプローチできる営業方法です。不動産投資会社が医師を選んで電話営業できるのは、こうした仕組みがあるためです。
参考：個人情報保護委員会
医師が不動産投資を行うメリット
ほとんど手間がかからない不動産投資は、忙しい医師におすすめの資産運用といえます。社会的信用が高い医師だからこそ得られる不動産投資のメリットを紹介しましょう。
好条件の融資が受けられる
投資用物件の購入には不動産投資ローンを利用するのが一般的です。キャッシュで一括購入という方法もありますが、ローンを利用すれば年収の何倍もの高額物件でも購入できるためです。ローンを利用する際は金融機関の審査を受けます。ここで医師であることが有利に働くのです。
審査では主に年収・職業・勤務先・勤続年数・資産状況などがチェックされ、融資の可否や条件などが決められます。医師は金融機関からの評価が高く、好条件での融資が受けやすいといわれています。ある程度の自己資金がなければ難しいアパート一棟投資や、複数の物件を購入する分散投資も、医師なら難しいことではありません。
ローン付けがスムーズなことは、不動産投資会社が医師を顧客にしたがる最大の理由ともいえるでしょう。不動産会社は売買や賃貸の契約成立によって支払われる仲介手数料で利益を得ています。仲介手数料は物件の価格や賃料に応じて変わり、上限額は宅地建物取引業法で定められています。つまり、成約金額が高額であるほど多額の仲介手数料が請求できるチャンスなのです。高額物件が購入できる医師に電話営業が集中するのは、仕方がないことなのかもしれません。
ちなみに、売買価格が400万円を超える物件に対する仲介手数料の計算式は以下のとおりです。
仲介手数料の上限＝売買価格×3％＋6万円＋消費税
上記の計算式で求められる金額はあくまでも上限額であり、範囲内であればいくらでも構いません。また、上限を超える請求は宅地建物取引業法違反となります。仲介手数料をめぐるトラブルは多いため、ぜひ覚えておいてください。
節税効果がある
不動産投資を始めた翌年からは、不動産所得の確定申告が義務付けられます。不動産経営では経費にできる項目が多く、実際には利益が出ていても帳簿上は赤字になることが珍しくありません。不動産投資のメリットのひとつは、不動産経営で発生した赤字を給与所得などと相殺することが認められていることです。これを損益通算といいます。
給与所得にしろ事業所得にしろ、高額所得者は毎年多額の所得税を納めています。納めている所得税額を悩ましく感じている医師も多いはず。不動産投資の節税効果は大きなメリットになるのではないでしょうか。
本業への支障が少ない
毎日のように値動きをチェックする株やFXなどと違い、不動産投資はほとんど手間がかかりません。物件の管理や入居者への対応など、オーナーが日常的に行う業務はすべて不動産管理会社に委託できるためです。本業に専念する一方で、家賃収入という不労所得が得られるのは大きな魅力といえるでしょう。
不動産投資のデメリットと注意点
不動産投資の仕組みは、物件を購入して家賃収入から利益を得るというシンプルなものです。簡単なように見えますが、投資金額が大きいために失敗したときのダメージも大きいことに注意しなくてはなりません。ここでは、不動産投資のデメリットや注意点について解説します。
リスクヘッジをしないと大損することも
不動産投資は、投資の世界ではミドルリスク・ミドルリターンに分類されています。投資初心者にもおすすめなどといわれることがありますが、けしてリスクがないわけではありません。以下に示すのは、不動産投資が抱えるリスクの代表的なものです。
・空室や滞納で家賃収入が得られない
・家賃相場が下がり家賃の値下げを求められる
・金利上昇によりローンの返済負担が増す
・火災や自然災害で損害をこうむる
・経年劣化で物件の資産価値が下がる
・室内で人が亡くなり事故物件になる
いずれも起り得ることですが、適切なリスクヘッジをすることで被害を最小限に抑えられます。安易に不動産投資を始めるのではなく、どのようなリスクがあるのかを把握し、対策を考えるようにしてください。
高属性だからこそ無理な借り入れは避けるべき
医師は金融機関からの属性評価が高く、多額の借入が可能となるケースが多々見られます。そこを見込んで高額物件への投資を勧める不動産投資会社もありますが、簡単に承諾してはいけません。借入額が多いほど返済負担も大きくなります。家賃収入が途絶えた場合は自己資金の持ち出しとなり、家計を圧迫するようになるでしょう。
また、本業からの収入も変動する可能性があります。病院の経営状態が悪化すれば当然収入は減りますし、勤務医の場合は減給になるかもしれません。無理な借り入れをしたために自己破産に追い込まれた医師もいます。購入前にしっかりと収支のシミュレーションを行い、ゆとりのある返済計画を立てることが大切です。
こんな電話営業にはご用心！しつこい迷惑電話を撃退するには
ひっきりなしにかかってくる不動産の電話営業は、対応が面倒な反面、多くの不動産投資会社を知るチャンスとも考えられます。しかしながら、すべてが健全な業者とは限りません。不動産の電話営業に対しての苦情や相談が増えていることについて、国土交通省でも注意を呼び掛けています。迷惑電話に対抗するには、不動産取引の知識をつける必要があるでしょう。少なくとも、宅地建物取引業法に営業活動についての禁止事項が記載されていることは知っておくべきです。
宅地建物取引業法では次のような行為を禁止しています。
〔1〕不確実な将来利益の断定的判断を提供する行為（法第47条の2第1項）
〔2〕威迫する行為（法第47条の2第2項）
〔3〕私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させる行為（法施行規則第16条の12第1号のヘ）
〔4〕勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行う行為（法施行規則第16条の12第1号のハ）
〔5〕相手方が契約を締結しない旨の意思（勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、勧誘を継続する行為（法施行規則第16条の12第1号の二）
〔6〕迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問する行為（法施行規則第16条の12第1号のホ）
引用：投資用マンションについての悪質な勧誘電話等にご注意ください｜国土交通省
必ず儲かるなどの誘い文句で強引に契約を勧められたり、断っても何度も電話がかかってくる場合は、宅建業法で禁止されている行為であることを指摘してみてください。その後のトラブルを避けるために、相手方の氏名や会社名、電話がかかってきた日時や具体的な内容をメモしておくことをおすすめします。
・消費者庁
・法テラス
ここであげたものは、詐欺被害も含めた不動産取引に関するトラブルを相談できる公的機関です。もしものときに備えて、ぜひ覚えておいてください。しつこい勧誘に関しての対処方法は下記記事にまとめています。
参考>>不動産投資で悪質な営業をされたら？しつこい勧誘の断り方
悪質な営業や詐欺に合わないために複数会社を比較する
不動産投資の初心者には、営業マンの話が正しいかどうかを判断するのは難しいものです。なかには詐欺まがいのやり口で投資を勧める悪徳業者もいるため、不動産投資会社選びは慎重に行うべきでしょう。
複数の不動産投資会社と同時に話を進めるうちに、信頼できるかどうかはもちろん、自分との相性もわかってきます。
物件管理を委託する管理会社も同様です。管理内容や範囲、料金は管理会社によって異なります。多忙な医師は、なるべく手厚いサポートが受けられるところを選ぶのがおすすめです。複数社に問い合わせて、納得できる管理会社を選ぶようにしてください。
信頼できる不動産投資会社をパートナーにしよう！
不動産投資に対する知識不足は、失敗する最大の原因ともいえます。不動産投資で成功しようと思ったら、多方面から情報を集め、物件選びから最終的な出口戦略まで慎重に計画を立てなくてはなりません。
医師の場合、多忙ゆえに情報を集める時間がとれず、不動産投資会社に勧められるままに物件購入を決めるパターンがありがちです。それでは主体的な投資といえず、思うような資産形成はできないでしょう。
不動産投資会社からかかってくる電話を利用して複数社とつながりを持ち、そのなかでも特に信頼できる不動産投資会社・営業マンをパートナーにしてみてはいかがでしょうか。
信頼できる会社選びのチェックポイント
信頼できる不動産投資会社を選ぶには、次のチェックポイントを参考にしてみてください。
・顧客に合った提案をしてくれる
・リスクやデメリットをきちんと説明してくれる
・無料セミナーや個別相談会を定期的に実施している
・購入後のフォローが充実している
不動産の営業マンには、お金に関する専門知識を持つファイナンシャル・プランナーの有資格者もいます。
また、不動産の販売を行うには宅建士の資格が必要です。営業が説明を行い、契約時の重要事項説明の段階で宅建士の資格を持つ上席者にかわるケースもありますが、信頼できる営業マンとしては宅建士の資格を持っている方が安心できるのではないでしょうか。
不動産投資も含めて資産形成を気軽に相談できるパートナーに出会えたら、成功に向けての大きな一歩になるでしょう。
不動産投資は忙しい医師におすすめの資産形成方法だが…
金融機関からの評価が高く融資が受けやすい医師には、不動産投資会社からの電話営業が多くかかってきます。株やFXなどと比べて手間がかからない不動産投資は、忙しい医師におすすめの資産形成方法といえますが、電話営業を迷惑と感じた場合はきちんと断るようにしてください。もしかしたら、収益性のない物件や違法なやり方を勧める悪徳業者が含まれているかもしれません。おかしいと感じたときは、電話の内容などをメモして速やかに公的機関に相談するようにしてください。
最後に、インベースでは、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。
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