不動産投資をする際にどの投資対象で始めるかによって得られる利益や運用期間は大きく異なります。将来不動産投資でFIREしたい方にとってはキャッシュフローが出る物件が選択肢になるでしょうし、手間を抑えて資産形成をしたい人にとっては別の物件が合うということになります。

今回は不動産投資の物件選びは目的設定から逆算するべきというテーマで記事をお届けいたします。

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実践前にすべき目的の明確化

不動産投資を考える際、最初に重要なのは目的を明確にすることです。例えば、収益性を重視する場合、毎月の収益が欲しいのか、それとも売却時に大きな利益を得たいのかを考える必要があります。

年収が2,000万円を超えるようなサラリーマンの方ですと税負担も大きいため築古一棟物件を購入して減価償却を得るというケースもあるでしょう。

つまり、不動産投資をすることでどういう未来を実現したいのかによって参入すべき投資対象が変わるということです。

不動産投資のリスクと参入コスト

不動産投資にはリスクとコストが伴います。リスクに関しては不動産価格の変動リスク、ローンを借りるのであれば金利上昇リスク、売却時の流動性リスクなどがあります。

また、購入時や毎月の保有時、そして売却時にもそれぞれコストがかかってきます。購入時には仲介手数料、登記費用、ローンの事務手数料、印紙代、不動産取得税などがあげられます。毎月のコストに関してはローン返済、管理費、修繕積立金等があげられます。そして、売却する際にも登記費用や仲介手数料等のコストがかかります。

リスクに関しては購入時に洗い出しを行い、リスクが顕在化した際に対応ができる物件なのかどうかを見極めるようにしましょう。コストに関してはどうしても発生してしまうため、コストをかけても収支が合うかどうかを元にシミュレーションを行いましょう。

直近は円安からくるコストプッシュ型のインフレにも陥っており物価が上がってきております。コストが上がることも見越してリスクと収支のシミュレーションを立てておく方が無難でしょう。

物件毎の特徴

不動産投資を行う際の目的決めとリスクとコストを把握して参入する中でワンルームマンション、ファミリータイプマンション、一棟物件でそれぞれの特徴は以下の通りになります。

・ワンルームマンション：30㎡未満の物件が多く、 不動産投資ローンは比較的借入しやすい傾向にあります。一方で中古マーケットにおいて住宅ローンが使えない。

・ファミリータイプマンション；：30平米以上の自己居住用物件です。不動産投資市場にもありますが、不動産投資ローンの借り入れのハードルは上がり、頭金を10％程度求められることもあります。また、空室時には住宅ローンの市場が出口となるため売りやすさが特徴。

・一棟物件：: 2部屋以上の一棟物件。1つで複数戸を保有できるためキャッシュフローが大きくなりやすい一方で、ファミリーマンションタイプと同じく不動産投資ローンは借入しにくいです。

それぞれメリットとデメリットがあるため、不動産投資をどこまで事業として運営していくのかを目的に照らして検討していく必要があります。

立地と併せて確認すべきポイント

それぞれの不動産投資を成功させるためには、物件選びが重要です。一例としてワンルームマンション投資をあげると、立地は条件はさることながら物件の仕様に関しても注意が必要です。

例えば独立洗面台などの仕様が良い物件を選ぶことで、賃料の上昇やキャッシュフローの向上が期待できます。つまり、インフレ時のキャッチアップをすることができるでしょう。

不動産投資で利益を上げるには毎月のキャッシュフローと売却時のキャピタルゲインの2つがあります。キャピタルゲインを得るためには物件価格が上がる必要がありますが、価格が上がるときの理由の一つに新築物件が近くに建つことによる新築ロジックがあります。

購入後5年、10年となった際に古いから選ばれないような仕様、例えば三点ユニット（バス、トイレ、洗面台が一緒）の物件だとインフレにキャッチアップしにくいなど考えられます。インフレについていけないと物件価格が上がらないことに繋がるため、立地と物件仕様に関しても注意深く考えましょう。

物件価格が上がっている中で、どのようにして収益を上げるかを慎重に分析することが必要です。

まとめ

今回は不動産投資の物件選びは目的設定から逆算するべきというテーマで記事をお届けしました。目的に応じた物件選びをしないと、逆に達成から遠ざかってしまうことにも繋がりかねません。

また、物件毎に良い面も悪い面もありますし加えてご自身でどこまで事業として汗をかけるかという点も併せて確認しておきたいところです。

目的に応じたリスクとコストをしっかりと見極め、戦略的に物件を選ぶことで不動産投資の成功確率をあげることができます。

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