INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
東京都心部を中心に、物価動向といったマクロデータや金融市場の動向を踏まえた不動産市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 金融・不動産市況サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
トピック
7月31日に日銀が金融緩和政策を修正し、特に短期金利（無担保コール翌日物金利）の利上げと、植田総裁のタカ派的な発言（継続的な利上げを示唆）は大きな話題となりました。インフレ率の安定的な上昇や賃金データの改善など、統計データ的には利上げを行う判断が正当化される面もあったように見えます。利上げをきっかけに、円安でインフレの一因となっていたドル円相場は円高ドル安方向に動き始めました。
しかし不運にも、その後1〜2日というほぼ同じタイミングで米国の主要経済指標（雇用統計）の下振れによる景気後退懸念、イスラエル・パレスチナ・イランをめぐる中東情勢の緊迫化といった悪材料が重なったことで金融市場が動揺しました。8月5日には日経平均株価の下落幅が歴代最大を記録（下落率でも歴代2位）、本レポートを執筆している翌6日には大幅反発するなど、非常に不安定な値動きになっています。
バカンスのため8月は世界的に金融市場が閑散としやすい時期であることからも、当面株価や為替相場は不安定な値動きが続くと見られます。とはいえ、現時点では金融・経済の中心である米国で景気が本格的に景気が腰折れしたことを示す材料もなく、秋頃にかけ次第に落ち着きを取り戻すでしょう。
※参照：日本経済新聞
円安が一服し円高方向に触れたこと（インフレ率の低下要因）、また、結果論ではあるものの日銀の利上げ後に金融市場が激しく動揺したことを踏まえると、さすがに日銀は次の利上げまでに相当な時間と一層慎重な判断が迫られるのではないかと考えられます。
個人投資家へのメッセージとしては、時間を味方につけた投資信託の積立投資等は淡々と継続することを推奨するとともに、インフレ・景気が安定的に推移する中で株価や為替ほどのボラティリティが発生しない不動産セクターにも、一考の価値を見出してほしいと考えています。
>>参考：日銀マイナス金利解除・利上げで不動産市況はどうなる？影響を解説(2024.8アップデート）
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
東京都区部インフレ率（CPI）は前年同月比2%前後のインフレが継続中です。賃料指標は引き続き緩やかな上昇トレンドとなっています。
キャップレート（表面利回り）
キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。賃料が変わらない場合、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。
6月〜7月にかけては長期金利が横ばい圏で推移しました。REIT利回り・不動産リスク・プレミアムは若干上昇したものの、明確な方向感はなく、これらも横ばい圏の推移と言えるでしょう。
Pスコア・適正利回り
PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。
こちらも特段大きな変化はなく、現物不動産市況は安定的に推移していると言えます。
3. 最新の注目物件
コンシェリア横濱山手 THE RESIDENCE
ー発展著しい横浜コアエリアを臨む、風格ある横濱山手のレジデンスー
今回ご紹介させていただく「コンシェリア横濱山手 THE RESIDENCE」は、JR京浜東北線・根岸線「山手」駅徒歩5分に位置する、投資用物件の老舗である株式会社クレアスライフの「コンシェリアシリーズ」の賃貸物件です。
外国の要人達が居を構え、その歴史を紡いできた歴史ある住宅地「山手エリア」の駅至近に位置する本物件は、坂の多い横浜エリアでありながら最寄りのJR京浜東北線・根岸線「山手」駅までは快適なフラットアプローチとなっています。
更にそのアプローチ上には「山手駅前商和会」や「大和町商店街」があり、 クリニックやスーパーマーケット、コンビニエンスストアや飲食店等、生活利便性も担保されています。
建築仕様としては、直近のコンシェリアシリーズの特徴とも言える基壇部分やエントランスの造り込みはもちろん、専有部分内の設備は分譲ファミリーマンションと同等のクオリティーを担保し、安定的な賃貸稼働を狙える仕様となっています。
【エントランス基壇部分】
【エントランスホール】
【モデルルーム】
【物件概要抜粋】
・所在地：神奈川県横浜市中区大和町一丁目17番2（地番）
神奈川県横浜市中区大和町一丁目17番地2（住所）
・間取り：1K
・総戸数：37戸 （販売戸数27戸）※他に管理室1戸
・専有部分面積：21.02㎡～22.47㎡
・価格帯：2,780万円～3,140万円 ※最多価格帯：2,900万円台（18戸）
・管理費（月額）：11,200円～11,900円
・修繕積立金（月額）2,100円～2,250円
・管理基金（一括）22,400円～23,800円
・修繕積立基金（一括）315,000円～337,500円
・竣工：2024年7月
・引渡可能年月：2024年8月上旬（予定）
・売主：株式会社クレアスライフ
※本物件にご興味をお持ちの方はもちろん、INVASEでは不動産購入の前段に必要な知識全般のご提供や、更にはご売却・賃貸等の物件マネジメントのご相談を無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にて承っております。是非お気軽にお問い合わせください。
4. 注目地域
今月の注目地域：「横浜みなとみらい」「勝どき・晴海・月島」
ー 二つの「湾岸エリア」の特性を考える ー
【横浜みなとみらいエリア】
【勝どき・晴海・月島エリア】
前回は勝どきエリアと晴海エリアについてお話をさせていただきましたが、今回は発展が著しい湾岸の埋立地という共通点がある二つのエリアを比較しながらお話をさせていただきます。
【街の概要】
勝どき・晴海・月島エリアは、現在の姿になる前は発展途上の埋立地といった趣きが強く、多くの空き地の活用までには長い時間を費やしたのが実際です。今の勝どき、晴海の発展を見ると、広い空き地が中央区の花火大会鑑賞会場となっていたことは、遠い昔に感じられます。
同様にみなとみらいエリアは修繕船事業が営まれ、現在ではランドマークタワーの脇にあるドックヤードガーデンとして知られている2号ドック、帆船「日本丸」を係留している1号ドックが作られましたが、その他のエリアは広大な空き地が目立っていました。
いずれの街も直近の非連続な発展は記憶に新しいですが、その前の停滞期は決して短くはなかったのが実際です。
【街としての機能と性質】
エリア全体の大きさや規模感含め差があることはもちろんですが、中心オフィスに向けた街の構成を勘案すると、みなとみらいが単体での職住近接を志向する一方、勝どき・晴海エリアは汐留・虎ノ門〜東京駅エリアまでのビジネス街への通勤利便性を視野に発展していると言えます。
言い換えると、勝どき・晴海はいわゆる「メインオフィス街のベッドタウン」としての機能のもと発展していますが、みなとみらいはオフィスエリア・ショッピングエリアを大きく内包しており、若干性質が異なると言えます。
尚、みなとみらいは、関内・桜木町・高島町・横浜駅といったエリアを繋ぐ機能を持たすべく計画・街の展開がなされており、この事がみなとみらいエリアの「フラッグシップ性（ブランド性）」を高めていると言えるのではないでしょうか。
【コンドミニアム・アセットマネジメントの観点から】
コンドミニアム・アセットマネジメントの観点からは、賃料をベンチマークにその資産性を考えていきますが、賃料の上がり方は非常に興味深いものがあります。
2009年1月からの賃料の上がり方を示す「区分マンション賃料・エリアレポート（2024.6版）」の30㎡以上60㎡未満の「コンパクトファミリー」を軸に検証を行ったところ、月島・勝どきエリアが31.4%（前期比は2024.3版との比較）である一方、みなとみらいエリアは20.4%となっています。
※プレミアム住戸の影響を受けにくいレンジのコンパクトファミリータイプを選択しています。
物件価格としてはいずれのエリアも新築物件の強気な価格付けで大きく伸びている中で、直近の「ザ・タワー横浜北仲」が湾岸エリアの物件価格と同等か、住戸によってはそれ以上の価格で動いていること等を勘案すると、絶対数や物件毎の差はあるものの、みなとみらいエリアのタワーマンションの物件価格レンジがその賃料上昇差ほど劣後しているは言い切れないのが実際です。
これらを加味すると、「みなとみらいエリアのマンションは、内包するオフィスエリアをはじめとした『通勤利便性』が一定の賃料上昇を招きつつあるが、新築をはじめとした横浜エリアのフラッグシップマンションを希求するアッパー層を軸に、物件価格がより強く底上げされている」という仮説が成り立つと言えそうです。
そして、晴海フラッグの賃貸入居の情勢はきちんとモニタリングする必要はあるものの、「勝どき・晴海・月島エリアは東京コアエリアへの通勤利便性を軸に賃料が上がっており、『賃料が高いため賃貸よりも買った方が得』であるという視点も（新築物件の高額値付けにプラスされる事項として）物件価格上昇に影響している」と言えるのではないでしょうか。
【区分マンション賃料・エリアレポート_全国的な賃料上昇が続く（2024.6版）より】
・23区エリア
・横浜、川崎エリア
※「前期比」は2024.3版からの変動を示しています
今回は湾岸の埋立地である二つのエリアをご覧いただきましたが、二つの街の特性を把握しつつ、今後の賃料・物件価格に仮説を立てて投資活動を行っていくと、より目的に合致した投資活動が可能となりますので、是非参考にしていただけましたら幸いです。
※参考資料
ザ・タワー横浜北仲（三井不動産 公式）
https://www.31mansion.com/the_tower_yokohamakitanaka/
※当該エリアでのご購入を希望されている方が多くいらっしゃいます。物件のご売却をご検討されていらっしゃる方はこちらよりお気軽にお問い合わせください。
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
ー 賃料安定性をベンチマークに投資活動を分析ー
皆様もご存知のように、日銀が金融緩和政策を修正したタイミングで、様々な変数が噛み合ってしまい、金融市場が大きく動揺しています。
その中で、不動産マーケットに対する影響に関するご質問を多く頂戴するのですが、重要な論点を以下に記載させていただきます。
・金利の上昇＝不動産物件価格の下落？
「金利のある世界」が、当然に不動産物件価格を押し下げることにならないのは、歴史や諸外国の例を見ても明らかです。経済が動き始める中ではインフレ・不動産マーケットの二極化等の変数を勘案すると、留意する点は個別の物件の賃借人、購入想定層がどのように動くのか、という点です。
・金融商品のマーケットが不安定だと不動産価格にも影響がある？
非常に多くの変数がある不動産投資において、影響が全くないとは言えないのが実際であり、特に直近の株価の変動による「投資活動」全般に対する忌避感は、エントリーしたばかりの方を中心に、どうしても生じてしまいます。ただ、ダイレクトに株式市場の値動きと不動産の値動きが連動するとは言えないことも、その不動産の現物資産性から明らかです。
基本的な事項として忘れてはいけないことは、（1）金融システムが機能している現状において、単純かつ異常・急激な不動産暴落は起こりにくい、（2）賃料がどのように動くのかを、各変数を見つつ投資評価を行えば負けにくい、という2点です。
尚、今回は（2）にフォーカスをさせてお話をさせていただきますが、現物資産である不動産は「自己居住用物件としての投資」「賃貸用物件としての投資」いずれでも、前者であれば居住している間に利益として受け得る賃料相当額の利益、後者であれば賃借人からの賃料収入がどのように動くのかを考えることで、その資産性を測ることが可能です。
30年以上前のバブル景気の際には、その賃料を無視した物件価格の推移があり、郊外で賃料が伸びていない物件の価格も大きく暴騰したことは、今でも忘れられない事象です。
一方現状は賃料を軸に物件価格が動いているエリアが多く、それに起因した二極化の様相を呈しています。
INVASEで提唱させていただいている「コンドミニアム・アセットマネジメント」の考え方は賃料をベンチマークとし、不動産を「土地（街）」「建物」「管理」の3要素に分けて、賃料をベンチマークとして分析するスタンスを採用します。
是非賃料を軸に、それぞれのエリア、物件の今後の動きの仮説を丁寧に設定し、そして検証、ネクストアクションの決定を行っていきましょう。
＞＞不動産ナビゲーター・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから
＞＞不動産投資の基本から応用までを解説。Youtube「不動産ナビゲーターチャンネル」はこちらから
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また、不動産投資ローンの借り換えによる収支改善のご提案も行っております。不動産投資ローンの借り換えを個人で行うことはハードルが高いですが、INVASEであれば特別金利でのご提案も可能です。
収支を改善したいと思っている方は、まずは借り換え無料Web診断をご活用になってはいかがでしょうか。
